상가 권리금 감정평가 방법 실무기준

개정 법률에 따라 국토교통부장관은 감정평가 실무 기준을 개정하는 방식으로 권리금 감정평가 기준을 고시하고 있습니다. 변경된 감정평가 실무기준은 아래 내용을 참고하시면 됩니다.

그러나 추상적인 실무기준 수준의 내용이라서 실제 권리금 감정평가를 할 때 참고할 수 있는 보다 세부적인 실무지침, 가이드라인 등이 협회 차원에서 추가적으로 연구될 필요가 있다고 생각됩니다.

[국토교통부고시]

감정평가 실무기준 일부 개정안

4 권리금의 감정평가

4.1 정의 

① 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용 대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다.

② 유형재산이란 영업을 하는 자 또는 영업을 하려고 하는 자가 영업활동에 사용하는 영업시설, 비품, 재고자산 등 물리적ㆍ구체적 형태를 갖춘 재산을 말한다. 

③ 무형재산이란 영업을 하는 자 또는 영업을 하려고 하는 자가 영업활동에 사용하는 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 물리적ㆍ구체적 형태를 갖추지 않은 재산을 말한다. 

4.2 자료의 수집 및 정리 

권리금의 가격자료에는 거래 사례, 수익 자료, 시장 자료 등이 있으며, 대상 권리금의 특성에 맞는 적절한 자료를 수집하고 정리한다. 유형재산의 경우에는 해당 물건의 자료의 수집 및 정리 규정을 준용한다.

4.3 권리금의 감정평가방법 

4.3.1 권리금의 감정평가 원칙 

① 권리금을 감정평가할 때에는 유형ㆍ무형의 재산마다 개별로 감정평가하는 것을 원칙으로 한다. 

② 제1항에도 불구하고 권리금을 개별로 감정평가하는 것이 곤란하거나 적절하지 아니한 경우에는 일괄하여 감정평가할 수 있다. 이 경우 감정평가액은 합리적인 배분 기준에 따라 유형재산가액과 무형재산가액으로 구분하여 표시할 수 있다.

4.3.2 유형재산의 감정평가 

① 유형재산을 감정평가할 때에는 원가법을 적용하여야 한다. 

② 제1항에도 불구하고 원가법을 적용하는 것이 곤란하거나 부적절한 경우에는 거래사례 비교법 등으로 감정평가할 수 있다. 

4.3.3 무형재산의 감정평가 

4.3.3.1 무형재산의 감정평가방법 

① 무형재산을 감정평가할 때에는 수익환원법을 적용하여야 한다. 

② 제1항에도 불구하고 수익환원법을 적용하는 것이 곤란하거나 부적절한 경우에는 거래사례비교법이나 원가법 등으로 감정평가할 수 있다. 

4.3.3.2 수익환원법의 적용 

무형재산을 수익환원법으로 감정평가할 때에는 무형재산으로 인하여 발생할 것으로 예상되는 영업이익이나 현금흐름을 현재가치로 할인하거나 환원하는 방법으로 감정평가한다. 

다만, 무형재산의 수익성에 근거하여 합리적으로 감정평가할 수 있는 다른 방법이 있는 경우에는 그에 따라 감정평가할 수 있다. 

4.3.3.3 거래사례비교법의 적용 

무형재산을 거래사례비교법으로 감정평가할 때에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법으로 감정평가한다. 다만, 무형재산의 거래 사례에 근거하여 합리적으로 감정평가할 수 있는 다른 방법이 있는 경우에는 그에 따라 감정평가할 수 있다. 

1. 동일 또는 유사 업종의 무형재산만의 거래 사례와 대상의 무형재산을 비교하는 방법 

2. 동일 또는 유사 업종의 권리금 일체 거래 사례에서 유형의 재산적 가치를 차감한 가액을 대상의 무형재산과 비교하는 방법

4.3.3.4 원가법의 적용 

무형재산을 원가법으로 감정평가할 때에는 대상 상가의 임대차계약 당시 무형재산의 취득가액을 기준으로 취득 당시와 기준시점 당시의 수익 변화 등을 고려하여 감정평가한다. 

다만, 무형재산의 원가에 근거하여 합리적으로 감정평가할 수 있는 다른 방법이 있는 경우에는 그에 따라 감정평가할 수 있다. 

4.3.4 유형재산과 무형재산의 일괄 평가 

① 유형재산과 무형재산을 일괄하여 감정평가할 때에는 수익환원법을 적용하여야 한다. 

② 제1항에도 불구하고 수익환원법을 적용하는 것이 곤란하거나 부적절한 경우에는 거래사례비교법 등으로 감정평가할 수 있다. 

부 칙 

이 고시는 발령한 날부터 시행한다.

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 「굿비즈부동산」