상가권리금 회수를 위한 협력의무 위반행위

상가건물임대차보호법(이하, ‘상가임대차보호법’)은 임대차기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료시까지 임대인은 임차인이 종전에 투자한 시설비, 영업비, 바닥권리금 등을 회수할 있도록 협력해야 합니다. 즉, 기존 임차인이 신규 임차인과 권리금 계약을 통해 권리금을 회수할 수 있도록 협력해야 만 합니다. 이를 위반 시 손해배상책임이 있다고 규정하고 있습니다.

협력의무 위반 행위란?

1) 임대차계약 체결을 거절하는 행위

만약 임대인이 아무런 이유도 없이 신규 양수인과 임대차계약을 체결하는 것을 거절한다면 협력의무 위반이 인정됩니다. 하지만 임대인이 새로운 계약 체결을 거절하였다 하더라도 계약 체결 거절에 대해서 정당한 이유가 있는 경우에는 협력의무 위반이 아닙니다.

임대차 계약 체결을 거절할 수 있는 정당한 이유는 다음과 같다. 

① 신규 임차인에게 차임 지급의 자력이 없는 경우

임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자가 보증금이나 차임을 지급할 자력이 없다면 임대인은 임대차계약의 체결을 거절할 수 있다(개정 법률 제10조의 4 제3항 제1호). 

즉, 신규 임차인이 월세를 제대로 낼 수 없다면 그로 인해 임대인이 피해를 볼 수 있으므로 이런 경우에는 

임대인을 보호하기 위해 임대차계약 체결을 거절할 수 있게 한 것입니다. 

② 신규 임차인에게 임대차계약상 의무 위반의 우려가 있는 경우

임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우에는 계약 체결을 거절할 수 있습니다. 의무를 위반할 우려라는 것은 임대차계약을 위반할 우려가 있는 것을 말한다. 

임차인이 임대차계약을 위반하게 되면 임대인에게 손해가 발생할 수 있으므로, 이러한 상황이 예상되는 경우 임대인은 해당 신규 임차인과의 계약 체결을 거절 할 수 있습니다.

③ 임대차 목적물을 1년 6개월 이상 비영리 목적으로 사용하는 경우

임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우 임대인은 신규 임차 

인과의 계약을 거절할 수 있습니다.

④ 임대인이 선택한 신규 임차인이 기존 임차인에게 권리금을 지급하는 경우

임대인이 선택한 신규 임차인이 임차인과 권리 금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우에도 임대 

인은 임차인이 주선한 신규 임차인과의 계약을 거절할 수 있습니다. 

이 경우는 기존 임차인이 이미 권리금을 회수하였으므로, 기존 임차인을 더 이상 보호해야 할 필요가 없는 것입니다. 

2) 상가임대인의 권리금 요구하는 행위

임대인이 신규 임차인에게 권리금을 요구하거나 영업양수인으로부터 권리금을 수령하게 되면, 기존 임차인은 신규 임차인으로부터 권리금을 받을 수 없거나 일부만을 받을 수 있게 됩니다. 이 경우 기존 임차인이 권리금을 제대로 회수할 수 없게 되므로, 이를 금지하고 있습니다. 즉, 상가임대인은 권리금에 욕심을 내서는 안 된다는 것입니다.

3) 권리금 지급 방해 행위

임대인이 신규 임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위를 하면 신규 임차인은 건물 임대인의 입장을 무시하기 어려우므로, 기존 임차인은 권리금을 회수하지 못하게 될 우려가 있습니다. 따라서 개정 법률은 이를 금지하고 있습니다.

4) 고액의 차임 요구

임대인이 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 

차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하면, 신규 임차인은 해당 매장에 잘 들어오지 않으려고 할 것입니다.

또한 기존 임차인은 인상된 차임을 고려해서 권리금을 적절히 깎아 주어야 신규 임차인과 권리금 계약을 체결할 수 있습니다. 결국 기존 임차인은 권리금 중 일부를 회수할 수 없게 될 우려가 있는 것입니다. 따라서 개정 법률은 상가 임대인이 신규 임차인에게 현저하게 과다한 차임을 요구하는 것을 금지하고 있는 것입니다.

올바른 부동산 거래를 위한 합리적 선택!

 「굿비즈부동산」