완성기에 접어들고 있는 광교 신도시, 지금이 상가 투자 적기

 

요즘 광교 신도시를 돌아보면 대부분의 상가들이 비어 있는 것을 많이 볼 수 있습니다. 조성 단계에 있는 신도시는 주거시설을 제외하면 유동인구가 거의 없는 상태이기 때문에 풍부한 수요를 기반으로 하는 상가는 핵심시설 입주가 완료될 때까지는 어려운 시기를 겪을 수밖에 없습니다.

 광교신도시가 입주 9년 차를 맞고 있지만 아직도 조성 단계에 있다 보니 많은 어려움을 겪고 있습니다. 지금은 광교법조타운을 비롯해 수원컨벤션센터가 입주를 하면서 도시가 조금씩 활력을 되찾아가고 있는 상태지만, 가장 핵심 시설인 경기융합타운(경기도청,경기도의회, 도교육청 등) 사업이 마무리되지 않아 유동인구 유입이 활발한 상태는 아닙니다.

 

 

 

 

<광교중심업무지구 모습>

2020년 말 경기융합타운과 중심상권을 형성하는 백화점과 호텔이 완성되면 광교 신도시는 본격적인 활성화 단계에 접어들 것으로 보입니다. 특히 수원시는 광교 신도시가 완성되는 2020년을 기점으로 경제, 문화, 교육 등 사회 전분야에 걸쳐 신· 구 도심을 연계한 도시 활성화 사업을 진행하겠다는 계획이어서 활성화 속도는 빠르게 일어날 것으로 보입니다.

하지만 상가 투자로 손실을 보았던 투자자들에게는 공허한 이야기로 들릴 텐데요. 오랫동안 공실과 낮은 임대수익률로 인해 많은 손해를 보고 있기 때문입니다. 신도시 상가에 투자하는 분들 대부분이 미래가치만 보고 일단 사놓고 임대료와 매매가가 오르길 기대하는 단순한 투자방식이다 보니 상가 투자에 실패하고 있는 것입니다. 상가는 매입 단계에서 상권분석과 임대시세 조사를 통해 예상 수익률을 따져봐야 함은 물론이고, 매입 이후에도 꾸준하게 상가 가치를 끌어올리려는 노력이 수반돼야 합니다.

 

 

 

 

2기 신도시 상가들은 과거와 다른 방식으로 분양이 이루어지다 보니 지금과 같은 어려움을 겪고 있는 것입니다. 과거 상가 분양은 지금 같은 선분양이 아니라 후분양으로 하는 경우가 대부분이었기 때문에 투자 시점에서 상가에 대한 상권 분석과 임대 수익률을 따져볼 수 있었습니다. 하지만 선분양은 역세권 개발, 행정타운 조성, 대기업 유치 등 미래가치에 대한 "선점"만을 강조하다 보니 막상 입주 시점에는 핵심 시설들이 조성되지 않아 오랫동안 상가가 공실로 남아 있거나 기대 이하의 임대수익률로 인해 손해가 발생하게 됩니다.

 

 

 

 

따라서 신도시 상가에 투자를 고려한다면 미래가치보다는 주변 상권과 임대수익률을 판단해 투자 금액과 투자 시점을 판단해야 손해를 줄일 수 있습니다. 특히 요즘 같은 경기 침체기에는 수익성보다는 안정성에 더욱 초점을 맞춰야 합니다. 수익성이 아무리 좋아도 장기 공실이 발생한다면 수익률은 아무 의미가 없는 것입니다. 때문에 공실 예방 및 관리에 항상 신경 써야 하고, 우량 임차인을 유치를 위해 업종과 브랜드의 트렌드에도 관심을 기울여야 합니다. 임차인이 장사가 잘 돼야 임대인도 오랜 기간 안정적으로 수익을 올릴 수 있다는 점을 잊지 말아야 합니다.

실투자금이 적거나, 투자 경험이 많지 않은 투자자들은 비교적 매매가가 싸면서도 안전한 단지 내 상가에 관심을 가져볼 만합니다(단지 내 상가란? 아파트 단지가 아니라 오피스텔, 오피스(사무실), 지식산업센터 등 업무시설을 배후 수요로 하고 있는 단지). 단지 내 상가는 상업용지에 들어선 상가보다 임대료가 낮기 때문에 임차인들의 초기 비용 부담이 적습니다. 특히 활성화가 되지 않은 광교 신도시와 같은 지역은 큰돈을 들여 창업을 하고 싶은 사람이 드물기에 저렴한 임대료를 내세운 상가가 인기가 많습니다. 임차인들도 미래 상권을 선점해 안정적인 수익을 기대하기 위해 손실을 감수하면서 입점을 준비하는 경우가 많기 때문에 저렴한 상가를 선호하는 것입니다.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

광교 신도시 추천 상가

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1. 광교SK뷰레이크타워 

 

<광교SK뷰레이크타워모습>

첫 번째 추천 상가는 광교SK뷰레이크타워는 분양 당시 호수조망권을 확보한 단지로 평가받으면서 인기가 많았던 단지입니다. 분양 초기에는 프리미엄을 붙어 있기도 했습니다. 상가에 프리미엄이 붙는다는 것은 과거에는 상상도 못한 일이지만 건설사들이 선분양을 하면서 미래가치에 대한 선점을 마케팅으로 사용하면서 프리미엄이 붙기 시작한 것입니다.

즉 일부 독점 자리에 프리미엄이 붙어서 거래되다 보니 상가에도 자연스럽게 프리미엄이 붙기 시작한 것입니다. 상가 투자 시 가장 중요한 주변 상권과 임대수익률 분석이 빠진 상태에서 투자가 이루어지다 보니 입주 시점에 예상했던 투자 수익률이 나오지 않는 경우가 대부분입니다. 광교SK뷰레이크타워 상가도 분양 당시 분위기와 다르게 지금은 현실 수익이 반영되면서 분위기는 많이 다운된 상태입니다.

그렇지만 광교 신도시는 활성화 단계에 접어들고 있어 광교호수공원과 수원컨벤션센터와 연계한 풍부한 유동인구와 배후수요가 확보되어 있어 올 하반기 입주 시기에는 투자 분위기는 많이 달라져 있을 것입니다. 

무엇보다 광교SK뷰레이크타워 상가 가치가 높은 것은 오피스 565실과 오피스텔 112실 등 풍부한 고정수요( 2,500명)를 확보하고 있기 때문입니다.

투자 시기는 마지막 중도금과 잔금을 자납으로 준비해야 하는 시기와 경기 침체로 인해 공실이 증가하면서 시장에 부정적 요인이 발생하고 있는 지금이 투자 적기입니다. 

 

 

 

 

2. 광교효성해링턴타워

 

<광교효성해링턴타워단지모습>

두 번째 추천하는 상가는 4월 말 입주를 시작하는 광교중앙역 효성해링턴타워입니다. 광교법조타운과 수원컨벤션센터와 인접해 있으며, 두 곳을 연결하는 대로변(광교중앙로)에 인접해 있는 복합업무시설 단지입니다.

오피스 340실(근무인원 1500명정도 예상), 오피스텔 105실 등 단지 내 고정 수요가 있어 상가 운영에 전혀 문제가 없는 상가입니다. 

문제는 광교 신도시가 활성화 단계에 접어들고 있지만 아직도 공실이 많은 상황이어서 입주가 완료되는 시점이 언제가 될 것인지가 중요한 관건일 텐데요. 주변 오피스빌딩 입주율을 참고해보면 최대 10개월이면 모든 입주가 마무리될 것으로 보입니다. 

광교중앙역 효성해링턴타워 상가에는 중심업무지구에 위치하면서 광교호수공원과 인접해 있어 입주 선호도가 높은 단지입니다. 여기에 분양가 역시 주변 시세에 비해 저렴했기 때문에 상가 활성화를 위해 임대료를 저렴하게 할 경우 광교에서 가장 빠른 상권 활성화가 될 것으로 판단하는 곳입니다.

지금 광교중앙역 효성 해링턴 타워는 입주 잔금을 준비해야 하는 시기다 보니 대출 진행이 어려운 투자 물건들이 나오고 있는 상황입니다. 투자 시 참고하세요.

 

 

 

 

3. 광교우미뉴브(브렉스톤)

 

<광교우미뉴브(브렉스톤)>

세 번째 추천하는 상가는 신분당선 광교상현역과 인접해 있는 대규모 지식산업센터 상가 브렉스톤입니다. 브렉스톤 상가는 600호실 규모의 지식산업센터를 고정 매후수요로 확보할 수 있으면서 주변 대규모 아파트 수요를 흡수할 수 있는 스트리트 상가몰입니다.

 

워낙 입지가 좋은 곳이다보니 입주가 시작되지도 않았는데도 프렌차이즈 전문점들의 임대문의가 끊이지 않고 있습니다. 광교우미뉴브 상가의 가장 큰 장점은 저렴한 분양가로 인해 임대료가 주변 시세보다 저렴하기 때문에 임차인들의 부담을 덜수 있는데다가 주변 상권 수요까지 흡수할 수 있는 입지적 장점입니다.

 

광교우미뉴브는 신분당선 상현역과 5분 거리에 있는 역세권으로 대중교통과 차량 접근성이 매우 뛰어난 곳입니다. 2016년 신분당선이 개통되면서 상현역에서 정자역을 거쳐 강남역까지 30분대에 도착할 수 있으며, 광역버스환승센터도 가까이 있어 인접지역으로 이동도 수월해졌습니다. 무엇보다 차량을 이용할 경우에는 용인∼서울고속도로 광교상현IC와 영동고속도로 동수원IC, 신갈JC가 인근에 있어 수도권 전역으로 진출입하기가 편리합니다.

 

 

광교우미뉴브 지식산업센터(https://www.suwonoffice.com/woomi)

광교지식산업센터ㅣ광교우미뉴브

 

 

 

 

 

 

 

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