주택 전세계약하려고 할 때 신탁등기가 되어 있다면?

최근 정부의 규제로 인해 대출이 어려운 다주택 소유자분들이 주택 소유권을 신탁회사에 넘기고 대출을 받는 사례가 늘고 있는데요. 일종의 담보신탁을 하는것입니다. 이렇게하면 집주인은 임의로 집을 처분할 수 없고, 금융기관 입장에서는 담보 안정성이 높아져 집주인이 더 많은 금액을 대출받을 수 있게 됩니다.

문제는 신탁 계약에 대해 자세히 모르는 점이 많아 피 같은 전세금을 날리는 경우가 많이 발생하고 있어 주의할 필요가 있습니다. 

<등기부등본 갑구에 신탁등기된 사례>

부동산 임대차 계약 시 등기부등본을 살펴보면 갑구(소유권에 관한 상항)에 신탁이라는 이름으로 등재되어 있는 경우를 볼 수 있을 것입니다.  신탁이란 쉽게 설명하면 새로운 건물을 신축하려고 할 때, 일반적으로 돈이 많이 들어가기 때문에 외부에서 돈을 끌어다 쓰는 것을 의미합니다. 담보신탁, 처분신탁, 관리신탁, 개발신탁 등이 부동산 신탁등기에 속하며, 이 가운데 주택과 같은 일반 부동산 거래에선 대부분 '담보신탁'인 경우가 많습니다.

부동산 신탁이란?

 

신탁이란 수탁자 즉 명의자의 인격을 차용한 목적재산의 관리 제도로서 수탁자, 위에서 '을'신탁회사의 명의로 되어 있는 것이 보통입니다. 외부에서 보기에 분명히 명의자는 '을'신탁회사인 수탁자로서 소유자인 것입니다.

부동산 신탁의 종류를 보면 담보신탁, 관리신탁, 처분신탁, 개발신탁이 있습니다. 

① 담보신탁

신탁계약을 한 뒤 수익권증서를 담보로 위탁자가 금융기관에서 융자를 받는 것을 뜻합니다. 위탁자의 부동산을 수탁자인 신탁회사가 관리하는 것으로, 빌린 돈을 상환하지 못할 때는 그 부동산을 처분하고 은행에 차입금을 상환합니다. 은행에 근저당을 설정하는 것보다 비용이 저렴하고, 담보권 실행도 공매로 하는 간편함 때문에 많이 이용합니다.

② 관리신탁

부동산 관리를 전적으로 수탁자가 맡아서 하는 것을 말합니다. 아니면 일부를 수탁자가 나머지 일부를 위탁자나 제3자가 관리하는 것을 말합니다.

③ 처분신탁

신탁회사의 명의로 소유권 이전등기를 한 뒤에 해당 부동산의 매매를 진행하도록 하는 것을 말합니다. 처분신탁은 두 종류가 있는데요. 임차인, 건물, 소유권 등 일체를 관리하는 것과, 등기부 상의 소유권만을 관리하는 것이 있습니다.

④ 개발신탁

토지를 소유한 사람이 본인 토지에 건물을 짓고자 할 때 가장 고민이 되는 것이 어떻게 짓는 것이 좋을지, 건축 허가나 자금은 어떻게 해야 하는지 일텐데요. 이러한 경우 신탁회사에서 입지와 이용 계획을 바탕으로 건물을 신축하고, 임대나 관리, 처분까지 맡아서 하고 그 사업 수익을 위탁자에게 돌려주는 유형입니다. 신탁회사에서 자금조달까지 하고, 처분 후에 정산하는 형태가 되겠습니다.

신탁등기 주택 전세계약할 때 

신탁등기가 되어 있는 주택을 전세를 얻을 경우에는 임대차계약은 신탁회사와 하는 것이 원칙입니다. 물론 신탁등기 이전에 대항력을 갖춘 임차인의 경우에는 보증금을 안전하게 지키는데 아무런 문제가 되지 않지만, 신탁등기가 된 이후에 신탁회사가 아닌 원래 소유자와 임의로 임대차계약을 하는 경우 보증금을 안전하게 돌려받지 못할 수도 있습니다. 왜냐하면 신탁회사(수탁자)는 신탁재산에 대한 권리와 의무의 귀속주체로서 신탁재산의 관리, 처분 등을 하고 신탁 목적의 달성을 위하여 필요한 모든 행위를 할 권한이 있기 때문입니다(신탁법 제31조 참조). 

다만, 신탁회사(수탁자)의 임대차 승낙동의서가 있는 경우에만 원래 소유자(위탁자)와 임대차계약을 할 수 있습니다. 이때 신탁원부를 발급받아, 원래 소유자(위탁자)에게 임대차계약에 관한 권한이 부여되어 있는지 반드시 확인해야 합니다. 만약 신탁원부에 위탁자에게 임대차계약에 권한이 없는 경우에는 신탁회사와 계약해야 합니다. 

참고로 위탁자와 임대차계약을 체결한 경우에도 보증금은 신탁회사의 계좌로 입금해야 한다 왜냐하면 대부분의 신탁계약서에 임대차계약은 신탁회사(수탁자)의 사전 승낙을 받아 원래 소유자(위탁자)가 체결하지만, 보증금은 수탁자에게 지급하여야 한다는 내용이 있기 때문입니다.

최근 분양이 잘되지 않자 업체들이 대출을 많이 받기 위해 신탁을 이용하는 경향이 크기 때문에 오피스텔, 미분양 아파트 등 임대차 시에도 부동산 신탁등기가 되어 있는지 살펴봐야 합니다. 

신탁등기가 되어 있음에도 불구하고 개인 소유자나 분양대행사 시행사로 계약금 또는 전세금을 입금된 경우 신탁법에 따라 승인받은 신탁계좌가 아니기 때문에 사고가 날 수가 있습니다. 즉 계약을 할경우 신탁회사명의의 통장으로 입금해야 대항력을 가질수 있습니다.

<사진: 네이버 이미지자료 참고>

등기에 신탁 표기가 있으면 ‘신탁원부’ 발급은 필수입니다. 부동산 계약서를 작성 하기 전에 등기부등본을 꼭 발급해 ‘갑구’에 가압류, 가처분, 예고등기, 가등기 여부를 확인하고 부동산 신탁등기 여부를 필히 확인해야 합니다. 신탁등기의 경우 등기소에서 등기 시에 반드시 신탁계약 내용을 기재한 신탁원부를 첨부하도록 하고 있습니다. ‘주식회사0000신탁’이 명의상 소유자로 되어 있는 점을 알 수 있습니다. 

부동산신탁계약서의 마지막에는 신탁계약이 종료되는 때를 대비하여 종료 시점의 수익을 나누기 위해 1순위 수익자, 2순위 수익자를 지정해 둡니다. 통상 금전을 빌리는 대가로 신탁을 하는 담보신탁의 경우 1순위 수익자는 금융기관 같은 대여회사 등인 경우가 대부분입니다. 재산정리절차를 위하여 미리 정리된 재산을 가져가는 자를 정해놓은 것입니다.

즉 위와 같은 담보신탁인 경우는 해당 부동산에 근저당권 등이 설정된 것과 거의 유사합니다. 따라서 신탁등기가 되어 있는 주택은 가급적 전세계약을 하지 않는 것이 좋습니다.

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「굿비즈부동산」