수익형 부동산 상가를 양수, 보유(임대), 양도할 때마다 꼭! 따라붙는 세금이 있습니다. 바로 "부가가치세(Value Added Tax)"입니다.
상가를 분양받거나 양수할 때는 건물분에 부가가치세가 부과됩니다. 따라서 분양가 또는 매매가액 중 건물분에 대한 부가가치세는 매수인이 분양가 또는 매매가액에 추가해서 매도인에게 지급해야 합니다. 이후 매수인은 과세사업자 신고를 하면 그 부가가치세는 환급받을 수 있습니다.
상가를 보유(임대) 할 경우에는 일반임대사업자인 임대인이 임차인(일반과세자일 경우)에게 월차임에 부가세를 더한 금액을 받고 세금계산서를 발부하게 됩니다. 임차인으로부터 징수한 부가세는 6개월마다 국세청에 신고·납부해야 합니다. 또 임대보증금 이자상당액을 따로 계산해서 납부하는 것도 잊어서는 안됩니다.
보유하던 상가를 10년 이내에 양도할 경우에는 환급받은 부가가치세를 반환해야 하는 것이 원칙입니다. 그러나 일정 요건을 갖추면 상가 양도 시 부가가치세를 부담하지 않아도 됩니다.
이처럼 상가 양수, 보유, 양도에 따른 부가가치세 요건이 다른 만큼 구체적인 내용은 아래 내용을 참고해보세요.
1. 상가 분양 또는 양수 시, 부가가치세
상가를 분양받으면 분양가는 건물분 분양가와 토지분 분양가 두 가지로 나뉘게 됩니다. 토지분은 면세이기 때문에 부가가치세가 붙지 않지만 건물분은 과세이기 때문에 부가가치세가 붙게 됩니다.
건물분 분양가에 붙는 부가가치세는 통상 분양가의 4%~6%에 해당하는 금액이 책정됩니다. 가령, 분양가가 10억 원이고 건물분과 토지분 분양가가 각각 6억 원과 4억 원이라면 건물분 부가가치세 6000만 원을 합한 금액이 충분양가(10억원+6000만원=10억6000만원)이 되는 것입니다.
상가 분양을 받은 후 대금을 납부를 하게 되면 분양대금 중 건물분에 해당하는 부가가치세를 환급받아야 합니다. 환급받기 위해서는 과세자 신고를 해야 합니다. 상가의 경우 대부부은 부가가치세 금액이 크기 때문에 일반과세자로 사업자등록을 하는 것이 유리합니다. 물론 부가가치세를 환급받기 위해서는 계약금을 납부한후 계약일로부터 20일이 지나기 전에 일반과세자로 신고를 해야 하며, 또 교부받은 세금계산서에 대해서는 환급신고를 반드시 해야 합니다.
상가를 양수할 때 취득세(4.6%) 이외에 부가가치세를 납부해야 합니다. 부가가치세(건물가액의 10%)는 매매가액의 별도로 부담해야 하며, 취득한 건물을 임대 등 과세사업용으로 사용하는 경우에는 양도인에게 지급한 부가가치세를 환급받을 수 있습니다.
그러나 상가의 경우 양도양수시 부가가치세법에 의해 사업 양도는 과세 거래로 보지 않는다는 규정에 따라 포괄양수로 하는 경우가 많습니다. 이 경우 사업양도에 의한 포괄양수도 요건이 충족하지 못할 경우에는 양수인이 피해를 볼 수도 있습니다.
※ 사업양도에 해당하는 요건
①사업장별로 사업이 승계돼야 한다.
②사업에 관한 모든 권리와 의무가 포괄적으로 승계돼야 한다.
③사업의 동질성이 유지돼야 한다.
2. 상가 보유(임대)시, 부가가치세
임대인은 상가를 분양 분양받을 때 또는 매수할 때 부가가치세 환급을 받기 위해 과세 사업자등록을 마쳤을 것입니다. 대부분 현금 현금이 좋은 일반과세자로 등록하는 경우가 많기 때문에 일반과세자로 설명하겠습니다.
임차인은 크게 일반과세자, 면세사업자, 간이과세자로 분류됩니다. 임차인에 따라서 임대료에 해당하는 부가가치세는 어떻게 달라질까. 물론 임대인은 임차인 구별과는 무관하게 부가가치세를 징수해 납부해야 합니다. 그 이유는 임대인 입장에서 보면 간단히 이해가 됩니다. 부가가치세는 공급자 기준으로 과세되기 때문입니다.
매달 임대료를 받고 세금계산서를 발부했다면 6개월마다 부가가치세를 징수하여 납부해야 합니다. 또 임대보증금 이자상당액을 따로 계산해서 납부한 것도 잊어서는 안됩니다.
만약 임대료를 누락하여 신고하면 어떻게 될까. 임차인이 간이과세자나 면세사업자로 세금계산서를 요구하지 않거나 임대료를 깎아주는 대신 세금계산서 발행을 생략하는 경우가 있을 것입니다. 하지만 부가가치세 누락은 소득 누락과 직결이 됩니다. 이 사실이 과세관청에 발각되면 임대 기간 동안 탈루된 세금이 한꺼번에 적출될 가능성이 높습니다. 따라서 상가 임대 사업자는 제대로 세금계산서를 발행하고 신고하는 것이 바람직합니다.
이제는 반대로 임차인 입장에서 임대료에 대한 부가가치세를 보면 부담한 부가가치세는 일반과세자는 차후에 환급 형태를 띠게 됩니다. 의사 등 의료사업자나 학원사업자 등 면세사업자는 이미 부과된 임대료에 대한 부가가치세가 환급되지 않습니다. 앞에서 예를 든 임차인이 세탁소나 미용실 등의 간이과세자일 때는 교부받은 세금계산서를 제출하여 일정 부가가치율에 해당하는 금액을 납부세액에서 차감 받을 수 있습니다.
3. 상가양도시, 부가가치세
상가를 10년 이내 양도하게 되면 환급받은 부가가치세를 반환해야 합니다. 그러나 일정 요건을 갖추면 상가양도시 부가가치세를 반환하지 않아도 되는데요. 계약 내용에 포괄 양수도 규정이 있고 세법상의 포괄 양수도 요건을 갖춘 경우에는 처분 시에도 부가가치세를 내지 않을 수 있습니다.
포괄양수도는 개념적으로 매매가 아니라 영업양수도(사업양수도)입니다. 영업양수도는 영업을 구성하는 자산과 부채와 계약 관계와 거래처를 총체적으로 이전하여 영업활동을 승계시키는 거래입니다. 따라서 “본 계약은 부가가치세법에 의한 포괄양수도로 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계한다”는 특약사항을 기재하고 매매계약을 체결했다 하더라도 사업양도 요건을 갖추지 않았을 경우에는 부가가치세 추징을 당하게 됩니다.
사업양도는 넘겨주는 사람(양도인)이 사업장 별로 사업용 재산을 비롯해 물적·인적시설, 권리·의무 등을 넘겨 사업 동질성은 유지하면서 경영주체만을 교체하는 것을 말합니다. 사업양도 여부는 아래 세가지 요건을 모두 충족시키면 "사업양도"에 해당한다고 봅니다.
① 사업장별로 사업이 승계
② 사업에 관한 모든 권리와 의무가 포괄적으로 승계
③ 사업의 동질성이 유지 등 세 가지
사업의 「사업의 포괄적 양도·양수가 되기 위해서는 세 가지 요건」을 충족해야 합니다.
첫째, 포괄 양도, 양수 내용이 확인되어야 합니다. 사업양도양수계약서 등에 의하여 사업의 포괄적 양도 사실이 있어야 함을 의미합니다.
둘째, 양도자 및 양수자가 과세사업자이어야 합니다. 사업을 양수한 후 양수자가 면세사업으로 전용하는 경우에는 사업 양수도가 인정되지 않습니다.
셋째, 사업 양도 신고서를 세무서에 제출해야 합니다. 사업을 양도한 후, 즉 임대건물을 양도한 후 양도자는 폐업 확정신고를 할 때 세무서에 ‘사업양도신고서’를 제출해야 합니다.
사업용 부동산(상가・사무실) 매매할 때 포괄양수도로 계약해야 하는 이유
사업용 부동산(상가·사무실 등)을 매매할 때 환급받은 부가가치세의 납부와 환급절차를 생략하기 위해 포괄양수도로 하는 경우가 대부분인데요. 특약에 "건물분에 대한 부가세는 포괄양수도로 한다"라는..
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