상가권리금 종류와 보호방법

 

 

권리금의 이해

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◎ 상가건물임대차보호법
제10조의3(권리금의 정의 등) ① 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용 대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.

② 권리금 계약이란 신규 임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다.

 

 

상가건물임대차보호법 개정법 제10조의3에는 권리금의 정의가 명시되어 있습니다. 해방 이후 처음으로 법률에 권리금의 개념이 명시된 것입니다.

특히 이 조항은 권리금의 범위를 명확하게 정하고 있다는데 의미가 있습니다. 권리금은 “영업시설 비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가”라고 함으로써, 권리금에 시설권리금, 영업권리금, 바닥권리금이 모두 포함된다는 것을 밝히고 있습니다.

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또한 2항은 권리금 계약이라는 개념을 도입하고 있는데, 이 조항에 따르면 권리금 계약의 주체는 기존 임차인과 신규 임차인이 되므로, 권리금은 상가 임차인 간에 주고받는 계약입니다.

 

 

 

권리금 성격에 따른 분류

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① 바닥권리금(상권과 입지에 대한 대가)

바닥권리금은 상가의 입지와 상권 등 장소적 이점을 보상해주는 금액입니다.

보통 유동인구가 많은 대학가나 역세권에 위치한 가게일수록 목 좋은 상권을 갖추고 있기 때문에 바닥권리금이 높게 형성이 됩니다. 바닥권리금은 이렇게 ‘좋은 위치’에 대해 지급하는 금액이라 보면 됩니다.

통상적으로 바닥권리금은 새로 신축되는 상가건물의 주인에게 지급합니다. 이 부분이 언뜻 이해하기 힘들 수도 있습니다. 원래 권리금이라는 것은 나보다 앞서 장사를 하던 사람에게 지급하는 금액인데 새로 지어지는 상가라면 권리금을 받을 사람이 없어야 정상이지만, 은행을 비롯한 금융회사와 달리 부동산은 그 거래와 관행이 우리의 상식에 반하는 경우가 종종 일어나고 있습니다.

혹시 건물주 또는 임대사업자가 되고자 한다면 바닥권리금에 대해 알아두는 것이 좋습니다. 보통의 경우 신축 상가를 매입한 다음 처음 세입자를 받을 때 그 입지에 따라 권리금을 추가적으로 받을 수 있기 때문입니다.

 

② 시설 권리금(인테리어 및 집기 비용)

시설권리금은 영업시설이나 비품, 내부 인테리어 등 유형자산에 지불하는 대가를 말합니다.

기존 점포와 같은 업종으로 영업하고자 한다면 새로 인테리어를 하는 것보다 투자비용을 줄일 수 있습니다. 시설권리금은 이렇게 기존의 비용과 아껴지는 비용을 고려해 정해집니다. 정확하게 명문화된 계산 방법은 없지만 실무에서는 처음 인테리어 비용을 100으로 보았을 때 해마다 30%씩 줄이는 방법을 많이 사용합니다. 

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③ 영업 권리금(단골 확보와 영업 노하우에 대한 비용)

해당 상가에서 사업을 해오면서 쌓아진 인지도나 단골손님, 영업 노하우, 신용 등 사업이나 장사가 잘 되는 것에 대한 가치를 금액으로 환산한 금액을 말합니다.

앞서 영업하던 사업자가 고객 관리도 잘하고 친절해서 많은 단골을 확보하고 있다면 당연히 권리금은 높아지겠죠. 인수받은 사업자가 특별히 못하지 않는다면 기본적인 매출과 수익은 기대할 수 있을 것이기 때문입니다. 안정적 매출이 보장되는 업종을 넘겨받아 영업할 때 보통 6~12개월의 순수익에 해당되는 금액을 지불하는 것을 영업권리금이라고 합니다.

 

주의할 점은 영업권리금을 책정할 때는 기존 임차인의 일방적으로 산출한 매출액으로 믿기보다는 매출장부나 포스를 확인한 후 협의하여 계약하는 것이 좋습니다.

 

 

 

 

권리금 보호 방법

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상임법 개정법률에서는 임대인에게 협력의무를 부여하는 방식으로 권리금을 보호하고 있습니다.

임대차계약이 종료하면, 임차인은 해당 상가에서 더 이상 영업을 할 수 없게 되며, 영업이 중단되면 상가임차인은 종전에 투자한 시설비, 영업비, 바닥권리금 등을 회수할 있도록, 상가임대인이 협력해야 합니다. 즉 기존 임차인이 신규 임차인과 권리금 계약을 통해 권리금을 회수할 수 있도록 협력해야 합니다.

권리금이 거래되기 위해서는 두 가지가 필요합니다. 우선 임차인 간의 권리금 계약이 있어야 하고, 신규 임차인과 임대인 간의 임대차계약이 있어야 합니다. 따라서 임대인의 협력의무는 영업양수인과 새로운 임대차계약을 체결하는 것을 의미한다고 볼 수 있습니다.

만약 권리금 계약서 작성 후 신규 임차인과 임대인 간의 임대차계약 체결이 안되는 경우 권리금 계약은 무효입니다.

 

 

◎ 상가건물임대차보호법

제10조의4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.

   1. 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위

   2. 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위

   3. 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위

   4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

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② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.

   1. 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우

   2. 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우

    3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우

    4. 임대인이 선택한 신규 임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우

 

 

 

 

 

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