광교플렉스데시앙 부동산

요즘 신도시 상가들을 보면 상가 투자는 '해본 사람만 한다'라는 말을 실감할 정도로 어렵다는 것을 다시 한번 깨닫게 합니다. 그렇다고 상가투자를 너무 어렵고 복잡한 분야라고 생각할 필요는 없습니다. 상가투자는 가장 중요하고 기본적인 것만 알고 있으면 됩니다. 상가 분석의 가장 중요한 요소는 '가시성, 접근성, 동선'입니다. 그중에서 「성공투자의 핵심은 동선」입니다. 가시성과 접근성은 상가 초보자도 쉽게 알 수 파악할 수 있지만, 배후수요를 흡수할 수 있는 핵심 동선을 파악하는 것은 결코 쉬운 일이 아닙니다. '상권'은 배후세대로, '상가'는 동선으로 판가름 된다고 할 정도로 상가투자의 성공 키워드는 「동선」입니다. 동선이란 "건축물의 안과 밖에서 사람이나 물건이 이동하는 자취나 방향을 나타내는 선"을 말..

임대차보증금은 임차인이 월세를 지급하지 않을 때 임대인이 월세를 변제받기 위한 담보 역할도 하지만, 다른 한편으로는 임대인이 임대차계약 종료 시에 임차인에게 지급해야 할 채무입니다. 이런 이유 때문에 임차인의 채권자가 임대인의 보증금반환채권을 가압류하거나, 압류를 하는 경우가 종종 있는데요. 임차인의 채권자가 임차인에게 금전 지급을 구하는 소송을 통해 승소한 후, 임차인이 임대인에게 갖는 계약 종료 시의 보증금반환채권을 압류하고 추심명령을 득하는 경우입니다. 소송과 동시에 가압류를 하는 경우도 많습니다. 이럴 경우 임차인이 임대 목적물을 임대인에게 명도하는 시점에서 채권자가 보증금을 확보할 수 있게 됩니다. 하지만 임대차 기간이 남아있는 상태에서 임차보증금반환채권이 압류된 후 임차인이 임차권을 양도할 경..

주택 임대사업자는 공공주택 사업자가 아닌 민간에서 전월세 임대를 목적으로 등록한 자를 말합니다. 민간임대주택에 관한 특별법을 근거로 하고 있으며, 지난 9·13 부동산 대책을 통해 그동안 제공되던 양도소득세 중과 제외 및 종합부동산세 합산 배제 혜택 등은 사라지게 되었으며, 양도세 감면 혜택 조건(전용면적 85㎡ 이하·공시가격 수도권 6억, 비수도권 3억 원)도 강화됐습니다. 하지만 여전히 일반 주택에 비해서는 세제 혜택이 상당해 장기적으로 보유할 가치가 있는 주택이라면 임대 등록을 하는 편이 유리합니다. 주택 임대사업자 등록은 취득일로부터 60일 이내(장기임대의 경우 90일 이내)에 본인이 거주하고 있는 시·군·구청 주택과를 방문해 완료해야 합니다. ※주택임대사업자 등록증을 수령한 다음 물건지 세무서에..

부자들이 유독 '투자하기 까다로운 상가'에 많은 관심을 두는 이유는 상가의 자산 가치 상승률이 아파트를 초월하기 때문인데요. 상가 투자는 고정적인 임대수익을 보장할 뿐만 아니라 자산 가치 상승이라는 두 마리 토끼를 한꺼번에 잡을 수 있어 투자를 아는 사람들에겐 매력적인 상품으로 평가받습니다. 이렇듯 상가 투자는 부자가 되는 가장 확실한 지름길이지만 부자들마다 고집하는 상가, 즉 아파트 단지 내 상가, 근린상가, 테마상가, 전문상가, 업무복합 상가 등 자신들이 선호하는 상가는 모두 다릅니다. 하지만 상가 투자에 성공한 분들에게는 공통점이 있는데요. 바로 불황일 때 헐값에 상가를 사들여 장기 보유로 수익을 극대화한다는 점, 즉 "가치 투자'를 한다는 것입니다. 워렌 버핏의 가치 투자 전략 중 하나가 바로 "..

정부는 2022년까지 주택임대사업자 등록을 유도해 200만 가구의 민간임대주택을 확보하겠다는 계획이었지만, 등록 임대주택에 대한 혜택이 줄어들어 들자 다주택자들 사이에서 임대주택 등록을 꺼리는 분위기입니다. 특히 9·13 대책에 조정대상지역 신규취득 임대주택에 한해 양도세 중과 제외, 종합부동산세 합산배제 혜택을 없앴고, 등록 임대주택 양도세 감면 요건에 주택가액 기준을 신설하는 내용이 담겼습니다. 이번 포스팅에서는 "임대주택이 있을 경우 거주주택에 대한 양도소득세 비과세 요건"에 대하여 알아보겠습니다. 1. 주택 임대사업자의 거주용 주택(1세대1주택)를 양도할 경우 비과세 요건 ​ 임대주택은 소득세법 시행령 제167조의3 제1항 제2호에 따른 장기임대주택으로 사업자를 등록하여야 하며, 시·군·구청에 민..

정부가 임대주택 관리를 강화하는 방안을 발표하면서 세제혜택 축소는 물론 4년 혹은 8년의 의무 임대 기간 내에 해당 주택을 파는 게 사실상 어려워졌습니다. 또한 임대료 증액 제한(5% 이내)과 의무 임대 기간(4년~8년) 등 임대 사업자의 '의무 이행'을 더욱 강제하고 있습니다. 의무 임대 기간 내에 임대를 하지 않고 본인이 해당 주택에 거주하거나 양도를 하는 경우에 과태료를 1000만 원에서 최대 5000만 원으로 무려 5배나 상향했으며, 임대료 증액 제한 위반의 경우에도 과태료를 기존 1000만 원에서 3000만 원으로 상향시켰습니다. 뿐만 아니라 취득세 감면을 받아 놓고 임대주택 의무를 이행하지 않아 등록이 말소된 주택에 대해선 감면된 취득세를 사후 추징하도록 했습니다. 이 가운데서도 임대사업자들을..

양도소득세는 과세 대상이 되는 자산을 양도하는 경우에 발생하는 세금이기 때문에 양도소득세가 과세되는 자산의 범위를 아는 것이 중요합니다. 오늘 포스팅에서는 양도소득세 과세대상이 되는 자산과 양도의 범위에 대해서 정리해보았습니다. 1. 양도소득세가 과세되는 '자산의 범위' 1) 부동산(토지/건물)① 토지란 지적공부에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말합니다.② 건물은 건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함합니다.(소득세법 제94조 제1항)③ 미등록 토지 및 무허가건물도 양도소득세 과세대상입니다. 2) 부동산에 관한 권리부동산을 취득할 수 있는 권리를 비롯해 지상권, 전세권, 등기된 부동산임차권, 분양권, 토지상환채권 등도 양도소득세 과세 대상입니다. 3) 주식상장법인의 주식 등으로서 대주주가 양도하는 주..

보통 상가 투자하면 임대료를 많이 받을 수 있고 향후 상권이 활성화될 경우 시세차익도 크다고 생각합니다. 물론 잘못된 생각은 아닙니다. 수익률이 높은 대신 손해를 볼 위험도 높기 때문에 투자 시 조심해야 합니다. 상가 투자에 대한 지식과 경험이 없다면 전문가 또는 투자하고자 하는 지역의 부동산을 방문해 조언을 구해보는 것도 하나의 방법입니다. "상가, 사무실과 같은 수익형 부동산은 해본 사람만 한다."고 할 정도로 매우 어려운 분야입니다. 그렇다고 이전처럼 토지나 주택에 투자하던 보수적 방법을 지향하는 것은 지금과 같은 부동산 시장에서는 올바른 투자방법이 아닙니다. 오히려 30억 이상의 고액 자산가들은 토지나 주택 투자를 부정적으로 보는 경향이 많아졌습니다. 예전과 다르게 가격 상승 여력이 많지 않은 데..

2021년부터는 주택 양도 시 양도세 면제 혜택을 받으려면 1주택자가 된 날부터 2년이 지나야 합니다. 지금까지는 다주택자가 각각 2년 이상 보유한 두 채의 집 가운데한 채를 처분해 1주택자가 된 경우, 남은 한 채의 양도세에 대해 비과세 혜택을 받았습니다. 하지만 이번 시행령 개정에 따라 최종적으로 1주택자가 된 시점부터 다시 2년을 보유해야만 양도세를 면제받을 수 있습니다. 양도세 비과세 요건(개정 내용) 지금까지 양도일 현재 1주택을 보유하고 있으면서, 보유 기간이 취득일로부터 2년 이상일 경우 양도세를 내지 않아도 됐습니다. (단. 9억 원 이상의 고가주택은 9억을 뺀 매도 금액에 대해 양도세를 부과) 2017.8.2 이전에 구매한 주택은 2년만 보유해도 1가구 1주택 비과세가 가능했지만, 201..

최근 부동산 규제가 더욱 강화되면서 업, 다운계약서를 쓰시는 분들을 종종 볼 수가 있습니다. 대부분 양도가액을 낮추려고 하거나, 대출규제를 피하려고 계약서를 허위로 작성하는 경우가 많은데요. 허위계약서를 작성한 사실이 10년 이내에 드러나면 거액의 세금을 추징 당하게 되며, 양도소득세 비과세 대상자라도 거액의 세금을 내야 합니다. 부동산 실거래법을 위반하면 매도인, 매수인, 공인중개사는 모두 처벌됩니다. 매도인은 `양도 소득세 신고 불성실'로 탈루액의 40%가 가산되고, 취득세의 3배 이하의 과태료를 물립니다. 매수인은 취득세가 추가 추징되고, 탈세액의 20%가 가산됩니다. 실거래가액을 거짓으로 신고하면 해당 부동산(토지, 건축물)에 대한 취득세의 3배(분양권의 경우에는 취득가액의 100분의 5)이하에 ..