광교플렉스데시앙 부동산

2018년 정부의 가장 강력했던 부동산 규제 정책은 1주택 이상 소유자에 대하여 양도세 중과와 종부세 합산 부과를 적용한다는 대책이었습니다(9.13 주택시장 안정대책). 이후 부동산 시장은 급격히 얼어붙으면서 거래 감소에 따른 가격 하락 현상이 발생했습니다. 9.13 대책을 보면, 조정대상지역에서 주택을 새로 사들여 임대주택으로 등록하더라도 앞으로는 양도소득세를 최대 20% 중과하고, 종합부동산세 합산 과세를 적용받게 됩니다. 9.13대책 이전에는 조정대상지역 다주택자가 수도권 6억 원 이하, 비수도권 3억 원 이하 주택을 8년 이상 장기 임대주택으로 등록하면 양도소득세 중과와 종부세 합산 등 세제 감면을 받았습니다. 하지만 9.14일 이후 취득한 주택은 임대주택 등록을 하더라도, 양도세 중과 및 종부세..

양도소득세란 개인의 토지·건물 등의 부동산이나 주식의 양도 또는 분양권과 같은 부동산에 관한 권리를 양도함으로 인해 양도 소득이 발생했을 때 과세하는 세금을 말합니다. 부동산 양도소득세는 토지·건물을 양도할 때 매도인이 내는 세금을 말합니다. 그러나 부동산을 무조건 양도를 했다고 해서 세금을 부과하는 것은 아닙니다. 기존 토지·건물 등을 매입했던 금액보다 매도할 당시 가격이 올라 양도 차익이 발생했을 때 부과되는 세금입니다. 따라서 부동산 양도로 인하여 소득이 발생하지 않았거나 오히려 손해를 본 경우에는 양도소득세를 과세하지 않습니다. 1. 양도소득세 신고 및 기간 부동산을 양도한 경우, 양도소득세는 양도한 날이 속해있는 달의 말일부터 2개월 이내에 주소지 관할세무서에 신고·납부를 해야 합니다. 예를 들..

민간임대주택법 개정안이 시행되면서 임대료 상한 규정으로 인해 임대료를 법정 한도보다 더 많이 올려 받기 위해 임대인이 임차인에게 이중계약을 요구하는 사례가 늘어나고 있습니다. 이에 정부가 사례를 확인해 전수조사 등을 포함한 대책을 검토하고 있습니다. 현재도 이를 초과할 경우 지자체는 임대료 신고를 거부할 수 있으며, 임대료 인상 상한선을 넘길 경우 임대 사업자 등록이 말소돼 양도소득세 감면 등의 혜택이 사라지고 과태료도 1000만원에서 3000만원까지 부과됩니다. 또 임대보증금에 대해 보증에 가입하지 아니한 경우 2년 이하의 징역이나 2000만 원 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다. 1. 민간임대주택 임대료 증액 비율과 산정기준 민간임대주택에 관한 특별법, 제44조(임대료) ① 민간임대주택의 최초 임대료..

국회는 2018년 9월 20일 본회의를 열고 임차인의 계약갱신청구권 기한을 기존 5년에서 10년으로 늘리는 내용의 ‘상가임대차보호법’ 개정안을 처리했으며, 10월 16일 공포되었습니다. 개정안은 상가 임차인이 안정적인 영업 행위를 지원하기 위해 계약갱신 요구권 행사 기간을 현행 5년에서 10년으로 확대하였습니다. 그리고 권리금 회수 기간이 짧다는 비판에 따라 임대인의 권리금 지급 방해행위 금지기간도 현행 임대차 종료 3개월에서 6개월 전부터로 확대했으며, 전통시장 영세상인 보호를 위해 전통시장의 권리금 적용은 제외되었습니다. 상가건물임대차보호법 개정 내용은 다음과 같습니다. 상가건물임대차보호법 일부 개정 내용 1) 개정 이유 현행법은 상가건물 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 경우 최초의 임대차 기간을 포..

최근 도시재생 사업이 진행되면서 노후된 상가건물을 철거하거나 재건축하는 경우가 많이 있는데요. 이럴 때 기존 상가 권리금을 보상받을 수 있을까요? 상가건물임대차보호법은 임대인에게 직접 권리금 지급의무를 부여한 것이 아니라, 임차인이 권리금 회수 의무를 부여한 것이기 때문에 상가건물을 철거, 재건축하는 경우에는 권리금 보상을 받을 수 없습니다. 즉, 법은 임대인에게 직접 권리금을 보상하도록 하는 것이 아니라 임차인이 주선한 신규 임차인과 계약 체결 의무를 부과하는 방법으로 임차인의 권리금 회수를 보장하고 있는 것입니다. 따라서 건물이 철거·재건축되는 경우 임차인이 기존 건물의 신규 임차인을 주선할 수가 없고, 임차인이 기존 건물에서 이룩한 영업가치를 가로채는 경우로 보기 어렵다고 보는 것입니다. 하지만 상..

1. 주택의 방 한 칸을 임차할 경우 [Q] 직장 근처로 집을 구해야 하는데 전세나 월세 보증금이 너무 많이 올라서 할머니 혼자 살고 계시는 집의 방 한 칸을 보증금 1천만 원에 20만 원으로 계약하려고 합니다. 임대인과 같이 사는 집에 방 한 칸도 「주택임대차보호법」 적용을 받을 수 있나요? [A] 「#주택임대차보호법」 제2조에서 주택 임대차의 적용 범위는 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 관해서 적용이 된다고 명시가 되어 있습니다. 그러므로 임대인과 같이 살면서 그중에 방 한 칸을 임대차하는 계약서를 작성하고 전입신고와 확정일자를 받는다면 대항력과 우선변제적 효력이 발생합니다. 2. 미성년자 자녀가 보호자 명의로 계약할 경우 [Q] 현재 저는 대학 신입생으로 지방에서 서울로 올라와 방을 임차하..

최근 아파트 가격이 급등하면서 매매 계약을 하고 난 이후 매도인이 아파트를 팔지 않겠다고 계약을 일방적으로 파기하는 경우가 종종 발생합니다.이럴 때 매도인이 해약금으로 계약금의 두 배를 지불함으로써 계약 해지가 이루어지지만, 계약금 중 일부만 받은 상태에서 매매계약을 취소할 경우에는 "부동산을 팔려던 사람이 계약금 중 일부만 받은 상태에서 매매계약을 취소하려면, 실제로 받은 돈이 아니라 원래 약속한 계약금을 기준으로 위약금을 산정해야 한다는 대법원 판례입니다." 즉, 대법원은 실제로 준 돈의 두 배를 돌려주는 것으로 계약을 해제하려는 시도는 사실상 계약의 구속력이 약화되는 결과를 초래하기 때문에 "약정계약금 전액"을 배상해야 한다고 판단한 것입니다. 1. 사례 A 씨는 2013년 3월 B 씨에게 서울 서..

주택의 경우 전세가 하락 현상으로 전세금을 돌려받지 못하거나 전세가 빠지지 않아 제때 이사를 하지 못해 애를 태우는 경우가 많이 있습니다. 상가의 경우에도 마찬가지인데요. 이럴 때 문제를 해결하기 위해 보증금 반환 청구소송 등 법을 통해 해결하는 방법이 있지만 대부분 소송을 통할 경우 소요 시간이 많이 걸리는 것으로 알고 있습니다. 오늘은 보증금반환청구소송 절차와 소요시간에 대하여 알아보도록 하겠습니다. 1. 보증금반환청구소송 절차 1) 내용증명 발송임대차 기간 만료 1개월 전에 갱신의 의사가 없다는 의사를 내용증명을 통해 발송합니다. ※ 내용 증명서에 들어가야 하는 내용 ①임대차 계약을 갱신하지 않겠다는 의사표시 ②임대차 목적물 반환 날짜 ③임대차 목적물 명도 확인 요청 ④임대차보증금 지급 요청 ⑤임대..

개정 법률에 따라 국토교통부장관은 감정평가 실무 기준을 개정하는 방식으로 권리금 감정평가 기준을 고시하고 있습니다. 변경된 감정평가 실무기준은 아래 내용을 참고하시면 됩니다. 그러나 추상적인 실무기준 수준의 내용이라서 실제 권리금 감정평가를 할 때 참고할 수 있는 보다 세부적인 실무지침, 가이드라인 등이 협회 차원에서 추가적으로 연구될 필요가 있다고 생각됩니다. [국토교통부고시]감정평가 실무기준 일부 개정안 4 권리금의 감정평가 4.1 정의 ① 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설ㆍ비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형ㆍ무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용 대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에..

상가 임대인의 방해로 상가 임차인이 상가 권리금을 회수하지 못해 발생한 손해금액을 산정하려면, 상가 권리금의 구성부터 이해해야 합니다. 상가 권리금은 대략적으로 바닥권리금, 영업권리금, 시설권리금 등으로 구성됩니다. 권리금 산정의 방식으로는 영업시설 등의 유형재산을 감정평가할 때는 원가법을 적용하도록 했고, 원가법 적용이 부적절한 경우 거래사례비교법으로 감정평가하도록 했습니다. 거래처·신용 등의 무형재산을 감정평가할 때는 수익환원법을 적용하되, 수익환원법 적용이 어려우면 거래사례비교법이나 원가법으로 감정평가하도록 한 것입니다. 1. 바닥권리금 바닥권리금은 특정 상권에서 상가가 부족한 경우 많이 형성되며, 바닥권리금은 특정 상가의 위치에 대한 프리미엄이라고 볼 수 있습니다. 통상 상가가 신축되면 임대인이 ..