신탁등기된 주택 전·월세 계약할 때 주의할 점

일반적으로 주택 전·월세 계약 시 보증금 보호를 위해 주택인도, 전입신고, 확정일자만 받아놓으면 된다고 생각하는 경우가 많습니다. 물론 틀린 내용은 아니지만 신탁등기된 주택일 때는 그 상황이 다릅니다. 

신탁등기된 부동산 임대차 사고 대부분이 등기상 소유자인 신탁회사(수탁자)와 계약을 맺지 않아, 경매나 공매로 넘어갈 경우 소유자인 신탁회사에 임대차계약을 주장을 하지 못하는 경우가 대부분입니다. 피해 사례를 통해 신탁 등기된 부동산 임대차 계약할 때 주의할 점을 알아보았습니다.

피해 사례

사례 1] 대학가 근처의 원룸을 구하려던 사회 초년생 A 씨는 며칠간 발품을 팔아 자신이 원하던 가격대의 원룸을 발견했습니다. 공인중개사를 통해 B 씨로부터 위임장을 받은 B 씨의 아들 C 씨와 보증금 3,200만 원의 임대차계약을 체결했습니다. 당시 대한토지신탁에 관리신탁이 되어 있지만 아들 C 씨는 실제 소유자는 아버지 B 씨라 하면서 B 씨의 인감도장을 날인했는데요. 이후 임대차보증금을 모두 지급했지만 얼마 안가 원룸이 대한토지신탁에 의해 공매 절차를 밟게 되자 A 씨는 보증금을 날릴 처지에 놓였고, 손해배상소송을 청구한 끝에 다행히 보증금 전액과 그에 따른 이자를 돌려받을 수 있었습니다.

사례 2] 백씨 등 9명은 2010년 9월부터 2011년 12월 사이에 이씨 등 공인중개사 6명을 통해 B건설사 소유의 신탁등기된 부동산을 각자 보증금 4900만 원~8300만 원을 지불하고 임대차 계약을 맺고 A 원룸에 입주를 한였습니다. 이후 A 원룸 보증금을 돌려받지 못하게 되자 백모(26)씨 등 A 원룸 임차인 9명이 이모(58)씨 등 공인중개사 6명과 한국공인중개사협회를 상대로 소송을 청구한 것입니다.

재판부는 판결문에서 "이씨 등 공인중개사가 임대차계약 체결을 중개하면서 해당 부동산이 담보신탁대상인 것 등을 충분히 설명하지 않아 백씨 등 임차인들이 전입신고와 확정일자 요건을 갖추기만 하면 임차 목적물에 관한 우선변제권과 대항력이 있는 임차권을 취득하는 것으로 잘못 알게 됐다"라며 "이씨 등이 중개행위상의 과실로 인한 손해를 배상해야 한다"라고 판결하였습니다. 

재판부는 "다만 거래 당사자 본인도 부담하는 거래 관계에 관한 조사·확인 책임에서 벗어나는 것은 아니다"라며 "백씨 등도 공인중개사만 믿은 채 임대차계약의 확인을 소홀히 한 과실이 인정돼 각자 책임을 30~50%까지 인정해야 한다"라고 판단하였습니다.

신탁등기된 부동산 임대차 계약할 때 주의할 점

① 임대차 계약은 반드시 등기 소유자와 체결

신탁등기가 되어 있는 주택을 전세를 얻을 경우에는 임대차계약은 신탁회사와 하는 것이 원칙입니다. 물론 신탁등기 이전에 대항력을 갖춘 임차인인 경우에는 보증금을 안전하게 지키는데 아무런 문제가 되지 않지만, 신탁등기가 된 이후에 신탁회사가 아닌 원래 소유자와 임의로 임대차계약을 하는 경우 보증금을 안전하게 돌려받지 못할 수도 있습니다. 왜냐하면 신탁회사(수탁자)는 신탁재산에 대한 권리와 의무의 귀속주체로서 신탁재산의 관리, 처분 등을 하고 신탁 목적의 달성을 위하여 필요한 모든 행위를 할 권한이 있기 때문입니다(신탁법 제31조 참조). 

다만, 신탁회사(수탁자)의 임대차 승낙동의서가 있는 경우에만 원래 소유자(위탁자)와 임대차계약을 할 수 있습니다. 이때 신탁원부를 발급받아, 원래 소유자(위탁자)에게 임대차계약에 관한 권한이 부여되어 있는지 반드시 확인해야 합니다. 만약 신탁원부에 위탁자에게 임대차계약에 권한이 없는 경우에는 신탁회사와 계약해야 합니다. 

참고로 위탁자와 임대차계약을 체결한 경우에도 보증금은 신탁회사의 계좌로 입금해야 한다 왜냐하면 대부분의 신탁계약서에 임대차계약은 신탁회사(수탁자)의 사전 승낙을 받아 원래 소유자(위탁자)가 체결하지만, 보증금은 수탁자에게 지급하여야 한다는 내용이 있기 때문입니다.

② 계약 전 신탁원부를 반드시 확인

일반적으로 임대하는 부동산에 신탁등기가 돼 있으면 반드시 등기부등본과 신탁원부를 직접 확인해 봐야 합니다. 부동산 등기부등본에 소유권에 관한 사항이 나오는 ‘갑구’에 만약 소유권이전 등으로 ‘수탁자 ㅇㅇ신탁회사’가 적혀 있다면 현재 소유자는 ㅇㅇ신탁회사인 것입니다. 여기에는 신탁원부 번호가 함께 적혀 있으니 반드시 법원등기소에서 신탁원부를 발급해 확인해야 합니다. 

신탁원부에 위탁자와 수탁자 간의 권리에 관해 구체적으로 적혀 있습니다. 임대차계약은 반드시 등기상 소유자인 수탁자인 ㅇㅇ신탁회사와 계약해야 합니다. 그렇지 않을 경우 ㅇㅇ신탁회사에 계약 체결 사실을 주장할 수 없고, 이에 따라 최우선 소액보증금도 불인정되며, 건물이 경매나 공매로 넘어갈 경우 아무런 권리도 행사할 수 없다는 점을 명심해야 합니다.

③ 보증금은 신탁회사 계좌로 송금

임대차계약을 위탁자(원소유자)와 임대차계약을 체결한 경우에도 보증금은 반드시 신탁회사의 계좌로 입금해야 합니다. 왜냐하면 대부분의 신탁계약서에 임대차계약은 신탁회사(수탁자)의 사전승낙을 받아 원래 소유자(위탁자)가 체결하지만, 보증금은 수탁자에게 지급하여야 한다는 내용이 있기 때문입니다.

올바른 부동산 거래를 위한 합리적 선택!

「굿비즈부동산」