주택 전세보증금을 돌려주지 않을 때 돌려받을 수 있는 방법

최근 경기침체와 부동산 규제로 인해 부동산 시장이 침체되면서 주택 전세가격도 하락세를 이어가고 있는데요. 이로인해 역전세에 따른 깡통전세 우려가 높아지고 있는 상황입니다. 얼마 전에는 갭투자자가 사들인 아파트 수십 채가 경매에 넘어가면서 임차인들이 피해를 입은 사건도 발생했습니다.

그럼 집주인이 전세금을 돌려주지 않을 때는 어떻게 해야 할까요? 

전문가들은 먼저 전세기간 만료 때 보증금을 못 돌려받을 수도 있다는 판단에 따라  전세보증금반환보증에 가입하는 것을 권장하고 있습니다. 물론 보증보험을 이용할 경우 매년 소정의 보험료를 지불해야 하지만 전 재산과도 같은 전세보증금을 지킬 수 있는 확실한 방법입니다.

그럼 전세보증보험에 가입하지 않았을 경우 전세금을 돌려받기 위해서는 어떻게 해야 할까요? 이럴 땐 임차권등기명령, 전세보증금반환소송 등이 있습니다.

1. 임차권등기명령

임차권등기명령제도란 임대차가 종료된 후 임대차보증금이 반환되지 않은 경우 임차인에게 단독으로 임차권등기를 할 수 있도록 함으로써 자유롭게 주거를 이전할 수 있는 기회를 보장하기 위해 마련된 제도입니다. 전세보증금을 돌려받지 못한 임차인은 임차주택 소재지 관할법원에 ‘임차권등기명령’을 신청해야 합니다. 신청 후 이사하더라도 ‘대항력’과 ‘우선변제권’이 유지돼 보증금을 반환받을 수 있기 때문이다.

대항력이란 기존 계약 당사자인 집주인이 제3자에게 집을 팔더라도 임차인의 보증금에 대한 권리를 보호하는 장치입니다. 우선변제권을 통해서는 집이 경매로 넘어갔을 경우 다른 채권자들보다 전세보증금을 먼저 배당받을 수 있는 권리를 말합니다.

임차권등기명령을 신청하면 받아들여지기까지 약 2주 정도 소요됩니다. 등기 후 효력이 발생하기 때문에 반드시 임차권등기가 완료됐는지 등기사항 증명서를 통해 확인한 다음 이사해야 합니다. 임차권등기를 한 임차인은 집주인에게 집 열쇠를 내줘도 무방하며, 이후 전세보증금과 지연 이자, 임차권등기비용까지 청구할 수 있습니다.

2. 전세보증금반환소송

집주인이 전세금을 돌려주지 않고 버틸 경우 먼저 내용증명 발송과 임차권등기명령신청, 임대차보증금반환청구소송, 강제경매 순서로 이어지는데요. 가장 먼저 취할 수 있는 방법은 집주인에게 내용증명을 보내는 것입니다.

그다음은 임차권등기명령 신청을 하는데요. 임차권등기가 설정된 집은 새 임차인을 구하는 데 어려움을 겪을 가능성이 큽니다. 따라서 임차권 등기로도 전세금 반환이 늦어진다면 임차인은 전세보증금반환청구의 소로 보증금을 돌려받아야 합니다.

소송과 경매 절차는 보통 6~8개월가량 소요되지만, 민사조정 신청과 지급명령신청 같은 약식 절차를 통하면 한두 달 안에 빠르게 경매를 진행할 수 있습니다. 문제는 집주인이 이의신청을 할 경우 다시 원점으로 돌아가기 때문에 집주인이 이를 악용해 소송기간을 길게 끌고 가는 경우도 있습니다.

3. 보증금반환청구소송 절차

① 내용증명 발송

임대차 기간 만료 1개월 전에 갱신의 의사가 없다는 의사를 내용증명을 통해 발송합니다.

② 임차권 등기 명령 신청(임대차 기간 만료 후에 신청)

주소지 관할 법원에 신청합니다(임대차 기간이 종료되거나 계약이 해지된 경우). 

※대항력이 유지되며 이사를 해도 무방합니다. 

③ 임대차 보증금 반환 청구 소송

내용 증명 및 임차권 등기 명령을 신청한 후에 신청을 하는데 만료 1개월 전에 임대인과 협의가 안될 경우에도 신청이 가능합니다.

④ 경매 신청 및 강제 집행

임대차 보증금 반환 청구 소송에서 승소 후 판결문 및 집행문을 받아 입대인의 소유재산을 강제집행을 할 수 있습니다. 

⑤ 권리신고, 배당요구를 통한 임대차 보증금 반환

경매 절차에서 임차인은 권리 신고 및 배당 요구를 통해 최우선 변제권(최우선변제가 인정되는 소액임차인인 경우만 해당됨) 및 우선 변제를 주장할 수 있으므로 권리신고 및 배당요구 신청서를 법원에 제출합니다. 

⑥ 소송비용 엑 확정 신청을 통한 소송비용 청구

임대인에게 인지대, 송달료, 변호사 선임비용(변호사 선임비용 전부에 대해 반환받을 수 있는 것은 아님)까지 청구할 수 있습니다.

※ 임대차 목적 부동산에 거주하면서 보증금 반환 청구소송을 진행한다면 동시이행의 항변권 때문에 지연이자 청구가 불가능합니다. 하지만 이사한 후에 소송을 진행한다면 이사 날짜 이후부터 지급명령 정본 송달일까지 연 5% 및 지급 명령 정본 송달 다음날부터 온 제일까지 연 15%의 법정이자 청구가 가능합니다. 부동산을 인도했다는 입증은 임대인의 인도 확인서, 이사업체 계약서, 이사 후 사진 등이 있으면 됩니다.

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「굿비즈부동산」