상가 권리금의 종류 및 권리금 산정 방법

상가 임대인의 방해로 상가 임차인이 상가 권리금을 회수하지 못해 발생한 손해금액을 산정하려면, 상가 권리금의 구성부터 이해해야 합니다. 상가 권리금은 대략적으로 바닥권리금, 영업권리금, 시설권리금 등으로 구성됩니다. 

권리금 산정의 방식으로는 영업시설 등의 유형재산을 감정평가할 때는 원가법을 적용하도록 했고, 원가법 적용이 부적절한 경우 거래사례비교법으로 감정평가하도록 했습니다. 거래처·신용 등의 무형재산을 감정평가할 때는 수익환원법을 적용하되, 수익환원법 적용이 어려우면 거래사례비교법이나 원가법으로 감정평가하도록 한 것입니다.

1. 바닥권리금

바닥권리금은 특정 상권에서 상가가 부족한 경우 많이 형성되며, 바닥권리금은 특정 상가의 위치에 대한 프리미엄이라고 볼 수 있습니다. 

통상 상가가 신축되면 임대인이 최초의 임차인으로부터 바닥권리금을 받고, 임차인은 새로운 임차인에게서 다시 바닥권리금을 받고 나가는 구조인 것입니다. 

바닥권리금은 해당 상가가 얼마나 좋은 상권에 있는지, 점포의 위치가 좋은지 등에 따라 결정됩니다. 결국 바닥권리금은 상가 자체의 위치 혹은 임대표의 과소성 등으로부터 파생되는 것입니다. 특히 주목할 것은 월 임대료나 보증금이 저렴한 매장에는 바닥권리금이 올라가는 경우가 많다는 점입니다.

■ 권리금의 산정 방법

바닥권리금은 미래의 예상 매출과 순이익을 가지고 산출합니다. 산정하기 쉽지 않기 때문에 대체로 주변 바닥 권리 시세를 기준으로 결정하는 경우가 많습니다. 

즉, 옆 가게는 평당 바닥권리금 얼마로 거래되었으니까 내 가계도 그 정도로 계산하여 결정하는 것입니다.

2. 시설권리금(시설비)

시설권리금은 상가 임차인이 영업을 위해 실제로 투자한 인테리어 비용, 각종 시설비 등을 의미합니다. 즉, 시설권리금은 상가 임차인이 자신의 사업을 위해 투자한 비용인 것입니다. 임대인의 귀책사유로 인해 임차인이 투자비 회수를 위한 최소 기간도 보장받지 못하거나, 시설권리금을 회수하지 못한 경우에 보호받아야 하는 자금이라 고 볼 수 있습니다.

한편, 영업용 시설은 내용연수(통상 5~10년)가 길지 않아 시간이 흐를수록 감가상각이 크게 이루어지게 됩니다. 따라서 처음 인테리어를 할 때는 1억 원을 투자하였더라도 몇 년 지나면 잔존 시설의 가치는 수천만 원 수준으로 낮아 지며, 보상금도 그런 수준에서 정해지게 됩니다. 그렇지만 임차인은 자신이 처음에 투자한 1억 원을 권리금으로 생각하므로, 시설 보상금에 대해 불만을 가질 가능성이 높습니다.

■ 권리금의 산정 방법

시설투자비에 내용연수(통상 3년)를 적용해서 가감하여 적용하게 됩니다. 업종별 특성에 따라 유행에 민감한 업종일수록 연수는 짧아지게 됩니다.

예로 특정 업종의 경우 시설에 대한 금액이 감가상각을 통해 3년 정도면 소멸한다고 가정하고, 기존의 영업주가 시설비로 5,000만 원을 투자하고 2년간 장사를 한 후 양도하는 경우라면 보통 잔여 시설에 대한 적정 권리금은 1500~2000만 원 수준에서 계산하면 됩니다.

3. 영업권리금(영업권)

영업권리금은 특정 영업에 대한 프리미엄(영업권 가치)을 의미합니다. 

즉, 점포가 장사가 아주 잘되어 이익이 주변의 점포보다 많이 나는 경우 이에 대한 영업권 프리미엄이 형성되고, 점포 전체를 매수하려는 사람들이 나타나게 됩니다. 그 후 후속 임차인이 해당 영업을 통째로 인 

수하면서, 이 영업권 프리미엄에 대한 대가를 종전 임차인에게 지불하는 것입니다.

이러한 관행은 기업을 인수하는 과정에서도 흔히 발견됩니다. 따라서 이렇게 영업권 프리미엄을 수수하는 관행은 정상적인 상거래로 이해할 수 있습니다. 즉, 신규 진입자가 보다 쉽게 영업에 안착하기 위한 투자금인 것입니다. 

영업권이 정상적으로 거래된 후에는 이를 판 임차인(종전 임차인)은 인근 지역에서 동종 영업을 하지 않는 것을 기본으로 합니다. 이는 영업권을 매입한 후속 임차인의 투자비를 보호하기 위한 관행인 것입니다.

또한 영업권 프리미엄은 고정된 금액으로 존재하는 것이 아니라 경기 동향, 시장 상황, 경쟁자의 증감, 기술의 진보, 상권의 변화 등에 따라 급격한 변화를 겪는 경우가 많다는 것이 특징입니다. 그리고 상권이 변하지 않더라도 후속 임차인이 장사를 잘 못한다면, 손님은 줄어 들게 마련입니다. 이러한 경우 영업권리금의 가치도 자연스럽게 떨어지게 됩니다. 

이렇듯 고위험 투자에 속함에도 불구하고 영업권리금을 지불하는 이유는 무엇일까? 

첫째, 영업권리금 지불로 인해 후발주자들이 신규 개업의 위험을 회피하고, 보다 안정적인 지위에서 영업활동에 진입하고 싶은 욕구가 가장 큰 원인입니다. 둘째, 활성화된 상권에서는 좋은 위치의 공실 상가를 찾기가 쉽지 않고, 그러다 보면 영업권리금의 일정액을 기존 임차인에게 보상액 차원에서 지급하고 상가를 임차하는 경우도 있습니다.

■ 권리금의 산정 방법

영업권리금은 현재의 매출과 순이익을 기초로 하고 있으며, 보통 1년간의 순이익이 얼마인가를 기준으로 산정하게 됩니다.

예로 월 300만 원 안팎의 순이익을 올리고 있는 점포라면 연간 순이익은 3,600만 원이 될 것입니다. 그러므로 이 점포의 영업권리금은 3600만 원 수준에서 계산하면 됩니다.

※ 입지 조건별 권리금 산정 방법

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 「굿비즈부동산」