광교플렉스데시앙 부동산

부부는 가사를 책임져야 하는 공동체 관계이기 때문에 남편이 번 돈을 부인의 계좌에 입금하여 부인이 가사 비용으로 사용하거나 금융 투자를 하는 등 재테크를 하는 경우가 많은데요. 이럴 경우 거액의 금액이거나 부부 증여금액을 넘어서는 금액을 이체 받아서 운용할 때 잘못하면 증여세가 문제 될 수 있습니다. 1. 배우자 증여세 공제한도, 10년간 6억 원 세법은 배우자로부터 양도받은 재산 그 자체나 취득자 금은 증여받은 것으로 추정하는 규정을 두고 있고(상속세 및 증여세법 제44조 및 제45조), 대법원은 실명확인을 한 예금명의자만 예금주로 인정하고 있습니다. 남편 명의의 예금이 인출되어 부인 명의의 예금계좌로 예치된 사실이 밝혀지면 예금은 부인에게 증여된 것으로 추정하는 것이 원칙입니다. 즉, 세법은 배우자로..

개정 법률에 따라 국토교통부장관은 감정평가 실무 기준을 개정하는 방식으로 권리금 감정평가 기준을 고시하고 있습니다. 변경된 감정평가 실무기준은 아래 내용을 참고하시면 됩니다. 그러나 추상적인 실무기준 수준의 내용이라서 실제 권리금 감정평가를 할 때 참고할 수 있는 보다 세부적인 실무지침, 가이드라인 등이 협회 차원에서 추가적으로 연구될 필요가 있다고 생각됩니다. [국토교통부고시]감정평가 실무기준 일부 개정안 4 권리금의 감정평가 4.1 정의 ① 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용 대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에..

상가 임대인의 방해로 상가 임차인이 상가 권리금을 회수하지 못해 발생한 손해금액을 산정하려면, 상가 권리금의 구성부터 이해해야 합니다. 상가 권리금은 대략적으로 바닥권리금, 영업권리금, 시설권리금 등으로 구성됩니다. 권리금 산정의 방식으로는 영업시설 등의 유형재산을 감정평가할 때는 원가법을 적용하도록 했고, 원가법 적용이 부적절한 경우 거래사례비교법으로 감정평가하도록 했습니다. 거래처·신용 등의 무형재산을 감정평가할 때는 수익환원법을 적용하되, 수익환원법 적용이 어려우면 거래사례비교법이나 원가법으로 감정평가하도록 한 것입니다. 1. 바닥권리금 바닥권리금은 특정 상권에서 상가가 부족한 경우 많이 형성되며, 바닥권리금은 특정 상가의 위치에 대한 프리미엄이라고 볼 수 있습니다. 통상 상가가 신축되면 임대인이 ..

증여란?당사자 즉 증여자가 무상으로 재산을 상대방에게 수여하는 의사를 표시하고 상대방이 이를 승낙함으로써 성립하는 계약입니다. 보통 매매라고 하면 매매계약을 지칭하듯 증여라고 하면 증여계약을 의미합니다. 증여도 계약이므로 물권변동의 효력이 발생하려면 소유권이전등기를 마쳐야 합니다. 부동산의 인도만으로는 부족하고 물권변동에 관한 성립요건주의 원칙상 민법 제186조의 적용을 받고 등기해야 소유권변동의 효력이 생기는 것입니다. 증여의 가장 큰 특징은 아무런 대가가 없는 ‘무상’이라는 점 때문에 민법은 원칙적으로 증여자가 증여계약 후에도 임의로 증여계약을 해제할 수 있도록 하였습니다.(민법 제555조). 하지만 「일정한 상황」에서는 해제할 수 없도록 하고 있습니다.즉 증여계약이 이미 이행되어 버렸거나, 아직 이..

상가건물임대차보호법(이하, ‘상가임대차보호법’)은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료시까지 임대인은 임차인이 종전에 투자한 시설비, 영업비, 바닥권리금 등을 회수할 있도록 협력해야 합니다. 즉, 기존 임차인이 신규 임차인과 권리금 계약을 통해 권리금을 회수할 수 있도록 협력해야 만 합니다. 이를 위반 시 손해배상책임이 있다고 규정하고 있습니다. 협력의무 위반 행위란? 1) 임대차계약 체결을 거절하는 행위 만약 임대인이 아무런 이유도 없이 신규 양수인과 임대차계약을 체결하는 것을 거절한다면 협력의무 위반이 인정됩니다. 하지만 임대인이 새로운 계약 체결을 거절하였다 하더라도 계약 체결 거절에 대해서 정당한 이유가 있는 경우에는 협력의무 위반이 아닙니다. 임대차 계약 체결을 거절할 수 있는 정당한 ..

상가 임차인에게 권리금은 보증금과 더불어 자산의 가장 큰 비중을 차지합니다. 임대차계약 종료 시 임차인은 보증금뿐만 아니라 권리금 회수에 많은 노력을 기울이게 됩니다. 상가건물임대차보호법은 임차인이 영업을 위해 설치한 시설물과 영업적 가치를 회수할 수 있도록 하였습니다. 이와 같은 재산적 가치를 권리금이라고 하며 법률은 임대인에게 협력의무를 부여하는 방식으로 「권리금을 보호」받을 수 있도록 하였습니다. 1. 권리금의 정의 개정법 제10조의 3에는 권리금의 정의가 명시되어 있습니다.특히 이 조항은 권리금의 범위를 명확하게 정하고 있다는데 의미가 있습니다. 권리금은 “영업시설 비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가”라고..

정부의 부동산 규제 정책이 주거에만 집중되면서 대표적인 수익형 부동산으로 평가받는 오피스텔이 인기입니다. 여기에 1~2인 가구가 증가하면서 넓고 비싼 아파트보다는 직주근접의 작은 평형대의 주거를 선호하는 수요자까지 몰리면서 오피스텔이 신주거트랜드가 되고 있습니다. 하지만 규제가 비켜간 탓에 건설사들도 아파트 보다는 오피스텔 분양을 늘리면서 지역별로 공급 과잉 우려가 나오고 있는 상황입니다. 문제는 공급과잉에 다른 수익률이 이전만 못하다는 것입니다.특히 임대 수익을 목적으로 오피스텔을 분양받은 경우에는 대출 금리가 오르면서 수익률이 떨어지고 있는 상황입니다. 즉 수익률은 지속적으로 떨어지고, 매매가는 오르는 가운데 공실 위험이 커지고 있어 신중한 투자가 필요하다는 지적입니다. ■ 오피스텔 투자 목적을 분명..

광교 신도시 완성을 경기융합타운(경기도청,교육청,의회 등) 입주가 이루어지는 2020년을 기준으로 하고 있습니다. 현재 입주 9년 차를 맞은 광교 신도시가 완숙기에 접어들면서 빠르게 도시가 활성화되고 있는 모습입니다. 신도시 완숙기는 주거를 비롯해 생활편의시설 대부분 완성 단계에 있는 반면 핵심시설들은 공사 중에 있거나 공사를 시작하는 단계입니다. 신도시 완성이 가시권에 들어오게 됨으로서 신도시를 활성화시켜줄 유동인구와 자금 유입이 본격적으로 시작되는 시기이기도 합니다. 다시말해 광교 신도시가 투자 적기를 맞고 있는 것입니다. 대부분 신도시 상권은 완숙기를 거치면서 완성단계에 접어들게 되면, 핵심지역을 중심으로 상권이 집중되다가 활성기에 접어들면 주변지역으로 급속도로 확산되는 속성을 가집니다. 동시에 임..

최근 국회의원 및 장관들의 청문회에서 가장 많은 논란거리를 재공하고 있는 것이 "증여세" 탈루와 관련된 내용입니다. 최근 인사청문회를 통과되지 않은 상황에서 문제인 대통령이 홍종학 의원을 중소벤처기업부 장관으로 임명하였는데요. 홍 후보자의 장관 부적격 논란이 된 것이 바로 증여세 탈루입니다. 홍의원 딸이 초등학교 때 홍 후보자의 장모로부터 서울 중구 충무로5가에 있는 상가건물 일부를 증여받았는데 증여액이 10억원을 넘으면 증여세를 40% 내야 하지만 이를 홍 후보자의 부인과 딸 등이 나눠서 증여를 받으면서 논란이 되고 있는 것입니다. 증여세는 "상속세의 보완세"로, 이는 피상속인이 살아 있을 때 상속세를 회피하기 위해 재산을 상속인에게 증여하려는 것을 방지하고자 부과되는 세금입니다. 상속세와 마찬가지로 ..

부동산 관련 세금은 종류가 많아 같은 종류의 세금이라도 상황에 따라 내야 하는 세금 액수가 달라지는 경우가 많습니다. 그렇기 때문에 부동산 관련 세금은 전문가의 도움을 받는 것이 큰 손해를 줄일 수 있는 방법입니다. 그러나 최소한 부동산 관련 세금 종류 정도만 알고 있어도 부동산을 거래할 때 큰 도움이 됩니다. 어떤 세금 종류가 있는지 확인해보세요. 1. 주택을 살 때 내야 하는 세금 주택을 살 때 내야 하는 세금은 취득세, 등록세, 교육세, 농어촌특별세가 있습니다. ① 취득세취득세는 돈을 주고 사는 것뿐만 아니라 승계나 명의이전 등을 통해 소유권이 넘어가는 것 전체가 해당됩니다. 6억 이하, 85㎡ 이하 주택의 경우 : 취득세 1% + 지방교육세 0.1% 6억 이하, 85㎡ 이하 주택의 경우 : 취득세..