계약자와 거주자 명의가 다를 경우 주택임대차보호법 적용 받을 수 있을까?

1. 주택의 방 한 칸을 임차할 경우

[Q] 직장 근처로 집을 구해야 하는데 전세나 월세 보증금이 너무 많이 올라서 할머니 혼자  살고 계시는 집의 방 한 칸을 보증금 1천만 원에 20만 원으로 계약하려고 합니다. 임대인과 같이 사는 집에 방 한 칸도 「주택임대차보호법」 적용을 받을 수 있나요?

[A] 「#주택임대차보호법」 제2조에서 주택 임대차의 적용 범위는 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 관해서 적용이 된다고 명시가 되어 있습니다. 그러므로 임대인과 같이 살면서 그중에 방 한 칸을 임대차하는 계약서를 작성하고 전입신고와 확정일자를 받는다면 대항력과 우선변제적 효력이 발생합니다.

2. 미성년자 자녀가 보호자 명의로 계약할 경우

[Q] 현재 저는 대학 신입생으로 지방에서 서울로 올라와 방을 임차하여 살고 있습니다. 아직은 미성년자인지라 어머니가 임대차계약을 체결했는데 그래도「주택임대차보호법」 의 보호를 받을 수 있는지요? 

[A] 보호를 받을 수 있습니다.  

 「#주택임대차보호법」 제3조 제1항에 따라 주택의 임차인은 건물에 입주하고 주민등록을 함으로써 제3자에 대하여 대항력을 갖추게 됩니다. 임차인인 어머니가 점유보조자인 자녀를 통하여 점유하는 것이 되므로, 점유와 전입신고라는 대항요건을 갖춘다면 대항력을 취득할 수 있습니다.

3. 회사 명의로 계약하고 직원 이름으로 전입신고할 경우

[Q] 개인소유의 아파트를 임차하면서 임차인 명의를 회사명으로 계약하였고 전입신고와 확정일자는 직원 이름으로 하였습니다. 이런 경우에도 「#주택임대차보호법」의 보호를 받을 수 있을까요?

[A] 본 법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민의 주거생활 의 안정을 보장함을 목적으로 한다.’라고 규정하고 있어 「주택임대차보호법」이 자연인인 서민들의 주거생활의 안정을 보호하려는 취지에서 제정되었습니다. 

단, 예외적으로 「주택임대차보호법」 3조 제3항에서 따르면 「중소기업기본법」 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인은 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에 대항력을 인정하도록 규정함으로써 「주택임대차보호법」의 보호를 받도록 하였습니다. 

○ 관련 법령 및 판례 

「중소기업기본법」 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 대항력을 인정하도록 규정하고 있고, 임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. (「주택임대차보호법」3조제3항)

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