「상가건물 임대차보호법」 적용은 제2조, 제3조에 따라 상가건물 임대차에 적용되는 법률입니다. 즉, 상가건물이란 사업자등록 대상이 되는 건물을 의미하며, 사업자 등록은 부가가치세법, 소득세법, 법인세법에 따릅니다. 또한, 임대차 목적물의 주된 부분이 영업용으로 사용되어야 합니다.
최근 기업들에게 인기있는 지식산업센터의 경우도 공장시설로 분류되지만, 임대차 계약은 상임법 적용을 받습니다. 상임법 적용을 받으면, 최대 10년간 임대차 존속기간을 보장받게될 뿐만 아니라 임대료 인상제한, 우선변제권 등의 법적 보호를 받을 수 있습니다.
상가임대차보호법이란?
상가건물임대차의 공정한 거래질서를 확립하고 영세상인들이 안정적으로 생업에 종사할 수 있도록 과도한 임대료 인상 방지와 세입자의 권리를 보장하기 위해 제정된 법률입니다.
상가임대차보호법 핵심 내용
1) 임대차 존속기간 보장: 최대 10년간 임차인에게 계약을 유지할 수 있는 기간 보장(2019년 시행)
2) 대항력: 임차인이 건물을 인도받고 사업자등록을 하면, 건물 소유주가 변경되더라도 기존의 임대차 계약관계와 임차인의 지위를 그대로 주장 가능.
3) 임차료 상한선 설정: 현재 연 5% 범위에서만 임차료를 올릴 수 있음.
4) 우선변제권: 대항력을 취득하고 확정일자를 받은 경우, 후순위 권리자나 그 밖의 채권자로부터 우선하여 변제를 받을 수 있음.
5) 권리금회수기회보호: 임대인이 부당하게 권리금 수령을 방해할 경우 이로 인해 받는 임차인의 손해를 배상해야 함.
상가임대차보호법 적용 대상
상가건물임대차보호법은 모든 건물에 적용되는 것은 아닙니다. 건물의 주된 부분을 영업용(상가, 사무실, 공장 등)으로 사용하는 경우에 한해 적용되며, 보증금이 일정 규모 이상일 경우(환상보증금)에는 민법이 적용되며, 상가건물임대차보호법이 적용되지 않습니다.
※ 상가임대차보호법 적용 보증금 상한액 (2019년 개정)
서울의 환산보증금 기준액은 현재 6억 1000만 원에서 9억 원으로, 부산과 과밀억제권역은 5억 원에서 6억 9000만 원으로 상향, 부산을 제외한 다른 광역시는 3억 9000만 원에서 5억 4000만 원으로 상향, 그 밖에 지역은 2억 7000만 원에서 3억 7000만 원으로 상향되었습니다.
환산보증금은 보증금에 월세 환산액(월세×100)을 더한 금액으로 상가건물임대차보호법 적용 대상을 정하는 기준이 됩니다.
이와 같이 개정안이 시행되면 임대차 계약 보호를 받는 상가 임차인이 현행 90%에서 95%로 늘어나게 되는데요. 임대차 계약 보호 대상이 되면 우선변제권이 부여돼 상가가 경매로 넘어가더라도 보증금을 먼저 변제받을 수 있게 됩니다. 또 임대료 인상률도 연 5%로 제한되며, 월차임 전환(보증금 전부나 일부를 월 단위 임대료로 전환) 시 산정률 제한 등의 보호를 받을 수 있습니다.
계약 기간
상가임대차보호법은 임차인들의 권리 보장을 위해 임차인이 원할 경우 최대 "10년간 계약을 갱신할 수 있는 권리(계약갱신요구권)"를 임차인에게 부여하고 있습니다.
계약기간은 상호 합의에 따라 자유롭게 정할 수 있습니다. 하지만 일반적으로는 계약기간을 2년 정도로 정하고 이후에 1년씩 갱신하는 것이 일반적입니다. 예를 들어 임대차 기간을 2년 미만인 1년 또는 6개월 등으로 했더라도 그 기간을 2년으로 봅니다.
즉 임차인이 계약기간을 1년이나 2년으로 10년보다 적게 정했다고 하더라도, 임차인에게는 10년의 범위 내에서 임대차 기간을 갱신해 달라고 요구할 수 있는 「계약갱신요구권」이 있습니다. 결국 임차인의 선택에 따라서 계약기간을 1년간 내지 10년의 갱신 기간 내의 필요한 동안만 임대차계약관계를 지속하거나, 아니면 법정기간인 10년까지 계속 임대차 기간이 연장될 수 있는 것입니다.
임차인의 「계약갱신요구권」
『상가임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등) ② 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. <개정 2018. 10. 16.>』
상가임대차 보호법의 적용 범위에 해당된다면 계약서상 계약기간이 끝이 나더라도 계약 갱신을 요구할 수 있습니다. 법률상으로 임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 임차인이 계약 갱신을 요구할 경우 임대인은 5년을 초과하지 않는 범위 내에서는 무조건 계약 연장을 해줘야 합니다.
만약 임대인과 임차인 모두 아무런 통지 없이 계약 만료 기간이 지나버린 경우에는 기존과 동일한 조건으로 1년간 계약이 묵시적으로 갱신되는 것으로 볼 수 있습니다. 하지만 계약이 묵시적으로 갱신된 경우라도 임차인은 언제든지 계약의 해지를 통고할 수 있고, 계약의 해지 통고로부터 3개월이 지나면 계약은 해지되게 됩니다.
하지만 임대인의 경우 무조건 임차인의 계약을 연장해줘야 하는 것은 아닙니다. 임차인이 의무를 다하지 못했을 경우에는 임대인은 계약 갱신을 거절할 수 있는데요. 내용은 다음과 같습니다.
<임차인의 의무를 지키지 않은 경우>
1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸) 한 경우
5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차 계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
임대인의 「차임 등의 증감 청구권」
계약 갱신 시 임대인은 보증금 또는 월세를 올릴 수가 있는데 이때 보증금 또는 월세는 5% 초과로 올릴 수가 없습니다. 즉 5% 이하로만 올릴 수 있도록 법으로 임차인을 보호해주고 있는 것입니다.
월세 증액은 계약 체결 또는 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못합니다.
하지만 임대차 기간 중 당사자끼리 증액금액의 합의가 이루어지지 않은 경우에 적용이 되며, 당사자의 합의로 증액금액이 정해진 경우에는 그 합의된 금액에 따릅니다. 또한 이는 기존 임대차 계약기간 중에 한해 적용되며, 만약 기존 임대차 계약기간이 종료한 이후에 새로운 임대차 계약이 체결될 경우에는 적용되지 않습니다.
임차인의 「대항력 취득」
임차한 상가·사무실 건물이 매매되어 소유주가 바뀐 경우, 임차인으로서의 지위를 유지할 수 있는 효력을 "대항력"이라 합니다.
상가임대차 보호법상에서는 임차인이 건물을 인도받고 사업자등록을 신청하면, 그 다음날부터 대항력이 발생하여 건물의 소유권을 취득하는 제3자에게 대항할 수 있는 권리가 주어집니다. 즉, 대항력을 취득한 임차인은 기존의 임대인과 체결한 계약관계 및 상가임대차보호법상의 모든 권리를 보장받을 수 있으므로 새로운 건물 소유주에게도 이를 주장할 수 있는 것입니다.
대항력에서 가장 중요한 것은 말소기준권리입니다. 말소기준권리보다 앞에 있으면 "대항력 있는 임차인"이고, 뒤에 있으면 "대항력 없는 임차인"이 되는 것입니다.
기타 궁금한 내용 있으면 저희 「굿비즈부동산」으로 문의주세요.
최선을 다해 안내해 드리겠습니다.
'• 부동산 법규 및 세금' 카테고리의 다른 글
| 임차인이 사업자등록을 하지 않았을 경우 상임법 적용 여부 (0) | 2019.11.20 |
|---|---|
| 소멸시효(3년) 지난 밀린 월세, 보증금에서 공제할 수 있을까? (0) | 2019.11.19 |
| 신탁등기된 주택 전·월세 계약할 때 주의할 점 (0) | 2019.10.28 |
| 주택임대사업자 임대소득 계산 방법 (0) | 2019.10.24 |
| 사업용 부동산 양수, 보유(임대), 양도에 따른 부가가치세 문제 (0) | 2019.10.09 |