다주택자의 양도세·종부세 과세 기준-임대주택 등록할 때

2018년 정부의 가장 강력했던 부동산 규제 정책은 1주택 이상 소유자에 대하여 양도세 중과와 종부세 합산 부과를 적용한다는 대책이었습니다(9.13 주택시장 안정대책). 이후 부동산 시장은 급격히 얼어붙으면서 거래 감소에 따른 가격 하락 현상이 발생했습니다.

9.13 대책을 보면, 조정대상지역에서 주택을 새로 사들여 임대주택으로 등록하더라도 앞으로는 양도소득세를 최대 20% 중과하고, 종합부동산세 합산 과세를 적용받게 됩니다. 

9.13대책 이전에는 조정대상지역 다주택자가 수도권 6억 원 이하, 비수도권 3억 원 이하 주택을 8년 이상 장기 임대주택으로 등록하면 양도소득세 중과와 종부세 합산 등 세제 감면을 받았습니다. 하지만 9.14일 이후 취득한 주택은 임대주택 등록을 하더라도, 양도세 중과 및 종부세 합산과세를 적용받습니다.

※ 세제 혜택 축소는 새로 취득하는 주택에 한해 적용되기에 기존 등록된 8년 이상 장기 임대주택은 여전히 양도세 중과와 종부세 합산이 배제됩니다.

2018년 9월 14일 이후부터 1주택 이상 보유자가 서울 등 전국 43곳 조정대상지역에 새로 주택을 취득한 다음 임대사업자로 등록해도 일반 다주택자와 동일하게 양도세를 중과 받습니다. 기본세율(6~42%)에 2주택자는 10% 포인트, 3주택자는 20% 포인트 더 내야 합니다.

임대주택에 대한 양도세 감면 기준도 주택가액 기준이 신설되면서 9.13대책 이전까지는 가격과 상관없이 국민주택 규모(전용면적 85㎡ 이하, 수도권 밖 읍·면 지역은 100㎡ 이하) 주택을 10년 이상 임대하면 양도세를 100% 감면하거나 장기보유특별공제를 최대 70%까지 적용받았습니다. 하지만 이제는 조정대상지역 전용면적 85㎡ 이하, 공시가격 6억 원(수도권 외 3억 원) 이하 주택은 새로 취득하더라도 여전히 장기보유특별공제 70% 혜택을 볼 수 있습니다.

그렇다고 1가구 1주택 비과세 요건을 충족하지 못하는 2주택자라 하더라도 임대주택을 등록하는 것이 유리한 경우도 있습니다. 2년 이상 거주한 주택을 양도할 때 나머지 주택이 일정한 요건을 갖춘 임대주택이라면 비과세 특례를 적용받을 수 있습니다.

즉, 조정대상지역 내 2주택 이상자가 주택 하나를 임대주택으로 등록하면 나머지 일반주택을 먼저 팔아도 양도세 중과 배제 혜택을 받을 수 있습니다. 다만 지난해 8·2 부동산 대책 이후 취득한 주택은 2년 거주 요건을 채워야 양도세 비과세를 적용받을 수 있습니다. 또 공시가격 6억 원 이하 임대주택만 양도 시 주택 수에서 배제되기 때문에 6억 원 초과 임대주택은 먼저 매각하고 나머지 일반주택을 팔아야 전체 세금을 줄일 수 있다.

부동산 시장 안정 등을 위해 다주택자의 과세를 강화하는 종합부동산세 개정안이 12월 8일 국회 본회의를 통과하면서 내년 1월부터(6월 보유분부터) 적용하도록 하였습니다.

앞으로 1주택자 공시가격 9억 원(시가 약 13억 원) 이하, 다주택자의 경우 공시가격 6억 원(시가 약 9억 원)을 종부세 과세에서 제외하고, 나머지 구간은 모두 당초 정부 계획보다 인상돼 3주택 이상 보유자와 조정대상지역 2주택 보유자를 동일하게 추가 과세하되 현행 대비 0.1~1.2% p 세율을 인상, 1주택자와 조정대상지역 외 2주택자의 경우에도 시가 18억 원이 넘을 경우 최고 세율을 2.7%까지 올렸습니다. 또, 과세표준 3억~6억 원 구간을 신설해 세율을 기존 0.5%에서 0.7%로 인상했습니다.

조정대상지역 2주택자의 경우 최근 수정 내용이 국회 본회의를 통과해 기존 발표한 300%에서 200%로 하향 조정했고, 3주택 이상자는 300%로 상향 조정되었습니다. 1세대 1주택자 장기보유 세액공제율을 15년 이상 보유 시 50%로 상향하기로 했습니다. 다만, 고령자 세액공제와 합해 최대 70%를 한도로 조정하였습니다. 

이 같은 종부세율은 2019년 1월 1일 이후 납세의무가 성립하는 분부터 적용되며, 종부세 인상에 따른 추가 세수는 서민주거를 위한 재원으로 활용한다는 게 정부의 방침입니다.

참고:SBS 경제채널

예를 들어 공시가격이 21억 원인 경우 보통 시세를 30억 원 정도라 가정하면, 2주택 이하인 자는(조정대상지역 2주택자 제외) 종부세가 현행 408만 원에서 625만 원으로 217만 원 상승합니다. 반면 3주택 이상인 자와 조정대상지역 2주택자는 종부세가 현행 554만 원에서 1271만 원으로 무려 717만 원 오르게 됩니다.

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