사업용 부동산(상가・사무실) 매매할 때 포괄양수도로 계약해야 하는 이유

 

사업용 부동산(상가·사무실 등)을 매매할 때 환급받은 부가가치세의 납부와 환급절차를 생략하기 위해 포괄양수도로 하는 경우가 대부분인데요. 특약에 "건물분에 대한 부가세는 포괄양수도로 한다"라는 문구를 넣어도 부가세를 내야 하는 경우가 종종 발생합니다.

상가·사무실 등은 주택과 달리 사업용으로 사용하는 경우가 대부분이기 때문에 부동산을 매도할 때는 사업자로 매도하는 것이므로 건물분에 대하여 세금계산서를 발급해야 합니다. 하지만 부가가치세법에서 재화의 공급으로 보지 않는 사업의 포괄양수도 형태의 거래를 인정하고 있는데요. 사업양도자와 사업양수자가 동일한 사업을 영위함으로써 사업의 동질성이 대부분 유지된다면 불필요한 부가가치세의 납부와 환급절차를 생략하기 위한 것입니다.

이 때문에 사업의 동질성이 유지되려면 사업의 모든 권리와 의무를 포괄적으로 양도해야 하는 것입니다. 대부분 상가를 매매할 때는 관련 공과금 등도 전부 이전되기 때문에 사업의 포괄양수도 요건을 갖추고 있는지 제대로 파악하는 것이 중요합니다.

 

 

 

 

포괄양수도 개념

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포괄양수도는 개념적으로 매매가 아니라 영업양수도입니다. 영업양수도는 영업을 구성하는 자산과 부채와 계약 관계와 거래처를 총체적으로 이전하여 영업활동을 승계시키는 거래입니다. 심지어 기존 근로관계까지도 원칙적으로 양수인에게 승계됩니다.

이처럼 자산의 이전, 부채의 승계, 계약관계의 이전, 거래처의 승계, 근로관계의 승계로 구성되는 총합이 영업양수도이고, 상가의 매매는 그중 한 요소인 자산의 이전의 일부를 구성할 뿐입니다. 이에 따라 상가매매계약서에 "건물분에 대한 부가세는 사업의 포괄양수도로 한다"든가 "이 거래는 사업의 포괄양수도로 한다"라는 문구를 추가한다 하더라도, 그것만으로 부가가치세가 부과되지 않을 것이라고 이해해서는 안 됩니다.

판례도 "상가매매계약서에 포함된 사업의 포괄적 양수도 조항은 매매 당사자들이 부가가치세를 납부하지 않기 위한 불법적인 가장행위로 보이고…"라고 판시하여, 그러한 합의가 문구대로 효력을 가지지 않을 것임을 시사한 바 있다(인천지방법원 2016년 11월 30일 선고 2015가단51196 손해배상).

위 내용처럼 사업의 포괄양수도에 해당하려면, 체결되어야 할 계약 형태부터 달라야 합니다. 상가 매매 계약이 아니라 영업양수도 계약이어야 합니다.

 

 

 

 

 

 

사업용 부동산 (상가·사무실) 양도 시, 부가가치세

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사업용 부동산(상가·사무실 등)을 10년 이내에 매도하면 환급받은 부가가치세는 반환해야 하는 것이 원칙입니다. 그러나 일정 요건을 갖추면 상가 매도 시 부가가치세를 부담하지 않아도 됩니다.

‘사업의 양도’라 하면 무척 어렵게 들릴 수도 있지만 많은 사람이 자신의 음식점, 소규모 공장 등을 통째로 매도하는 것을 주변에서 쉽게 볼 수 있습니다. 이처럼 사업 동일성이 유지되면서 경영 주체만 바뀌는 것을 ‘사업의 양도’라 하는데 중요한 것은 누구에게 양도하느냐에 따라 환급받은 부가가치세 부담 유무가 바뀐다는 것입니다.

그러나 「사업의 포괄적 양도·양수가 되기 위해서는 세 가지 요건」을 충족해야 합니다.

첫째, 포괄 양도, 양수 내용이 확인되어야 합니다. 사업양도양수계약서 등에 의하여 사업의 포괄적 양도 사실이 있어야 함을 의미합니다.

둘째, 양도자 및 양수자가 과세사업자이어야 합니다. 사업을 양수한 후 양수자가 면세사업으로 전용하는 경우에는 사업 양수도가 인정되지 않습니다.

셋째, 사업 양도 신고서를 세무서에 제출해야 합니다. 사업을 양도한 후, 즉 임대건물을 양도한 후 양도자는 폐업 확정신고를 할 때 세무서에 ‘사업양도신고서’를 제출해야 합니다.

 

 

 

그러나 다음의 경우에는 과세거래로 보아 「부가가치세를 징수」한다.

 

① 일반과세자가 간이과세자에게 사업을 양도하는 경우
② 사업양도인이 세금계산서를 교부한 경우로서 거래징수한 세액을 신고납부한 경우

위의 내용으로 보면 사업을 양도하면서 세금계산서를 교부한 경우에는 별다른 문제가 생기지 않는다. 그러나 일반과세자가 간이과세자에게 양도하면서 세금계산서를 교부하지 않는다면 양도자에게는 부가가치세와 가산세가 추징될 것이다.

 

 

 

 

 

상가 양도 시, 부가가치세

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그러나 다음의 경우에는 과세거래로 보아 「부가가치세를 징수」한다.

A 씨는 일반임대사업자를 내고 월세를 받던 상가를 노후자금을 마련하기 위해 매도하기로 결정했습니다. 매수인을 찾던 중 A 씨 상가에서 식당을 운영하던 임차인 B 씨로부터 직접 양수하겠다는 의사를 확인하고 B 씨에게 상가에 대한 모든 권리, 의무를 양도했습니다. 포괄양수도인 경우 상가분에 대한 부가가치세를 징수하지 않아도 되고, 세금계산서도 발행하지 않아도 된다는 말을 들은 A 씨는 별도의 부가가치세 없이 매매하고 부가세 신고 및 양도소득세 신고를 마쳤습니다.

그런데 얼마 후 세무서에서 A 씨에게 부가가치세 및 관련 가산세가 고지된 통지를 받은 것입니다. 
A 씨의 경우는 포괄양수도가 되기 위해선 "업종의 동일성이 유지"되어야 하지만 그렇지 않았음에도 포괄양수도로 계약을 진행한 것입니다.

사업의 양도 시점에는 양도인과 양수인의 사업 간에 동일성이 유지돼야 하며 업종이 다를 경우 포괄양수도에 해당하지 않을 수 있다. 예를 들어 부동산 임대사업자가 임대하던 부동산을 그 임차인에게 양도하는 경우 부동산 임대업자가 음식업을 영위할 자에게 부동산을 양도하는 경우 등은 포괄양수도에 해당하지 않습니다.

​사례에서 A 씨는 음식점을 영위하는 종전 임차인에게 상가를 양도했으므로 사업 양수도로 보는 재화의 공급에 해당되지 않는 것입니다. 따라서 임차인 B로부터 부가가치세를 징수, 납부 및 세금계산서를 발급해야 했습니다.

 

 

 

 

포괄양수도 판정의 실익

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사업양수도(포괄양수도)에 해당하나 아닌 것으로 보고 세금계산서를 발급한 경우 양도인은 매출부가가치세를 환급받고 관련 관련가산세는 없으나 양수인은 공제받은 매입세액 추징 및 신고(환급) 불성실 가산세 10% 및 납부불성실가산세가 부과됩니다. 

 

사업양수도에 해당하지 않으나 사업양수도로 보고 세금계산서를 발급하지 아니한 경우 양도인은 매출 부가가치세를 추징당하며 세금계산서미교부가산세, 신고불성실가산세, 납부불성실가산세가 부과됩니다. 양수인은 매입세액공제를 받을 수 없습니다.

 

 

 

 

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