광교플렉스데시앙 부동산

정부의 등록 「임대주택 관리 강화방안」에 따라 등록 임대주택의 의무 임대기간에 주택을 무단 처분할 경우 부과되는 과태료가 종전 1000만원에서 5000만원으로 높아집니다. 따라서 앞으로 임대주택 등록할 땐 신중해야 할 것 같습니다. 임대의무 기간(4년, 8년) 내에는 매도가 사실상 어려워졌으며, 세제혜택도 많이 축소되었습니다. 임대사업자가 임대의무기간 내 민간임대주택을 불법적으로 양도하거나 임대료 상한제한 위반 등을 어겨 부과되는 과태료가 최근 3년간 62억원에 달 할정도로 위반 사례가 매년 증가하고 있습니다. 따라서 임대등록한 주택을 팔 때는 꼼꼼히 따져본 다음 계약을 진행해야 합니다. 『임대주택 관리 강화 방안』 국토부가 발표한 "등록 임대주택 관리 강화 방안"에 대한 주용 내용은 다음과 같습니다. ..

현재 서울시 전 지역을 비롯해 조정대상지역에서 2주택 이상자가 주택을 양도하면 양도소득세가 중과됩니다. 양도세 중과란 장기보유특별공제가 적용되지 않고 세율이 2주택자는 10%, 3주택자는 20%가 가산되어 부과되는 것입니다. 장기보유특별공제는 3년 이상 보유한 부동산의 양도차익을 최고 30% 차감해주는 제도인데 2주택 이상자의 경우 장기보유특별공제가 적용되지 않기 때문에 10년 넘게 보유해도 혜택이 없습니다. 세율도 기본세율(6~42%)에 10~20%가 중과되므로 최고 62%로 과세되며 지방 소득세(6.2%)를 감안하면 세율이 70%에 육박합니다. 이렇게 중과대상 주택수를 계산할 때는 「조합원입주권」도 주택 수에 포함됩니다. 조합원입주권이란 관리처분계획인가로 취득한 입주자 지위를 말하는데 조합원입주권을 ..

1세대 2주택에 해당하는 주택이란 1세대가 국내에 주택을 2개(①에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 아니한다) 소유하고 있는 것을 말하며, 주택으로서 다음 중 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다(소령§167의 10) ① 수도권 및 광역시･특별 자치시(광역시에 소속된 군, ｢지방자치법｣ 제3조 제3항･제4항에 따른 읍･면 및 ｢세종특별자치시 설치 등에 관한 특별법｣ 제6조 제3항에 따른 읍･면에 해당하는 지역을 제외한다) 외의 지역에 소재하는 주택으로서 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준 시가의 합계액이 해당 주택 또는 그 밖의 주택의 양도 당시 3억 원을 초과하지 아니하는 주택 ② 제167조의 3 제1항 제2호부터 제8호까지 및 제8호의 2 중 어느 하나에 해당하는 주택 ③..

기획재정부는 지난해 12월 국회를 통과한 21개 개정 세법의 위임사항 등을 규정한 소득세법 시행령, 조세특례제한법 시행령 등에 대한 후속 시행령 개정안을 7일 발표했습니다. 우선 양도세 비과세, 종합부동산세 등 부동산 세제가 대폭 강화되며, 1세대 1주택 양도세 비과세 보유기간 요건도 강화됩니다. 오늘은 새롭게 바뀌는 1세대 1주택 양도세 비과세 요건에 대해 알아보았습니다. 기존에는 다주택자가 주택을 팔고 1주택만을 보유할 경우, 주택 매입 당시부터 보유 기간 2년이 지나면 1가구 1주택 양도세 비과세 혜택을 받아 왔습니다. 하지만 오는 2021년부터는 1주택만 보유하게 된 날로부터 2년을 보유해야 비과세 혜택을 받을 수 있게 됩니다. 그것도 최초 거주주택을 양도하는 경우에만 1회에 한해 비과세가 허용됩..

2019년 1월부터 주택임대소득이 연간 2000만 원이 넘으면 종합과세, 이하면 분리과세(세율 14%)를 적용합니다. 올해까지 임대 소득세를 내지 않던 임대인들 상당수가 과세대상에 포함됩니다. 임대수입 금액에 따라 연간 2000만 원 이하는 분리과세로 낮은 세율이 적용되지만, 2000만 원을 넘으면 다른 소득과 합산해 높은 세율(종합과세)이 적용됩니다. 정부는 이와 함께 전세 보증금에 대한 임대 소득 과세에서 제외해 주는 소형 주택의 기준도 강화했습니다. 3주택 이상 전세 소득자의 경우 보증금을 은행에 넣어 둘 때의 이자 상당액을 활용해 간주임대료를 계산한 뒤 이를 임대 소득으로 파악합니다. 다만 시가 3억 원 이하이고 전용면적 60㎡ 이하인 전세 주택은 과세대상에서 제외해왔습니다. 이번 세법 개정안에 ..

다주택가구가 위장이혼을 하고 배우자에게 나머지 주택을 맡겨두는 형식으로 양도세 비과세 혜택을 받는 경우가 빈번해 지자, 정부는 2019년 1월부터 사실혼 배우자가 별도의 주택을 소유하고 있어도 1가구 1주택에 따른 비과세 혜택에서 제외하도록 했습니다. 개정안에 따르면 종전 양도세 비과세 대상인 '1가구 1주택' 중 1가구를 거주자와 배우자가 같은 주소에서 생계를 같이 하는 자와 함께 구성하는 가족단위로 규정하였습니다. 따라서 이번 개정안에선 법률상 이혼을 했지만 생계를 함께하는 등 사실상 이혼한 것으로 보기 어려운 경우 등 사실혼 배우자를 1가구 1주택 개념에 포함해 과세 회피를 막을 방침입니다. 결혼은 혼인신고 여부에 따라 법률혼과 사실혼으로 나눌 수 있습니다. 법률혼이란 결혼에 있어 혼인신고를 함으로..

2018년 정부의 가장 강력했던 부동산 규제 정책은 1주택 이상 소유자에 대하여 양도세 중과와 종부세 합산 부과를 적용한다는 대책이었습니다(9.13 주택시장 안정대책). 이후 부동산 시장은 급격히 얼어붙으면서 거래 감소에 따른 가격 하락 현상이 발생했습니다. 9.13 대책을 보면, 조정대상지역에서 주택을 새로 사들여 임대주택으로 등록하더라도 앞으로는 양도소득세를 최대 20% 중과하고, 종합부동산세 합산 과세를 적용받게 됩니다. 9.13대책 이전에는 조정대상지역 다주택자가 수도권 6억 원 이하, 비수도권 3억 원 이하 주택을 8년 이상 장기 임대주택으로 등록하면 양도소득세 중과와 종부세 합산 등 세제 감면을 받았습니다. 하지만 9.14일 이후 취득한 주택은 임대주택 등록을 하더라도, 양도세 중과 및 종부세..

2019년부터 2000만 원 이하 임대 소득에 대해 분리과세(14%)가 시행됩니다. 임대사업자로 등록하면 60%까지 경비로 인정받고 임대 소득 외 종합소득이 연간 1200만 원 이하면 400만 원 기본공제를 받습니다. 반면 미등록사업자는 50%만 경비로 인정받고 기본공제도 200만 원으로 축소됩니다. 다만 임대보증금 과세 때 제외하는 소형 주택은 규모가 현행 3억 원 이상이면서 60㎡ 이하 주택에서 2억 원 이상 40㎡ 이하 주택으로 축소되었습니다. 예컨대 전용 84㎡ 아파트를 보증금 5억 원, 월 50만 원에 반 전세로 임대하고 추가로 소형 오피스텔을 통해 월 100만 원의 월세 수입을 거뒀던 투자자는 현재 전혀 세금을 내지 않지만, 내년부터는 과세특례를 적용받지 못해 적지 않은 세금을 내야 합니다. ..

집을 처분할 경우 반드시 체크해야 하는 것이 양도세입니다. 9.13 부동산 대책 이후 주택수, 보유, 거주 등에 따라 내야 하는 양도세가 천차만별입니다. 만일 주택을 한 채만 갖고 있는 1세대 1주택자라면 많은 절세 혜택을 누릴 수 있습니다. 다만 비과세 혜택에 대한 요건이 다양해졌기 때문에 본인이 비과세 대상인지를 꼼꼼히 따져보는 것이 중요합니다. 『 1세대 1주택 양도소득세 비과세 제도 』 「소득세법」에서는 1세대 1주택의 양도로 발생하는 소득에 대해 비과세하도록 규정하고 있으며, 구체적으로는 고가주택 이외의 주택을 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 소유하면서 그 주택의 취득일 이후 2년 이상 보유한 주택과 그 주택에 부수되는 토지로서 도서지역 안의 경우에는 건물면적의 5배, 도시지역 밖의 경우에..

지난 9월 국토부 김현미 장관은 등록된 임대주택에 주는 세제 혜택이 일부 과한 부분이 있다고 보고 혜택을 일부 축소하는 방안을 추진하겠다고 밝혔었는데요, 이후 국회 논의를 거친 가운데 임대주택 등록자에 대한 세제 혜택을 정부안보다 축소하는 것으로 결론을 내렸습니다. 정부안이 어떻게 바뀌었는지 살펴보도록 하겠습니다. 『 정부의 임대주택 등록에 따른 세제혜택 방안 』 장기보유특별공제 70% 적용은 임대사업자 등록한 주택을 향후 10년(8년으로 변경 예정) 동안 임대한 후 양도할 경우 양도 차익(양도가액–취득가액–필요경비)의 70%를 공제받을 수 있도록 하였습니다. 양도소득세 100% 감면은 임대주택으로 등록하고 10년의 의무 임대 기간을 충족한 후 해당 주택을 양도하면 양도소득세를 100% 감면해준다는 것을..