부동산 계약금 일부만 받은 상태에서 계약 해지할 경우

최근 아파트 가격이 급등하면서 매매 계약을 하고 난 이후 매도인이 아파트를 팔지 않겠다고 계약을 일방적으로 파기하는 경우가 종종 발생합니다.

이럴 때 매도인이 해약금으로 계약금의 두 배를 지불함으로써 계약 해지가 이루어지지만, 계약금 중 일부만 받은 상태에서 매매계약을 취소할 경우에는

"부동산을 팔려던 사람이 계약금 중 일부만 받은 상태에서 매매계약을 취소하려면, 실제로 받은 돈이 아니라 원래 약속한 계약금을 기준으로 위약금을 산정해야 한다는 대법원 판례입니다."

즉, 대법원은 실제로 준 돈의 두 배를 돌려주는 것으로 계약을 해제하려는 시도는 사실상 계약의 구속력이 약화되는 결과를 초래하기 때문에 "약정계약금 전액"을 배상해야 한다고 판단한 것입니다.

1. 사례

A 씨는 2013년 3월 B 씨에게 서울 서초동에 있는 아파트한 채를 11억 원에 팔기로 하면서 매매 대금 10% 1억 1000만 원을 계약금으로 정했습니다. 계약 당일 B 씨는 1,000만 원 밖에 없어 이날 1,000만 원을 A 씨에게 지급하고 나머지 금액은 지정한 날까지 매도인 A 씨 계좌로 송금하기로 한 것입니다. 

또, 매수인이 매매계약을 해제하려 할 때는 계약금을 포기하고, 매도인이 해제할 경우에는 계약금의 배를 배상하기로 하는 특약 내용도 작성하였습니다. 

하지만 A 씨는 송금 받기로 한 계좌를 폐쇄한 뒤 A 씨에게 계약 해제를 통보했고, 이미 받은 1000만 원의 두 배인 2000만 원을 변제공탁했습니다. 뒤늦게 이 사실을 알게 된 A 씨는 "계약 해제를 위해서는 2000만 원이 아니라 계약금 1억 1000만 원을 기준으로 위약금을 계산해야 한다"라며 소송을 냈습니다.

2. 판례

「1심」은 "매도인 A 씨는 매수인 B 씨로부터 지급받은 계약금 1000만 원과 함께 약정 계약금의 30%에 해당하는 손해배상금 3300만 원을 지급하라"라며 원고 일부 승소 판결했습니다. 

「2심」은 손해배상금을 약정 계약금의 70%로 계산, "매도인 A 씨는 매수인 B 씨에게 총 8700만 원을 지급하라"라고 판결했습니다.

「대법원 3부」는 부동산 매매계약을 취소당한 매수인 B 씨가 "계약 해제에 따른 손해를 배상하라"라며 부동산 매도인 A 씨를 상대로 낸 손해배상 청구소송 상고심(2014다 231378)에서 "B 씨는 A 씨로부터 교부받은 계약금 1000만 원을 포함해 총 8700만 원을 지급하라"라며 원고 일부 승소 판결한 원심을 23일 확정했습니다.

재판부는 "매수인이 계약금 일부만을 먼저 지급하고 잔액은 나중에 지급하기로 약정하거나 계약금 전부를 나중에 지급하기로 약정한 경우 계약금을 교부받은 매도인이 계약금의 잔금 또는 전부를 지급하지 않는 한 임의로 계약을 해제할 수 없다"라고 판시했습니다.

계약금이 있는 계약을 파기하려면

위 사례와 같이 계약금을 주고받는 계약은 「요물계약」의 성격을 가지고 있기 때문에 계약을 해지하려면 계약금을 포기하거나 배액을 상환해야 합니다.

요물계약이란? 

당사자의 합의 외에 당사자의 일방이 물건의 인도나 기타의 급부를 하여야만 성립되는 계약을 말한다.  즉, 계약이 성립함에는 양 상사자의 의사의 합치만이 있으면 족한 것이나, 일정한 계약의 경우에는 계약 

의 목적인 물건의 수수가 있어야만 계약이 성립하는 경우가 있다. 이를 요물계약이라고 한다. 

민법의 계약법에 규정된 전형계약 중에는 현상광고가 유일한 요물계약이지만, 그 외에 대물변제 · 매매 등의 계약금 계약, 임대차의 보증금 계약 등이 요물계약의 성질을 갖는다.

「계약」은 법률의 규정에 따른 경우를 제외하고는 쉽게 그 구속력에서 벗어날 수 없습니다. 계약의 구속력을 벗어날 수 있는 방법은 법률에 정해진 무효, 취소의 사유가 있거나 상대방의 계약 의무 불이행 등을 이유로 적법하고 유효하게 계약 해제를 한 경우입니다. 이 방법들은 대부분 계약 체결 과정에 하자가 있거나 상대방의 책임이 있는 경우로 한정됩니다.  

그에 반해 계약금을 주고받으면 계약이 성립되는 것을 요건으로 하는 「요물계약」의 경우 계약 체결상의 하자나 계약 이행 상의 책임 유무와는 관계가 없이, 자신이 계약금을 포기하거나 상대방이 계약금의 배액을 지급함으로써 계약의 구속력을 벗어날 수 있는 방안이기에 실제 거래에서 유용하게 사용됩니다.

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「굿비즈부동산」