부동산 양도소득세 신고와 절세 방법

양도소득세란 개인의 토지·건물 등의 부동산이나 주식의 양도 또는 분양권과 같은 부동산에 관한 권리를 양도함으로 인해 양도 소득이 발생했을 때 과세하는 세금을 말합니다. 부동산 양도소득세는 토지·건물을 양도할 때 매도인이 내는 세금을 말합니다. 

그러나 부동산을 무조건 양도를 했다고 해서 세금을 부과하는 것은 아닙니다. 기존 토지·건물 등을 매입했던 금액보다 매도할 당시 가격이 올라 양도 차익이 발생했을 때 부과되는 세금입니다. 따라서 부동산 양도로 인하여 소득이 발생하지 않았거나 오히려 손해를 본 경우에는 양도소득세를 과세하지 않습니다.

1. 양도소득세 신고 및 기간

부동산을 양도한 경우, 양도소득세는 양도한 날이 속해있는 달의 말일부터 2개월 이내에 주소지 관할세무서에 신고·납부를 해야 합니다. 예를 들어 2016년 02월 05일 양도하여 잔금을 지급 받았다면 양도소득세 예정신고 납부기한은 2016년 04월 30일까지입니다. (2개월 이내에 과세표준 예정신고) 

확정신고는 과세기간의 다음연도 5월 1일 ~ 5월 31일까지 주소지 관할세무서에 확정 신고를 하고 납부를 하셔야 합니다. 

납부할 세금이 없어도 신고는 꼭 해주셔야 하며 법정신고 기간을 준수하지 않을 때에는 가산세가 붙을 수 있으니 꼭 신고 기간에 신고를 하시기 바랍니다. 부동산 양도소득세를 면제받고자 한다면 1가구 1주택 제도를 활용하면 됩니다. 

예정신고나 확정신고를 하지 않은 경우에는 정부에서 결정하고 고지하며 신고불성실 가산세가 부과됩니다.  신고하지 않은 경우 무신고가산세(20%), 과소신고한 경우 과소신고가산세(10%) 부과되며, 만약 부정한 방법으로 양도소득세 과세표준을 무(과소)신고한 경우 40%의 신고불성실가산세 부과됩니다.

납부불성실 가산세는 납부기한의 다음날부터 자진납부일(또는 고지일)까지 1일 0.025%(연 9.125%)의 납부불성실가산세 부과됩니다.

2. 양도소득세 줄이는 절세 방법

① 자진 납세를 합니다.

양도소득세 신고는 양도일의 다음연도 5월에 하면 됩니다. 그러나, 양도일의 말일부터 2개월 이내에 신고하면 예정신고 세액공제 혜택을 받을 수 있습니다. 예정신고 세액공제는 세금의 10% 공제됩니다.

② 부부 공동명의로 부동산 취득신고를 합니다.

부부가 공동명의로 부동산을 취득신고를 하면 타인에게 양도 시 세금을 줄일 수 있습니다. 

예를 들어, 한 사람 명의로 소유했다가 2억 원의 차익이 생겼다면, 양도세는 35%의 세율이 적용되지만, 부부가 공동명의로 하게 되면 각각 24%의 세율이 적용되어 절세의 효과를 보실 수 있습니다.

③ 집값이 오른 경우라면, 증여한 뒤 양도를 합니다.

집값이 많이 오른 부동산인 경우, 자녀에게 증여한 뒤 5년 이상 보유한 후 양도하면 세금을 아낄 수 있습니다. 무주택자녀에게 증여하는 경우에는 절세의 효과가 더 큽니다. 

다만, 5년 이상을 보유를 해야 하고, 5년 이내에 양도하게 되면 세금을 더 많이 낼 수 있으므로 유의해야 합니다.

④ 집수리, 기타 경비 영수증을 챙겨두시면 좋습니다.

양도소득세 부담을 조금이라도 줄이려면, 수리비 명세서, 기타 경비영수증을 잘 챙겨 보관합니다. 양도소득세를 계산할 때 수리비 이외에 기타 경비영수증을 보관하시면 공제 혜택을 받을 수 있습니다. 다만, 장판이나 문 교체, 붙박이장 시공비용 등은 공제에서 제외됩니다.

⑤ 1가구 1주택일 경우입니다.

지금까지 양도일 현재 1주택을 보유하고 있으면서, 보유 기간이 취득일로부터 2년 이상일 경우 양도세를 내지 않아도 됐습니다. (단. 9억 원 이상의 고가주택은 9억을 뺀 매도 금액에 대해 양도세를 부과)

2017.8.2 이전에 구매한 주택은 2년만 보유해도 1가구 1주택 비과세가 가능했지만, 2017.8.2 이후에 구매한 주택은 그 주택에서 2년 실거주해야 비과세 혜택을 볼 수 있습니다.

2021년부터는 1세대 1주택을 양도할 때 비과세 혜택을 받으려면 다주택 보유 기간을 제외하고 최종적으로 1주택이 된 시점부터 2년을 보유해야 합니다. 그러나 일시적 2주택자나 상속·동거봉양 등 부득이한 사유로 인해 1주택 비과세를 받는 주택은 제외됩니다.

또, 장기임대주택을 보유한 임대사업자가 2년 이상 본인이 거주한 주택을 양도할 때 1세대 1주택자로 판단해 양도세를 비과세하는 기준도 달라집니다. 그동안 ‘2년 이상 거주’ 요건만 충족하면 횟수에 제한 없이 양도세를 면제받을 수 있었지만, 앞으로는 "최초 거주주택"을 양도하는 경우에만 평생 한차례 비과세를 허용합니다.

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「굿비즈부동산」