소멸시효(3년) 지난 밀린 월세, 보증금에서 공제할 수 있을까?

임대차 관계에서 차임(월세) 채권은 일반 채권의 소멸시효 10년이 아니라 3년 단기소멸시효를 적용받게 됩니다. 따라서, 3년 소멸시효가 지난 차임에 대해서는 시효중단 조치를 해두어야 했습니다. 

하지만 장기간 연체된 차임을 3년이 지난 후에도 한꺼번에 임차보증금에서 공제하는 지금과 같은 관행이 대법원에서 문제가 없는 것으로 인정되면서, 시효를 중단시키기 위해 임대차계약관계에 있는 임차인을 상대로 차임 청구소송이나 가압류 조치를 해야 하는 임대인의 부담을 덜 수 있게 되었습니다.

▶ 민법 제162조(채권, 재산권의 소멸시효)

① 채권은 10년간 행사하지 아니하면 소멸시효가 완성한다

▶ 민법 제163조(3년의 단기소멸시효)

다음 각호의 채권은 3년간 행사하지 아니하면 소멸시효가 완성한다.

1. 이자, 부양료, 급료, 사용료 기타 1년 이내의 기간으로 정한 금전 또는 물건의 지급을 목적으로 한 채권

<이하 중략>

대법원 판례

원고(임대인)는 피고(임차인)와의 임대차계약이 임차인의 귀책사유로 해지되었다고 주장하면서 임차인을 상대로 소를 제기하여 임대차 목적물의 인도 및 미지급 월차임의 지급을 구하였습니다. 이에 대해 임차인은 임대차 목적물의 인도와 임대인의 임차보증금 반환이 동시에 이루어져야 한다고 주장하였고, 이에 대해 임대인은 다시 원고(임대인)가 반환해야 할 임대차보증금에서 임차인의 미지급 월차임이 공제되어야 한다고 주장한 것입니다.

< 대법원 판결요지 >

대법원은, 민법 제495조는 “자동채권의 소멸시효 완성 전에 양 채권이 상계적상에 이르렀을 것”을 요건으로 하는 것인데, 임대인의 임대차보증금 반환채무는 임대차계약이 종료된 때에 비로소 이행기에 도달하므로, 임대차 존속 중 차임 채권의 소멸시효가 완성된 경우에는 그 소멸시효 완성 전에 임대인이 임대차보증금 반환채무에 관한 기한의 이익을 실제로 포기하였다는 등의 특별한 사정이 없는 한 양 채권이 상계할 수 있는 상태에 있었다고 할 수 없는 바, 그 이후에 임대인이 이미 소멸시효가 완성된 차임 채권을 자동채권으로 삼아 임대차보증금 반환채무와 상계하는 것은 민법 제495조에 의하더라도 인정될 수 없다고 판시하였다.

그러나 대법원은 ① 임대차보증금의 액수가 차임에 비해 상당히 큰 금액인 경우가 많은 우리 사회의 실정에 비추어 보면, 차임 지급채무가 상당 기간 연체되고 있음에도 불구하고 임대인이 임대차계약을 해지하지 아니하고 임차인도 연체 차임에 대한 담보가 충분하다는 것에 의지하여 임대차 관계를 지속하는 경우에는, 임대인과 임차인 모두 차임 채권이 소멸시효와 상관없이 임대차보증금에 의해 담보되는 것으로 신뢰하고, 나아가 장차 임대차보증금에서 충당 공제되는 것을 용인하겠다는 묵시적 의사를 가지고 있는 것이 일반적이라고 판시하면서, ② 임대차 존속 중 차임이 연체되고 있음에도 임대차보증금에서 연체 차임을 충당하지 않고 있었던 임대인의 신뢰와 차임 연체 상태에서 임대차관계를 지속해 온 임차인의 묵시적 의사를 감안하면 해당 연체 차임은 민법 제495조의 유추적용에 의해 임대차보증금에서 공제할 수는 있다고 판단하여, 원심 판결을 파기·환송하였다.

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이에 대법원은 임대차보증금은 차임의 미지급, 목적물의 멸실이나 훼손 등 임대차 관계에서 발생할 수 있는 임차인의 모든 채무를 담보하게 하고자 하는 것이므로, 차임의 지급이 연체되면 장차 임대차 관계가 종료되었을 때 임대차보증금으로 충당될 것으로 생각하는 것이 당사자의 일반적인 의사라고 할 수 있습니다. 

이는 차임 채권의 변제기가 따로 정해져 있어 임대차 존속 중 소멸시효가 진행되고 있는데도 임대인이 임대차보증금에서 연체 차임을 충당하여 공제하겠다는 의사표시를 하지 않고 있었던 경우에도 마찬가지라고 할 것입니다. 

더욱이 임대차보증금의 액수가 차임에 비해 상당히 큰 금액인 경우가 많은 우리 사회의 실정에 비추어 보면, 차임 지급채무가 상당 기간 연체되고 있음에도, 임대인이 임대차계약을 해지하지 아니하고 임차인도 연체 차임에 대한 담보가 충분하다는 것에 의지하여 임대차관계를 지속하는 경우에는, 임대인과 임차인 보두 차임 채권이 소멸시효와 상관없이 임대차보증금에 의하여 담보되는 것으로 신뢰하고, 나아가 임대차보증금에서 공제하는 것을 용인하겠다는 묵시적 의사로 판단한 것입니다.

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