전세보증금 못받고 이사 해야하는 경우, 임차권등기명령제도 이용

전세기간이 만료됐음에도 불구하고 이런저런 이유로 임대인이 보증금을 돌려주지 않고 있는 경우 어떻게 해야할까요? 이런경우 법적인 보호를 받을 수 있지만 막상 해결하기까지 보통 귀찮은 일이 아닙니다.

임차인이 보증금을 돌려 받지 못했다면, 보증금을 받을 때까지 계속 거주하면서 임대차보증금 반환청구소송을 해 판결을 받은 후, 경매 혹은 임대인의 다른 재산에 대해 강제집행을 해 보증금을 회수할 수 있습니다.

 

문제는 살던집에서 이사를 해야하는 경우입니다. 아무런 조치 없이 이사를 하게되면 임차인 보호를 위해 법에서 주어진 대항력과 우선변제권을 상실하게 됩니다. 대항력과 우선변제권을 상실한다는 것은 임차주택이 제3자에게 이전하거나 경매로 넘어갈 경우 임대인 이외의 제3자에게 우선권을 주장할 수 없다는 의미합니다.

 

이때 필요한 것이 임차권등기명령제도입니다. 임차권 등기 명령은 세입자가 보증금을 받지 못한 상태에서 주택이나 상가건물을 비워둘 경우에도 우선변제권을 유지할 수 있도록 마련한 제도입니다. 임차권 등기 명령을 하면 해당 부동산의 등기부등본에 등기 명령을 한 세입자 이름과 보증금 액수가 남기 때문에 집주인이나 건물주는 심리적 압박을 받을 수 있습니다. 그래도 해결이 되지 않아 전세보증금 반환 소송을 할 경우 세입자는 집주인을 상대로 소장 송달 이후부터 보증금을 반환받는 날까지 연 15% 지연이자를 청구할 수 있습니다.

 

 

 

사례

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임차인 A는 B 소유의 건물을 보증금 6,000만 원에 임차하여 2004. 11. 16. 주민등록 전입신고를 하였고, 2006.11.15. 임대차계약이 종료한 후 주택임대차보호법 제3조의 3에 따른 임차권등기신청을 하여 2007. 10. 13. 그 임차권등기가 경료 되었습니다.

 

이후 A는 B에게 이 사건 건물을 명도하면서 임대차보증금의 반환을 구하였습니다.그런데 B는 이 사건 건물의 임차권등기가 말소될 때까지는 임대차 보증금을 지급할 수 없다면서 보증금을 지급하지 않고 있습니다.

 

 

 

임차권 등기명령제도

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우선 주택임대차보호법에서 규정하고 있는 임차권등기명령은 위 사례와 같이 주택임대차가 종료된 후 임대차보증금을 돌려받지 못하였지만, 근무지의 변경 등으로 주거지를 옮기거나 주민등록을 전출해야 할 필요가 있는 임차인을 보호하기 위해 임차인으로 하여금 주택임대차보호법에서 정한 대항력 및 우선변제권을 잃지 않고 임차주택으로부터 자유롭게 이주하거나 주민등록을 전출할 수 있도록 해 주는 제도입니다(주택임대차보호법 제3조).

 

이에 따라 임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인이 법원에 임차권등기명령을 신청하여 임차권등기가 경료 되면, 기존에 대항력이 없던 임차인은 등기 시를 기준으로 대항력 및 우선변제권을 취득할 뿐만 아니라, 그 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력 또는 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력 또는 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 같은 법 제3조 제1항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력 또는 우선변제권을 상실하지 아니하는 것으로 규정하고 있습니다. 

 

그런데 임차인 A가 임차권등기명령신청에 따라 임차권등기가 경료 된 경우 임차인 A의 임차권등기 말소의무와 임대인 B의 임차보증금 반환 의무가 동시 이행 관계에 있는지가 문제 됩니다.

 

 

 

 

판례

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이에 대하여 대법원 판례는“주택임대차보호법 제3조의 3 규정에 의한 임차권등기는 이미 임대차계약이 종료하였음에도 임대인이 그 보증금을 반환하지 않는 상태에서 경료 되게 되므로, 이미 사실상 이행지체에 빠진 임대인의 임대차보증금의 반환 의무와 그에 대응하는 임차인의 권리를 보전하기 위하여 새로이 경료 하는 임차권등기에 대한 임차인의 말소의무를 동시 이행관계에 있는 것으로 해석할 것은 아니고, 특히 위 임차권등기는 임차인으로 하여금 기왕의 대항력이나 우선변제권을 유지하도록 해 주는 담보적 기능만을 주목적으로 하는 점 등에 비추어 볼 때, 임대인의 임대차보증금의 반환 의무가 임차인의 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행되어야 할 의무”라고 판시하고 있습니다(대법원 2005. 6. 9. 선고 2005다 4529 판결). 

따라서 임차인 A는 우선 B로부터 임차보증금을 반환받고 난 이후에 임차권등기를 말소하여야 할 것입니다. 그리고 임차인 A의 임차권등기가 첫 경매개시결정등기 전에 등기된 경우, 대법원 판례는“배당받을 채권자의 범위에 관하여 규정하고 있는 민사집행법 제148조 제4호의‘저당권·전세권, 그 밖의 우선변제청구권으로서 첫 경매개시결정 등기 전에 등기되었고 매각으로 소멸하는 것을 가진 채권자’에 준하여, 그 임차인은 별도로 배당요구를 하지 않아도 당연히 배당받을 채권자에 속하는 것으로 보아야 한다"라고 판시하고 있으므로(대법원 2005. 9. 15. 선고 2005다 33039 판결 참조). 임차인 A는 별도로 배당요구를 할 필요가 없습니다.

 

 

 

 

 

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