주택임대사업자 임대소득 계산 방법

2019년부터는 주택임대 소득세는 임대사업자 뿐만 아니라 주택을 임대(임대사업자無)하는 모든 사람에게 과세됩니다. 하지만 비과세 대상은 신고의무가 없습니다.

2019년 1월부터 주택임대소득이 연간 2000만 원이 넘으면 종합과세, 이하면 분리과세(세율 14%)를 적용합니다. 올해까지 임대 소득세를 내지 않던 임대인들 상당수가 과세대상에 포함됩니다.

임대수입 금액에 따라 연간 2000만 원 이하는 분리과세로 낮은 세율이 적용되지만, 2000만 원을 넘으면 다른 소득과 합산해 높은 세율(종합과세)이 적용됩니다.  분리과세는 다른 종합소득과는 합산하지 않지만 주택임대 소득에 대한 소득세를 따로 계산해 다음해(2020년) 5월에 신고·납부해야 합니다.

그동안 전세보증금은 임대 소득으로 과세하지 않았지만, 2019년부터는 3주택자 이상은 전세보증금도 간주임대료로 계산해 임대 소득과 합산해 세율이 적용됩니다. 자세한 아래 내용을 참고하세요.

1주택자 임대 소득 계산

1주택자의 경우 자신은 월세나 전세를 살면서 보유주택에 월세를 받고 있다면 원칙적으로 비과세가 적용되어 임대 소득세를 낼 필요가 없습니다. 다만 공시가격 9억 원이 넘는 주택은 고가주택으로 분류되어 월세 임대 소득은 과세대상이 됩니다. 이때 전세보증금은 간주임대료로 산정되지 않습니다.

임대 소득이 2,000만 원 이하일 때는 분리과세 또는 종합과세 중 유리한 쪽을 선택해 소득세 신고를 하면 됩니다. 2,000만 원 이상일 때는 종합과세 대상입니다.

2주택자 임대 소득 계산

2주택자의 경우 거주하고 있는 외의 주택을 전세나 월세를 주고 있을 때 임대 소득세를 내야 합니다. 임대 소득(월세)이 2,000만 원 이하일 때는 분리과세 적용 대상이며, 2,000만 원 이상일 때는 종합과세 대상입니다.

다만 전세의 경우에는 간주임대료 적용 대상이 아니므로 임대 소득에 산정할 필요가 없습니다.

주택임대 소득에 대한 과세방법은 월세의 연간 합계액을 총수입금액으로 하여 소득세를 과세하고, 전세금 또는 보증금에 대해서는 과세하지 않는 것이 원칙입니다. 따라서 고가 주택이나 2개 이상의 주택을 소유하면서 주택을 임대할 경우에는 월세보다는 전세를 이용하는 방법이 절세에 유리합니다.

3주택자 이상 임대 소득 계산

3주택자의 경우 임대 소득(월세)이 2,000만 원 이하일 때는 분리과세 적용, 2,000만 원 이상일 때는 종합과세 적용을 받지만, 전세금 또는 보증금의 합계가 3억 원을 초과하는 경우 초과 금액의 60%에 대해 정기예금이자율 상당액 만큼 총수입 금액에 포함하여 과세하도록 하였습니다.

즉, 전세만 놓은 집주인은 3주택 이상 보유한 경우 보증금 합계액에 대해 간주임대료(국세청 고시 이자율로 환산한 임대소득금액)를 계산해 임대 소득세를 과세합니다.

간주임대료 산정에 제외되는 주택

간주임대료를 과세하기 위한 3주택 이상 보유 여부를 판단할 때 소형 주택은 제외합니다. 

소형 주택이란 현재는 면적이 40㎡ 이하이면서 기준 시가가 2억 원 이하인 경우입니다. 소형 주택은 아무리 많이 갖고 있어도 임대보증금에 대해 간주임대료를 계산하지 않는 것입니다.

간주임대료 계산 방법

2019년부터 3주택 이상 보유자의 간주임대료 소득 계산 시 적용하는 정기예금 이자율은 현 1.8%에서 2.1%로 0.3% 포인트 오릅니다.

따라서 간주임대료는 기장에 의해 신고할 때는 [3억 원 초과 보증금×60%(필요경비)×정기예금이자율－ 임대 사업 부분 발생 이자∙배당금]으로 계산합니다. 추계 신고할 때에는 [3억 원 초과보증금×60%(필요경비)×정기예금이자율]로만 계산합니다.

3주택자인 B 씨는 아파트에 거주하면서 또 다른 주택 2채를 각각 임대를 하고 있습니다. 한 채는 보증금 없이 월세 100만 원을 받고 있으며, 다른 한 채는 전세보증금 10억 원에 임대를 하였습니다. 이 경우 B 씨의 임대수입 금액은 월세 소득 1,200만 원에 간주임대료 882만 원{(10억 원-3억 원)*60%*2.1%}을 더한 2,082만 원이 됩니다. 연간 소득이 2,000만 원 이상이므로 종합과세 적용을 받습니다.

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「굿비즈부동산」