광교플렉스데시앙 부동산

사업용 부동산(상가·사무실 등)을 매매할 때 환급받은 부가가치세의 납부와 환급절차를 생략하기 위해 포괄양수도로 하는 경우가 대부분인데요. 특약에 "건물분에 대한 부가세는 포괄양수도로 한다"라는 문구를 넣어도 부가세를 내야 하는 경우가 종종 발생합니다. 상가·사무실 등은 주택과 달리 사업용으로 사용하는 경우가 대부분이기 때문에 부동산을 매도할 때는 사업자로 매도하는 것이므로 건물분에 대하여 세금계산서를 발급해야 합니다. 하지만 부가가치세법에서 재화의 공급으로 보지 않는 사업의 포괄양수도 형태의 거래를 인정하고 있는데요. 사업양도자와 사업양수자가 동일한 사업을 영위함으로써 사업의 동질성이 대부분 유지된다면 불필요한 부가가치세의 납부와 환급절차를 생략하기 위한 것입니다. 이 때문에 사업의 동질성이 유지되려면 ..

전세기간이 만료됐음에도 불구하고 이런저런 이유로 임대인이 보증금을 돌려주지 않고 있는 경우 어떻게 해야할까요? 이런경우 법적인 보호를 받을 수 있지만 막상 해결하기까지 보통 귀찮은 일이 아닙니다. 임차인이 보증금을 돌려 받지 못했다면, 보증금을 받을 때까지 계속 거주하면서 임대차보증금 반환청구소송을 해 판결을 받은 후, 경매 혹은 임대인의 다른 재산에 대해 강제집행을 해 보증금을 회수할 수 있습니다. 문제는 살던집에서 이사를 해야하는 경우입니다. 아무런 조치 없이 이사를 하게되면 임차인 보호를 위해 법에서 주어진 대항력과 우선변제권을 상실하게 됩니다. 대항력과 우선변제권을 상실한다는 것은 임차주택이 제3자에게 이전하거나 경매로 넘어갈 경우 임대인 이외의 제3자에게 우선권을 주장할 수 없다는 의미합니다. ..

흔히 부동산중개업소를 통해 계약하였다가 중간에 여러 사정으로 계약을 해제하는 경우가 있습니다. 이럴경우 중개업자에게는 중개료를 지급해야 할까요? 개업공인중개사인 A씨는 B씨에게 상가 점포를 보여주었고 B씨는 상가가 맘에 들어 임대차계약을 체결한 뒤 임대인에게 계약금으로 300만원을 지급하였습니다. 하지만 나중에 B씨는 너무 비싸게 계약한 것으로 후회하고 계약금을 포기한 채 건물주에게 임대차계약을 해지하였습니다. 그런데 공인중개사 A씨는 B씨에게 임대차계약이 체결되었으니 약정한 중개보수지급을 달라고 청구한 것입니다. 이 경우 공인중개사 A씨에게 유책사유가 있지 않는 경우라면, B씨의 단순 변심으로 계약이 성사되지 않았기 때문에 B씨는 공인중개사법 제32조 제1항 본문에 따라 A에게 중개수수료를 지급해야 합..

상가건물 임대차보호법에서 월세를 3회에 해당하는 금액을 연체할 경우에 임대인은 계약 갱신은 물론 임대차 계약을 해지할 수 있도록 했습니다. 하지만 3회 연체에 대한 적용 기준을 잘 모르는 경우가 많은데요. 이번 시간에는 임대차 계약에서 "3기 연체"란 무엇인지 알아보았습니다. 「상가건물 임대차보호법」 제10조의 8 규정에 따르자면, 임대인은 임차인이 월세를 3기 이상 연체할 경우 ‘남아있는 계약 기간과 상관없이’ 임대차 계약을 해지할 수 있습니다. 여기서 「3기의 연체」란 석 달이 아닌 약정된 지급일을 기준으로 한, 총 3회분의 연체를 말합니다. 만약 월세를 매월 100만 원씩 지급하기로 한 임대차 계약이라면, 3개월분의 월세인 총 300만 원이 연체되어야만 (임대인이) 임대차 계약을 해지할 수가 있습니..

상가건물 임대차보호법에서는 임차인의 ‘권리금 회수 방해 행위’를 크게 4가지로 규정하고 있습니다. 즉 권리금 회수 방해 행위란 ① 임대인이 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자에게 임차인이 지급받아야 할 권리금을 요구하거나 수수하는 행위, ② 임대인이 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위, ③ 임대인이 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자에게 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위, ④ 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위를 의미합니다. [상가건물 임대차보호법]제10조의 4(권리금 회수 기회 보호 등) ① 임대인은 임대차 기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종..

광교신도시가 완성단계에 접어들면서 도시의 활력이 살아나고 있는 모습입니다. 이에 그동안 찬밥 신세였던 수익형 부동산에 대한 투자 기대가 높이지고 있는데요. 일부에서는 부동산 경기 침체와 더불어 수익형 부동산(상가, 사무실)에 대한 공급과잉 우려도 있습니다. 이 때문에 수익형 부동산에 대한 거래는 활발하지는 않지만, 투자 적기라고 판단한 분들은 저가 매물 위주로 매수를 하고 있는 상황입니다. 물론 지금은 공급과잉에 따른 투자 손실 우려의 목소리가 높은 상황이지만, 수익형 부동산인 상가와 사무실에 대한 투자는 수요 예측에 따른 시장 선점 타이밍이 고려돼야 투자 손실을 최소화할 수 있는 만큼 지역별 입지 특성에 따른 투자 기준을 만든다면 향후 성공적인 투자를 경험할 수 있을 것입니다. 「투자기준」은 핵심 기반..

권리금이란, 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 하려는 자가 ‘영업시설, 비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물 위치에 따른 영업상의 이점’ 등을 양도하거나 혹은 이를 이용하게 할 때 보증금, 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 의미합니다. 일반적으로 권리금은 그 특성에 따라 다음과 같은 3가지 유형으로 구분되는데요. 첫 번째, 바닥권리금(장소적 이익(점포위치, 상권 등)을 토대로 형성), 두 번째, 영업권리금(점포의 무형자산(영업노하우, 거래처, 신용 등)의 대가), 세 번째, 시설권리금(영업시설, 비품 등 유형자산의 대가) 등이 있습니다. 권리금 보호 규정을 적용받을 수 있는 건물의 범위 권리금 보호 규정의 적용을 받을 수 있는 임대차의 범위는 상가건물임대차보호법의 적용 대상이 되는 ‘상..

광교 신도시가 입주 9년 차를 맞이하면서 자족 기능을 가진 광교지식산업센터 공급과 입주가 모두 마무리되었습니다. 광교지식산업센터 분양 당시 광교 신도시의 기반 시설이 미흡해 낮은 분양가에도 불구하고 큰 인기를 얻지 못했습니다. 하지만 현재는 모든 기반 시설이 완료되면서 편리한 교통과 도시 인프라 시설이 갖춰지면서 가장 핫한 곳으로 평가받고 있습니다. 이 때문에 광교지식산업센터에 입주하려는 기업들도 늘어난 상태이지만 판교, 동탄 등에 비해 공급 단지가 많지 않아 공실 찾기가 쉽지 않은 상황입니다. 무엇보다 광교지식산업센터가 투자자들에게 인기가 많은 것은 희소가치에 따른 높은 임대수익률과 환금성 때문입니다. 현재 광교지식산업센터 수익률은 6~9%대로 형성되어 있습니다. 대출도 연 2.7%~3.0%에 80%까..

임대위탁관리는 임대인들이 높은 수익과 안정적인 월세를 보장받기 위해 부동산 임대관리를 전문가에게 맡기는 형태입니다. 최근 수익형 부동산의 공급과잉과 다주택자들의 임대주택 전환으로 인해 부동산 임대시장이 공급자 중심에서 수요자 중심으로 바뀌면서, 임대인들은 높은 수익과 안정적인 월세를 보장받기 위해 부동산 임대관리를 전문가에게 맡기는 경우가 많아지고 있습니다. 특히 임대관리 시장의 변화는 주택을 소유에서 거주 개념으로 변화하면서 임대 시장 확대되고 있는 것과 은퇴 이후의 노후대책으로써 안정적인 현금 흐름을 창출하려는 수요가 늘어나고 있기 때문입니다. 하지만 임대관리업 분야가 제도권으로 진입한 것이 4년 밖에 되지 않아 임대 위탁관리 유형과 운영 방식 등에 대한 이해가 부족한 것이 현실이며, 이 때문에 안정..

최근 경기침체와 부동산 규제로 인해 부동산 시장이 침체되면서 주택 전세가격도 하락세를 이어가고 있는데요. 이로인해 역전세에 따른 깡통전세 우려가 높아지고 있는 상황입니다. 얼마 전에는 갭투자자가 사들인 아파트 수십 채가 경매에 넘어가면서 임차인들이 피해를 입은 사건도 발생했습니다. 그럼 집주인이 전세금을 돌려주지 않을 때는 어떻게 해야 할까요? 전문가들은 먼저 전세기간 만료 때 보증금을 못 돌려받을 수도 있다는 판단에 따라 전세보증금반환보증에 가입하는 것을 권장하고 있습니다. 물론 보증보험을 이용할 경우 매년 소정의 보험료를 지불해야 하지만 전 재산과도 같은 전세보증금을 지킬 수 있는 확실한 방법입니다. 그럼 전세보증보험에 가입하지 않았을 경우 전세금을 돌려받기 위해서는 어떻게 해야 할까요? 이럴 땐 임..