상가건물임대차보호법 개정으로 인해 임대인과 임차인 간의 분쟁이 자주 발생하고 있는데요. 대부분 계약서를 작성할 때 임대인의 요구하는 대로 임대차계약을 작성하는 경우가 많기 때문입니다. 임대인과 임차인이 법적으로 대등한 당사자로서 계약을 체결한다고는 하지만 현실의 임대차계약 내용을 보면 비교적 약자인 임차인에게 불리한 내용들이 들어가는 경우가 자주 있습니다.
문제는 "계약 조항이 법적 효력을 받을 수 있는지" 또는 "문제의 소지가 없는지"에 대하여 임대인과 임차인 모두 이를 인지하지 못하고 계약을 체결하는 것입니다.
자주사용하는 특약 사항
① 2개월 월세가 밀리면 상가 계약을 해지할 수 있다.
보통 임대계약서 조항에 민법에 따라 2개월의 월세가 밀리면 계약을 해지할 수 있다고 하는 경우가 많은데요. 특별법인 상가건물임대차보호법에서는 월세가 3기로 규정하고 있습니다.
즉, 상가건물 임대차보호법에서는 임차인이 3기 차임액 달하는 금액을 연체하였을 경우 임대인이 해지할 수 있도록 하고 있습니다. 그런데 위 임대차계약서에는 2기 차임액 달하는 금액만 연체하여도 해지할 수 있다고 하는데 이러한 계약 내용은 강행규정인 상가건물 임대차보호법에 반하는 것으로 무효입니다. 즉 계약 내용에도 불구하고 3기 차임액 달하는 금액을 연체하기 전까지는 해지를 당하지 않습니다.
② 상가 매도로 임대인이 바뀐 경우 임차인은 3개월 안에 상가를 비워 준다.
상가임대차 기간은 상가건물임대차보호법 제10조 1항, 2항, 3항에 의거 임차인이 임대차 기간 만료 6개월부터 1개월 전까지 사이에 임대인에게 계약 갱신을 요구할 경우 임대인은 정당한 사유 없이 거절할 수 없고, 임차인의 계약갱신요구권은 최대 10년까지 가능하다고 규정하고 있습니다.
따라서 위 계약 내용은 10년의 기간을 보장하지 않고 임대인에게 언제든 해지할 수 있는 권한을 준 것으로 보이기 때문에 강행규정에 반하는 내용으로 무효입니다.
하지만 상가 임대차기간이 법적으로 10년까지 보장되지만 2년 또는 3년으로 계약한 다음 계약 만료 전에 임대인이 아무 말을 하지 않아 계약이 자동으로 연장(묵시적 갱신)되는 경우에는 상가건물임대차보호법 적용받지 못할 수도 있습니다.
임대인이 계약기간 만료 전 갱신(계약 연장)을 하지 않는다거나 차임 등을 인상해줄 것을 요구하였다면 임차인은 임대인에게 계약을 연장하고 싶다는 갱신 의사를 표시해야 합니다. 상가의 경우 5년의 임대차기간이 당연히 보장되는 것으로 아는 분들이 있는데 일정한 경우 임차인이 갱신을 원한다는 의사를 표시하지 않은 경우 그 기간을 보장받지 못할 수도 있으니 이 점 꼭 유의해야 합니다.
③ 임대차기간 종료 시 임차인은 아무런 권리금도 주장할 수 없다.
임차인이 권리금 관련한 주장을 하지 못한다는 계약 내용의 문제에 대하여 알려드리겠습니다. 이 내용은 임차인이 임대인에게 권리금을 주장하지 않고 권리금회수기회의 보호 또한 포기한다는 내용으로 볼 수 있는데 이 또한 강행규정에 반하는 것으로 그 효력이 없다고 볼 수 있습니다. 즉 계약 내용에도 불구하고 임차인은 일정한 요건을 갖추어 임대인에게 권리금 회수기회를 보호해줄 것을 여전히 요구할 수 있습니다.
「개정 상가건물임대차보호법」은 임대인의 권리금회수 방해금지의무를 규정함으로써 임차인의 권리금 회수를 보호하고자 하였습니다. 즉, 개정 상임법은 임대인은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다고 규정하면서 방해행위를 4가지로 구체화 하고 있는데 그 행위는 아래와 같습니다(제10조의4 제1항).
① 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위,
② 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위,
③ 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위,
④ 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위
④ 월세가 밀릴 경우 연체이자를 요구할 수 있다.
월세에 대한 연체이자를 부담시키려면 임대차 계약서에 별도의 약정이 있어야 합니다. 연체된다고 해서 당연히 이자가 붙는다고 기대해서는 안 됩니다. 계약서에는 임대료를 연체하면 연체된 금액에 연 5%의 이자를 붙인다는 식으로 기재해야 합니다.
계약서 작성 때 특약을 넣어 연체 이자율을 정하기도 하고 정하지 않았을 경우에는 법정 이율인 상사 연 6％, 민사 연 5％를 적용합니다. (민법 제379조 법정이율)
특약으로 정할 수 있는 연체 이자율은 법정최고한도 이율 24% 이내로 적용하면 유효합니다.(이자제한법 제2조 이자의 최고 한도)
월세는 기한이 정해진 채무이기 때문에 민법에서는 채무불이행에 대한 규정을 다음과 같이 정하고 있습니다.
제397조(금전채무 불이행에 대한 특칙)
① 금전채무불이행의 손해배상액은 법정이율에 의한다. 그러나 법령의 제한에 위반하지 아니한 약정이율이 있으면 그 이율에 의한다.
⑤ 계약 조항 대로 제소전화해까지 받아둘 것을 요구
제소전 화해조서를 특약으로 쓰는 경우가 많습니다. 그러나 일반 문서가 아닌 소송전에 쓰는 판결문으로 대법원 판례와 동일한 효력이 발생합니다. 이 문서에 서명을 하는 순간 모든 것이 끝난다고 보면 되므로, 화해조서라는 단어가 나오면 아예 계약을 하지 않는 편이 좋습니다.
제소전화해란 당사자들이 서로 합의한 내용을 제출하며 법원에 화해 신청하게 되면 법원은 그 내용대로 화해조서를 작성한 뒤 당사자에게 보내는데 그 화해조서는 확정판결과 동일한 효력을 지닙니다. 따라서 임대차계약 당시 임대인과 임차인이 법원에 ‘제소전 화해’를 신청하여, ‘제소전 화해조서’를 받아두면 임대인은 임차인을 상대로 명도소송을 하지 않고도 곧바로 강제집행을 할 수 있습니다.
예를 들어 상가 임대차 계약서에 3기 이상 차임을 지급하지 않으면 임대인은 임차인에게 계약 해지를 통보하고 임대차계약을 해지할 수 있다. 적법하게 임대차계약이 해지되면 임차인은 건물을 원상복구하여 임대인에게 인도해줄 할 의무를 부담한다. 등의 계약 조항을 넣고 제소전화해를 받았다면, 임대인은 별도로 명도소송을 제기할 필요 없이 곧바로 임차인을 상대로 부동산 인도 강제집행을 신청할 수 있습니다. 이때 집행비용도 임차인에게 부담시킬 수 있습니다.
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