월세 3개월에 해당하는 금액을 연체할 경우 상가임대차 계약 해지 가능

상가건물 임대차보호법에서 월세를 3회에 해당하는 금액을 연체할 경우에 임대인은 계약 갱신은 물론 임대차 계약을 해지할 수 있도록 했습니다. 하지만 3회 연체에 대한 적용 기준을 잘 모르는 경우가 많은데요. 이번 시간에는 임대차 계약에서 "3기 연체"란 무엇인지 알아보았습니다.

「상가건물 임대차보호법」 제10조의 8 규정에 따르자면, 임대인은 임차인이 월세를 3기 이상 연체할 경우 ‘남아있는 계약 기간과 상관없이’ 임대차 계약을 해지할 수 있습니다. 여기서 「3기의 연체」란 석 달이 아닌 약정된 지급일을 기준으로 한, 총 3회분의 연체를 말합니다. 만약 월세를 매월 100만 원씩 지급하기로 한 임대차 계약이라면, 3개월분의 월세인 총 300만 원이 연체되어야만 (임대인이) 임대차 계약을 해지할 수가 있습니다.

① 상가건물의 경우 3기 이상 연체할 경우 계약 해지 가능

하지만 상가건물 임대차보호법은 제2조 적용 범위에 의해 환산보증금이 일정 금액 이하인 상가에만 적용됩니다. 하지만 임차인이 3기 이상의 차임액을 연체하는 문제로 임대인이 계약 해지를 요구할 경우에는 환산보증금 초과 여부와 관계없이 사업자등록의 대상이 되는 상가건물은 모두 적용받습니다. 즉, 사업자등록의 대상이 되는 모든 상가 건물에 있어서는 민법이 아니라 상가건물 임대차보호법이 적용돼 임차인이 3기 이상 차임액을 연체해야 계약을 해지할 수 있는 것입니다.

② 임대료 연체액은 모두 합하여 3기에 해당하면 계약 해지 가능

대부분 임치인들은 월차임 3기분이 연속해서 연체할 경우에 계약 해지가 가능하다고 알고 있는 경우가 많은데요. 그렇지 않습니다. 연체액은 총 3기분의 월세에만 달하면 그만일 뿐, 꼭 3기의 연체가 연속되어야 하는 건 아닙니다. 가령 5월에 월세를 연체하고, 6월에는 해당분을 지급한 뒤, 다시 7월과 8월에 월세를 내지 못했다면, 총 3기분의 월세를 연체한 것이 되어서 임대차 계약을 해지할 수 있습니다. 

③ 계약 해지 당시 남은 차임연체액이 3기 이상이어야 해지 가능

임차인이 과거에 3기 이상의 차임액을 연체한 사실이 있어도, 그 후 임대인이 계약 해지를 하기 전에 임차인이 연체된 차임을 전부 또는 일부 지급해 남아있는 연체액이 3기 이상의 차임액에 못 미질 경우는 임대인이 계약 해지를 요구할 수 없습니다. 따라서, 임대인이 이런 사태를 피해 계약 해지를 확실히 하기 위해서는, 임차인이 연체차임을 지급하기 전에 임차인을 상대로 내용증명 우편, 문자메시지 등을 보내 계약 해지의 증거를 남겨야 할 것입니다.

주의) 임대차 계약 시 특약조항에 1년에 1번만 차임을 연체해도 임대차계약 해지가 가능하다는 등의 약정을 할 경우에는 임차인에게 불리한 강행 조항에 해당하여 약정 계약으로 인정받을 수 없습니다.

​판례

임대인 A 씨와 임차인 B 씨가 상가건물에 대한 임대차계약을 체결을 하고 계약기간 내에  임차인 B 씨가 차임을 1번 연체했고, 계약을 갱신한 이후에 다시 임차인 B 씨가 2번의 차임을 연체했습니다. 이에 임대인 A 씨는 임차인 B 씨에게 3번 차임을 연체 이유로 임대차계약을 해지한다고 통보한 사례입니다.

대법원은 '상가건물의 임차인이 갱신 전부터 차임을 연체하기 시작해 갱신 후에 차임 연체액이 3기의 차임액에 이른 경우에도 임대차계약의 해지 사유인 임차인의 차임 연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에 해당하므로, 이러한 경우 특별한 사정이 없는 한 임대인은 3기 이상의 차임 연체를 이유로 갱신된 임대차계약을 해지할 수 있다’고 판시하고 있습니다.

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