광교플렉스데시앙 부동산

임대차 관계에서 차임(월세) 채권은 일반 채권의 소멸시효 10년이 아니라 3년 단기소멸시효를 적용받게 됩니다. 따라서, 3년 소멸시효가 지난 차임에 대해서는 시효중단 조치를 해두어야 했습니다. 하지만 장기간 연체된 차임을 3년이 지난 후에도 한꺼번에 임차보증금에서 공제하는 지금과 같은 관행이 대법원에서 문제가 없는 것으로 인정되면서, 시효를 중단시키기 위해 임대차계약관계에 있는 임차인을 상대로 차임 청구소송이나 가압류 조치를 해야 하는 임대인의 부담을 덜 수 있게 되었습니다. ▶ 민법 제162조(채권, 재산권의 소멸시효)① 채권은 10년간 행사하지 아니하면 소멸시효가 완성한다 ▶ 민법 제163조(3년의 단기소멸시효)다음 각호의 채권은 3년간 행사하지 아니하면 소멸시효가 완성한다.1. 이자, 부양료, 급료..

「상가건물 임대차보호법」 적용은 제2조, 제3조에 따라 상가건물 임대차에 적용되는 법률입니다. 즉, 상가건물이란 사업자등록 대상이 되는 건물을 의미하며, 사업자 등록은 부가가치세법, 소득세법, 법인세법에 따릅니다. 또한, 임대차 목적물의 주된 부분이 영업용으로 사용되어야 합니다. 최근 기업들에게 인기있는 지식산업센터의 경우도 공장시설로 분류되지만, 임대차 계약은 상임법 적용을 받습니다. 상임법 적용을 받으면, 최대 10년간 임대차 존속기간을 보장받게될 뿐만 아니라 임대료 인상제한, 우선변제권 등의 법적 보호를 받을 수 있습니다. 상가임대차보호법이란?상가건물임대차의 공정한 거래질서를 확립하고 영세상인들이 안정적으로 생업에 종사할 수 있도록 과도한 임대료 인상 방지와 세입자의 권리를 보장하기 위해 제정된 법..

기사 출처: 아시아투데이 정부는 임대주택 등록 활성화를 위해 임대사업자로 등록할 경우 취득세와 재산세, 양도소득세와 종합부동산세 감면 혜택 등의 세제 혜택을 제공하며 다주택자의 임대사업자 등록을 권장한 바 있다. 하지만 정작 다주택자들은 주택임대사업자로 등록을 하지 말지에 대해 고민을 하는 경우가 많다. 주택임대사업자로 등록을 할 경우 장단점은 무엇일까? 먼저 주택임대사업자란, 주택공공주택사업자가 아닌 자로 1호 이상의 민간임대주택을 취득해 임대사업을 할 목적으로 ‘민간임대주택에 관한 특별법 제5조’에 따라 등록한 사람을 말한다. 민간임대주택은 임대 목적으로 제공하는 주택으로, 임대사업자가 위의 법령에 따라 등록한 주택이다. 주택임대사업자 등록 시 '장점' 주택임대사업자등록을 할 경우 취득세를 비록해 각..

상가 투자의 기본은 주변 상권과 임대수익률을 판단해 투자 금액과 투자 시점을 결정하는 것입니다. 요즘 같은 경기 침체기에 상가 투자를 고려한다면 수익성보다는 안정성에 더욱 초점을 맞추어야 합니다. 수익성이 아무리 좋아도 시장 상황이 나빠져 장기 공실이 발생한다면 수익률은 아무 의미가 없는 것입니다. 따라서 상가투자는 미래가치 만을 보고 투자하는 것이 아니고 투자시점의 시장 상황과 소비 트렌드를 분석한 후에 투자해야 실패 확률을 줄일 수 있습니다. 그래서 과거에는 지금처럼 선분양이 아니라 후분양으로 하는 경우가 많습니다. 그래서 투자 시점에서 상가에 대한 상권 분석과 임대 수익률을 따져볼 수 있었으며, 공실 문제도 걱정하지 않아도 됐습니다. 하지만 선분양 상가는 역세권 개발, 행정타운 조성, 대기업 유치 ..

일반적으로 주택 전·월세 계약 시 보증금 보호를 위해 주택인도, 전입신고, 확정일자만 받아놓으면 된다고 생각하는 경우가 많습니다. 물론 틀린 내용은 아니지만 신탁등기된 주택일 때는 그 상황이 다릅니다. 신탁등기된 부동산 임대차 사고 대부분이 등기상 소유자인 신탁회사(수탁자)와 계약을 맺지 않아, 경매나 공매로 넘어갈 경우 소유자인 신탁회사에 임대차계약을 주장을 하지 못하는 경우가 대부분입니다. 피해 사례를 통해 신탁 등기된 부동산 임대차 계약할 때 주의할 점을 알아보았습니다. 피해 사례 사례 1] 대학가 근처의 원룸을 구하려던 사회 초년생 A 씨는 며칠간 발품을 팔아 자신이 원하던 가격대의 원룸을 발견했습니다. 공인중개사를 통해 B 씨로부터 위임장을 받은 B 씨의 아들 C 씨와 보증금 3,200만 원의 ..

상가건물임대차보호법 개정으로 인해 임대인과 임차인 간의 분쟁이 자주 발생하고 있는데요. 대부분 계약서를 작성할 때 임대인의 요구하는 대로 임대차계약을 작성하는 경우가 많기 때문입니다. 임대인과 임차인이 법적으로 대등한 당사자로서 계약을 체결한다고는 하지만 현실의 임대차계약 내용을 보면 비교적 약자인 임차인에게 불리한 내용들이 들어가는 경우가 자주 있습니다. 문제는 "계약 조항이 법적 효력을 받을 수 있는지" 또는 "문제의 소지가 없는지"에 대하여 임대인과 임차인 모두 이를 인지하지 못하고 계약을 체결하는 것입니다. 자주사용하는 특약 사항 ① 2개월 월세가 밀리면 상가 계약을 해지할 수 있다. 보통 임대계약서 조항에 민법에 따라 2개월의 월세가 밀리면 계약을 해지할 수 있다고 하는 경우가 많은데요. 특별법..

2019년부터는 주택임대 소득세는 임대사업자 뿐만 아니라 주택을 임대(임대사업자無)하는 모든 사람에게 과세됩니다. 하지만 비과세 대상은 신고의무가 없습니다. 2019년 1월부터 주택임대소득이 연간 2000만 원이 넘으면 종합과세, 이하면 분리과세(세율 14%)를 적용합니다. 올해까지 임대 소득세를 내지 않던 임대인들 상당수가 과세대상에 포함됩니다. 임대수입 금액에 따라 연간 2000만 원 이하는 분리과세로 낮은 세율이 적용되지만, 2000만 원을 넘으면 다른 소득과 합산해 높은 세율(종합과세)이 적용됩니다. 분리과세는 다른 종합소득과는 합산하지 않지만 주택임대 소득에 대한 소득세를 따로 계산해 다음해(2020년) 5월에 신고·납부해야 합니다. 그동안 전세보증금은 임대 소득으로 과세하지 않았지만, 2019..

요즘 광교 신도시를 돌아보면 대부분의 상가들이 비어 있는 것을 많이 볼 수 있습니다. 조성 단계에 있는 신도시는 주거시설을 제외하면 유동인구가 거의 없는 상태이기 때문에 풍부한 수요를 기반으로 하는 상가는 핵심시설 입주가 완료될 때까지는 어려운 시기를 겪을 수밖에 없습니다. 광교신도시가 입주 9년 차를 맞고 있지만 아직도 조성 단계에 있다 보니 많은 어려움을 겪고 있습니다. 지금은 광교법조타운을 비롯해 수원컨벤션센터가 입주를 하면서 도시가 조금씩 활력을 되찾아가고 있는 상태지만, 가장 핵심 시설인 경기융합타운(경기도청,경기도의회, 도교육청 등) 사업이 마무리되지 않아 유동인구 유입이 활발한 상태는 아닙니다. 2020년 말 경기융합타운과 중심상권을 형성하는 백화점과 호텔이 완성되면 광교 신도시는 본격적인 ..

수익형 부동산 상가를 양수, 보유(임대), 양도할 때마다 꼭! 따라붙는 세금이 있습니다. 바로 "부가가치세(Value Added Tax)"입니다. 상가를 분양받거나 양수할 때는 건물분에 부가가치세가 부과됩니다. 따라서 분양가 또는 매매가액 중 건물분에 대한 부가가치세는 매수인이 분양가 또는 매매가액에 추가해서 매도인에게 지급해야 합니다. 이후 매수인은 과세사업자 신고를 하면 그 부가가치세는 환급받을 수 있습니다. 상가를 보유(임대) 할 경우에는 일반임대사업자인 임대인이 임차인(일반과세자일 경우)에게 월차임에 부가세를 더한 금액을 받고 세금계산서를 발부하게 됩니다. 임차인으로부터 징수한 부가세는 6개월마다 국세청에 신고·납부해야 합니다. 또 임대보증금 이자상당액을 따로 계산해서 납부하는 것도 잊어서는 안됩..

권리금의 이해 ◎ 상가건물임대차보호법 제10조의3(권리금의 정의 등) ① 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용 대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다. ② 권리금 계약이란 신규 임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다. 상가건물임대차보호법 개정법 제10조의3에는 권리금의 정의가 명시되어 있습니다. 해방 이후 처음으로 법률에 권리금의 개념이 명시된 것입니다. 특히 이 조항은 권리금의 범위를 명확하게 정하고 있다는데 의미가 있습니다. 권리금은 “영업시설 비품,..