임대등록한 주택 매매, 포괄 양도·양수 계약해야 하는 이유와 방법

임대주택으로 등록할 경우 임대의무 기간 내에는 양도를 할 수  없지만, 민간임대주택에 관한 특별법에 따라 시장·군수·구청장에게 신고한 후 민간임대주택을 다른 임대사업자에게는 양도할 수 있도록 하였습니다.

즉, 정부가 임대주택 등록 활성화를 위해 취득세, 소득세 등 많은 혜택을 주었기 때문에 의무 임대주택 기간을 준수하도록 하고 있기 때문에 양도 후에도 임대주택을 유지할 수 있도록 하기 위해 포괄적 승계 조건으로 양도를 인정해주고 있는 것입니다.

따라서 포괄적 승계가 이루어지지 않을 경우에는 의무 임대 기간 내 양도 금지 위반으로 과태료 5,000만 원이 부과 받게 됩니다.

 「포괄적 승계」란, 양도인의 주택임대사업자 의무 지위를 양수인이 모두 넘겨받는 것입니다. 즉 매수인도 주택임대사업자등록을 해야 합니다.

포괄적 승계를 위해 매매계약서 특약에 반드시 "포괄 양도·양수"한다는 내용을 기재해야 합니다. 계약서에 "본 계약은 포괄 양도·양수 계약으로 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계한다." 또는 "매수인은 주택임대사업자로서의 모든 권리와 의무를 승계한다."등의 내용을 담기만 하면 됩니다.

⊙ 민간임대주택에 관한 특별법

[시행 2018. 10. 25.] [법률 제14912호, 2017. 10. 24., 타법개정]

제43조(임대의무기간 및 양도 등) ① 임대사업자는 임대사업자 등록일 등 대통령령으로 정하는 시점부터 제2조제4호부터 제6호까지의 규정에 따른 기간(이하 "임대의무기간"이라 한다) 동안 민간임대주택을 계속 임대하여야 하며, 그 기간이 지나지 아니하면 이를 양도할 수 없다.

② 제1항에도 불구하고 임대사업자는 임대의무기간 동안에도 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고한 후 민간임대주택을 다른 임대사업자에게 양도할 수 있다. 이 경우 양도받는 자는 양도하는 자의 임대사업자로서의 지위를 포괄적으로 승계하며, 이러한 뜻을 양수도계약서에 명시하여야 한다.

③ 제2항은 임대사업자가 임대의무기간이 지난 후 민간임대주택을 양도하는 경우에도 준용한다. 다만, 양수하는 자가 임대사업자로 등록하지 아니하는 경우에는 제2항 후단을 적용하지 아니한다.

④ 제1항에도 불구하고 임대사업자는 임대의무기간 중에도 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 허가를 받아 임대사업자가 아닌 자에게 민간임대주택을 양도할 수 있다. <개정 2018. 1. 16.>

1. 부도, 파산, 그 밖의 대통령령으로 정하는 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우

2. 공공지원임대주택을 20년 이상 임대하기 위한 경우로서 필요한 운영비용 등을 마련하기 위하여 제21조의2제1항제3호에 따라 20년 이상 공급하기로 한 주택 중 일부를 8년 임대 이후 매각하는 경우

■ 포괄 양도·양수 절차와 방법

주택임대사업자를 포괄적으로 양도·양수할 경우에는, 양도자는 관할 시군구청에 양도가 포괄양수도계약임을 확인할 수 있는 서류를 제출하면 됩니다. 절차와 방법은 의외로 간단합니다.

① 매도인

주민등록주소지 관할 시군구청에 양도 신고, 이때 위에서 설명한 포괄양수도 내용이 기재된 매매 계약서와 신분증을 지참해야 합니다.

② 매수인

주민등록주소지 관할 시군구청에 임대사업자등록을 하고 물건지 관할 세무서에 사업자등록을 하면 끝입니다.

<민간임대주택 양도신고서>

[별지 제19호서식] 민간임대주택 양도신고서.hwp

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