2019년 1월부터 주택임대소득이 연간 2000만 원이 넘으면 종합과세, 이하면 분리과세(세율 14%)를 적용합니다. 올해까지 임대 소득세를 내지 않던 임대인들 상당수가 과세대상에 포함됩니다.
임대수입 금액에 따라 연간 2000만 원 이하는 분리과세로 낮은 세율이 적용되지만, 2000만 원을 넘으면 다른 소득과 합산해 높은 세율(종합과세)이 적용됩니다.
정부는 이와 함께 전세 보증금에 대한 임대 소득 과세에서 제외해 주는 소형 주택의 기준도 강화했습니다. 3주택 이상 전세 소득자의 경우 보증금을 은행에 넣어 둘 때의 이자 상당액을 활용해 간주임대료를 계산한 뒤 이를 임대 소득으로 파악합니다. 다만 시가 3억 원 이하이고 전용면적 60㎡ 이하인 전세 주택은 과세대상에서 제외해왔습니다. 이번 세법 개정안에 따르면, 과세가 배제되는 주택 기준이 시가 2억 원 이하, 40㎡ 이하 주택으로 축소되었습니다.
분리과세는 다른 소득 금액에 합산하지 않고 따로 과세하는 방식을 말합니다. 연간 임대수입이 2000만 원 이하라면 2019년부터는 분리과세 또는 종합과세를 선택할 수 있습니다. 과세표준은 임대수입 전체가 아닌 필요경비율과 기본공제를 적용한 금액으로 임대사업자 등록 여부에 따라 필요경비율과 기본공제금액이 달라집니다.
8년 이상 임대주택으로 등록하면 수입 금액에서 필요경비율 70%와 기본공제 400만 원을 적용하고 산출 세액에서 75% 세액을 감면합니다. 임대주택으로 등록하지 않으면 필요경비율 50%, 기본공제 200만 원을 적용합니다.
예컨대 주택임대수입 1500만 원인 경우 8년 장기임대등록을 할 경우에는 1만 7500원만 내면 됩니다. 하지만 임대사업자로 등록하지 않으면 77만 원을 내야 합니다.
① 임대사업자등록할 경우: {1500만 원-(1500만 원 x70%(필요경비율))-400만 원}x14% x25%=17,500원
② 임대사업자등록하지 않을 경우: {1500만 원-(1500만 원 x50%(필요경비율))-200만 원}x14%=770,000원
위 예시처럼 분리과세를 선택하는 경우 임대소득금액에 관계없이 14%의 세율을 적용받게 되며, 종합과세를 선택한다면 6~37%의 종합소득세율에 따라서 세율을 적용받게 됩니다.
임대 소득이 2000만 원을 초과하면 다른 소득과 합산해 종합과세합니다. 즉 배당·근로·사업·연금·기타소득 등을 모두 합쳐 과세하는 것이며, 임대 소득은 이 중에서 사업소득에 해당합니다.
그럼 임대 소득 종합과세 계산 구조를 살펴보면, 월세 수입과 간주임대료를 합한 총수입금액에서 필요경비를 제외한 금액을 임대 소득 금액이라고 합니다.
간주임대료는 전세보증금에 대한 이자를 임대수입으로 보는 개념입니다. 보증금은 나중에 세입자에게 돌려줄 돈이지만 집주인이 전세보증금으로 이자소득을 얻었을 것으로 보고 이자를 추정하는 것입니다. 일반적으로 보증금 3억 원 초과분의 60%에 간주임대료 이자율(현재 1.8%)을 적용합니다.
※ 간주임대료수입 = (전세보증금 합계액 - 3억 원) × 60% × 정기예금이자율 1.8%-수입이자
예로 전세보증금 합계액이 6억 원인 사람의 간주임대료는 수입이자가 0원이라고 치면 이 사람의 간주임대료는 324만 원이 된다. [간주임대료수입 = (6억 원 - 3억 원) × 60% × 정기예금이자율 1.8% = 324만 원]
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