광교플렉스데시앙 부동산

권리금의 이해 ◎ 상가건물임대차보호법 제10조의3(권리금의 정의 등) ① 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용 대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다. ② 권리금 계약이란 신규 임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다. 상가건물임대차보호법 개정법 제10조의3에는 권리금의 정의가 명시되어 있습니다. 해방 이후 처음으로 법률에 권리금의 개념이 명시된 것입니다. 특히 이 조항은 권리금의 범위를 명확하게 정하고 있다는데 의미가 있습니다. 권리금은 “영업시설 비품,..

사업용 부동산(상가·사무실 등)을 매매할 때 환급받은 부가가치세의 납부와 환급절차를 생략하기 위해 포괄양수도로 하는 경우가 대부분인데요. 특약에 "건물분에 대한 부가세는 포괄양수도로 한다"라는 문구를 넣어도 부가세를 내야 하는 경우가 종종 발생합니다. 상가·사무실 등은 주택과 달리 사업용으로 사용하는 경우가 대부분이기 때문에 부동산을 매도할 때는 사업자로 매도하는 것이므로 건물분에 대하여 세금계산서를 발급해야 합니다. 하지만 부가가치세법에서 재화의 공급으로 보지 않는 사업의 포괄양수도 형태의 거래를 인정하고 있는데요. 사업양도자와 사업양수자가 동일한 사업을 영위함으로써 사업의 동질성이 대부분 유지된다면 불필요한 부가가치세의 납부와 환급절차를 생략하기 위한 것입니다. 이 때문에 사업의 동질성이 유지되려면 ..

전세기간이 만료됐음에도 불구하고 이런저런 이유로 임대인이 보증금을 돌려주지 않고 있는 경우 어떻게 해야할까요? 이런경우 법적인 보호를 받을 수 있지만 막상 해결하기까지 보통 귀찮은 일이 아닙니다. 임차인이 보증금을 돌려 받지 못했다면, 보증금을 받을 때까지 계속 거주하면서 임대차보증금 반환청구소송을 해 판결을 받은 후, 경매 혹은 임대인의 다른 재산에 대해 강제집행을 해 보증금을 회수할 수 있습니다. 문제는 살던집에서 이사를 해야하는 경우입니다. 아무런 조치 없이 이사를 하게되면 임차인 보호를 위해 법에서 주어진 대항력과 우선변제권을 상실하게 됩니다. 대항력과 우선변제권을 상실한다는 것은 임차주택이 제3자에게 이전하거나 경매로 넘어갈 경우 임대인 이외의 제3자에게 우선권을 주장할 수 없다는 의미합니다. ..

상가건물 임대차보호법에서 월세를 3회에 해당하는 금액을 연체할 경우에 임대인은 계약 갱신은 물론 임대차 계약을 해지할 수 있도록 했습니다. 하지만 3회 연체에 대한 적용 기준을 잘 모르는 경우가 많은데요. 이번 시간에는 임대차 계약에서 "3기 연체"란 무엇인지 알아보았습니다. 「상가건물 임대차보호법」 제10조의 8 규정에 따르자면, 임대인은 임차인이 월세를 3기 이상 연체할 경우 ‘남아있는 계약 기간과 상관없이’ 임대차 계약을 해지할 수 있습니다. 여기서 「3기의 연체」란 석 달이 아닌 약정된 지급일을 기준으로 한, 총 3회분의 연체를 말합니다. 만약 월세를 매월 100만 원씩 지급하기로 한 임대차 계약이라면, 3개월분의 월세인 총 300만 원이 연체되어야만 (임대인이) 임대차 계약을 해지할 수가 있습니..

상가건물 임대차보호법에서는 임차인의 ‘권리금 회수 방해 행위’를 크게 4가지로 규정하고 있습니다. 즉 권리금 회수 방해 행위란 ① 임대인이 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자에게 임차인이 지급받아야 할 권리금을 요구하거나 수수하는 행위, ② 임대인이 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위, ③ 임대인이 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자에게 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위, ④ 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 임차인이 주선한 신규 임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위를 의미합니다. [상가건물 임대차보호법]제10조의 4(권리금 회수 기회 보호 등) ① 임대인은 임대차 기간이 끝나기 3개월 전부터 임대차 종..

권리금이란, 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 하려는 자가 ‘영업시설, 비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물 위치에 따른 영업상의 이점’ 등을 양도하거나 혹은 이를 이용하게 할 때 보증금, 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 의미합니다. 일반적으로 권리금은 그 특성에 따라 다음과 같은 3가지 유형으로 구분되는데요. 첫 번째, 바닥권리금(장소적 이익(점포위치, 상권 등)을 토대로 형성), 두 번째, 영업권리금(점포의 무형자산(영업노하우, 거래처, 신용 등)의 대가), 세 번째, 시설권리금(영업시설, 비품 등 유형자산의 대가) 등이 있습니다. 권리금 보호 규정을 적용받을 수 있는 건물의 범위 권리금 보호 규정의 적용을 받을 수 있는 임대차의 범위는 상가건물임대차보호법의 적용 대상이 되는 ‘상..

최근 경기침체와 부동산 규제로 인해 부동산 시장이 침체되면서 주택 전세가격도 하락세를 이어가고 있는데요. 이로인해 역전세에 따른 깡통전세 우려가 높아지고 있는 상황입니다. 얼마 전에는 갭투자자가 사들인 아파트 수십 채가 경매에 넘어가면서 임차인들이 피해를 입은 사건도 발생했습니다. 그럼 집주인이 전세금을 돌려주지 않을 때는 어떻게 해야 할까요? 전문가들은 먼저 전세기간 만료 때 보증금을 못 돌려받을 수도 있다는 판단에 따라 전세보증금반환보증에 가입하는 것을 권장하고 있습니다. 물론 보증보험을 이용할 경우 매년 소정의 보험료를 지불해야 하지만 전 재산과도 같은 전세보증금을 지킬 수 있는 확실한 방법입니다. 그럼 전세보증보험에 가입하지 않았을 경우 전세금을 돌려받기 위해서는 어떻게 해야 할까요? 이럴 땐 임..

현재 서울시 전 지역을 비롯해 조정대상지역에서 2주택 이상자가 주택을 양도하면 양도소득세가 중과됩니다. 중과란 장기보유특별공제가 적용되지 않고 세율이 2주택자는 10%, 3주택자는 20%가 가산되어 부과되는 것입니다. 장기보유특별공제는 3년 이상 보유한 부동산의 양도차익을 최고 30% 차감해주는 제도인데 2주택 이상자의 경우 장기보유특별공제가 적용되지 않기 때문에 10년 넘게 보유해도 혜택이 없습니다. 세율도 기본세율(6~42%)에 10~20%가 중과되므로 최고 62%로 과세되며 지방 소득세(6.2%)를 감안하면 세율이 70%에 육박합니다. 이렇게 중과대상 주택수를 계산할 때는 조합원입주권도 주택 수에 포함됩니다. 조합원입주권이란 관리처분계획인가로 취득한 입주자 지위를 말하는데 조합원입주권을 승계취득한 ..

최근 정부의 규제로 인해 대출이 어려운 다주택 소유자분들이 주택 소유권을 신탁회사에 넘기고 대출을 받는 사례가 늘고 있는데요. 일종의 담보신탁을 하는것입니다. 이렇게하면 집주인은 임의로 집을 처분할 수 없고, 금융기관 입장에서는 담보 안정성이 높아져 집주인이 더 많은 금액을 대출받을 수 있게 됩니다. 문제는 신탁 계약에 대해 자세히 모르는 점이 많아 피 같은 전세금을 날리는 경우가 많이 발생하고 있어 주의할 필요가 있습니다. 부동산 임대차 계약 시 등기부등본을 살펴보면 갑구(소유권에 관한 상항)에 신탁이라는 이름으로 등재되어 있는 경우를 볼 수 있을 것입니다. 신탁이란 쉽게 설명하면 새로운 건물을 신축하려고 할 때, 일반적으로 돈이 많이 들어가기 때문에 외부에서 돈을 끌어다 쓰는 것을 의미합니다. 담보신..

정부가 임대주택 관리를 강화하는 방안을 발표하면서 세제해택 축소는 물론 4년 혹은 8년의 의무 임대기간 내에 해당 주택을 파는게 사실상 어려워졌습니다. 또한 임대료 증액제한(5%이내)과 의무 임대기간(4년~8년) 등 임대사업자의 '의무 이행'을 더욱 강제하고 있습니다. 의무 임대기간 내에 임대를 하지 않고 본인이 해당 주택에 거주하거나 양도를 하는 경우에 과태료를 1000만원에서 최대 5000만원으로 무려 5배나 상향했으며, 임대료 증액제한 위반의 경우에도 과태료를 기존 1000만원에서 3000만원으로 상향시켰습니다. 뿐만 아니라 취득세 감면을 받아 놓고 임대주택 의무를 이행하지 않아 등록이 말소된 주택에 대해선 감면된 취득세를 사후 추징하도록 했습니다. 이 가운데서도 임대사업자들을 가장 불편하게 만드는..