상가건물임대차보호법, 권리금 보호 방법

상가 임차인에게 권리금은 보증금과 더불어 자산의 가장 큰 비중을 차지합니다. 임대차계약 종료 시 임차인은 보증금뿐만 아니라 권리금 회수에 많은 노력을 기울이게 됩니다.

상가건물임대차보호법은 임차인이 영업을 위해 설치한 시설물과 영업적 가치를 회수할 수 있도록 하였습니다. 이와 같은 재산적 가치를 권리금이라고 하며 법률은 임대인에게 협력의무를 부여하는 방식으로 「권리금을 보호」받을 수 있도록 하였습니다.

1. 권리금의 정의

개정법 제10조의 3에는 권리금의 정의가 명시되어 있습니다.

특히 이 조항은 권리금의 범위를 명확하게 정하고 있다는데 의미가 있습니다. 권리금은 “영업시설 비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용대가”라고 함으로써 권리금에 시설권리금, 영업권리금, 바닥권리금이 모두 포함된다는 것을 밝히고 있습니다.

또한 2항은 권리금 계약이라는 개념을 도입하고 있는데, 이 조항에 따르면 권리금계약의 주체는 기존 임차인과 신규 임차인이 되므로, 권리금은 상가 임차인 간에 주고받는 계약이라는 점입니다.

제10조의3(권리금의 정의 등) ① 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용 대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다. 

② 권리금 계약이란 신규 임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다.

상가 권리금 보호 방법

법률은 임대인에게 협력의무를 부여하는 방식으로 권리금을 보호하고 있습니다. 

임대차계약이 종료하면, 임차인은 해당 상가에서 더 이상 영업을 할 수 없게 되고, 임대인은 임차인이 종전에 투자한 시설비, 영업비, 바닥 권리금 등을 회수할 있도록 협력해야 합니다. 즉, 기존 임차인이 신규 임차인과 권리금 계약을 통해 권리금을 회수할 수 있도록 협력해야 만 합니다.

권리금이 거래되기 위해서는 두 가지가 필요합니다. 우선 임차인간의 권리금 계약이 있어야 하고, 신규 임차인과 임대인 간의 임대차계약이 있어야 합니다. 따라서 임대인의 협력의무는 영업양수인과 새로운 임대차계약을 체결하는 것을 의미한다고 볼 수 있습니다.

제10조의 4(권리금 회수기회 보호 등) ① 임대인은 임대차 기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조 제 1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. 

1. 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위 

2. 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위 

3. 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위 

4. 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제 1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다. 

1. 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없는 경우 

2. 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우 

3. 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우 

4. 임대인이 선택한 신규 임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우

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