1세대 2주택 적용을 받지 않은 조합원입주권 적용 범위

현재 서울시 전 지역을 비롯해 조정대상지역에서 2주택 이상자가 주택을 양도하면 양도소득세가 중과됩니다. 양도세 중과란 장기보유특별공제가 적용되지 않고 세율이 2주택자는 10%, 3주택자는 20%가 가산되어 부과되는 것입니다.

장기보유특별공제는 3년 이상 보유한 부동산의 양도차익을 최고 30% 차감해주는 제도인데 2주택 이상자의 경우 장기보유특별공제가 적용되지 않기 때문에 10년 넘게 보유해도 혜택이 없습니다. 세율도 기본세율(6~42%)에 10~20%가 중과되므로 최고 62%로 과세되며 지방 소득세(6.2%)를 감안하면 세율이 70%에 육박합니다. 

이렇게 중과대상 주택수를 계산할 때는 「조합원입주권」도 주택 수에 포함됩니다. 조합원입주권이란 관리처분계획인가로 취득한 입주자 지위를 말하는데 조합원입주권을 승계취득한 것도 조합원입주권에 속합니다. 조합원입주권은 부동산에 관한 권리이므로 주택은 아니지만 다른 주택을 양도할 때는 주택 수에 산정됩니다. 

<다주택자 양도세율 비교>

서울에 주택 1채와 조합원입주권을 보유한 상태에서 주택 1채를 먼저 양도하는 경우 조합원입주권이 주택 수에 합산되기 때문에 2주택 중과에 해당돼 기본세율에 10%가 가산됩니다.

▣ 1세대 2주택 적용을 받지 않은 조합원입주권 적용 범위

<조합원입주권도 주택으로 인정>

9.13대책 이후 1세대가 주택과 조합원입주권을 각각 1개씩 소유하게 되면 2주택자로 분류되어 부동산 세금 중과를 받게 됩니다. 하지만 모든 조합원입주권이 주택으로 간주되는 것은 아닌데요. 주택에서 제외되는 범위는 소득세법 시행령 제167조의 11(1세대 2주택ㆍ조합원 입주권에서 제외되는 주택의 범위)를 참고해보면 될 것입니다.

⊙소득세법 시행령 제167조의 11[1세대 2주택ㆍ조합원입주권에서 제외되는 주택의 범위]

① 수도권 및 광역시･특별자치시(광역시에 소속된 군, ｢지방자치법｣ 제3조 제3항･제4항에 따른 읍･면 및 ｢세종특별자치시 설치 등에 관한 특별법｣ 제6조 제3항에 따른 읍･면에 해당하는 지역을 제외한다) 외의 지역에 소재하는 주택 및 조합원입주권으로서 해당 주택의 기준시가 또는 조합원입주권의 가액(｢도시 및 주거환경정비법｣ 제74조 제1항 제5호에 따른 종전 주택의 가격을 말한다)이 해당 주택 또는 그 밖의 주택의 양도 당시 3억 원을 초과하지 아니하는 주택 

② 소득세법 시행령 제156조의 2 제3항부터 제5항까지의 규정에 따라 1세대 1주택으로 보아 소득세법 시행령 제154조 제1항을 적용받는 주택으로서 양도소득세가 과세되는 주택

③ 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택 중 중과 배제 대상 주택에 해당하는 주택(일반주택 제외) 

④ 1세대의 구성원 중 일부가 기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 인하여 다른 시(특별시･광역시･특별자치시 및 ｢제주특별자치도 설치 및 국제자유도시 조성을 위한 특별법｣ 제10조 제2항에 따라 설치된 행정시를 포함한다)･군으로 주거를 이전하기 위하여 1주택(학교의 소재지, 직장의 소재지 또는 질병을 치료･요양하는 장소와 같은 시･군에 소재하는 주택으로서 취득 당시 법 제99조에 따른 기준 시가의 합계액이 3억 원을 초과하지 아니하는 것에 한정한다)을 취득하여 1세대가 1주택과 1조합원 입주권을 소유하게 된 경우 해당 주택(취득 후 1년 이상 거주하고 해당 사유가 해소된 날부터 3년이 경과하지 아니한 경우에 한정한다)

⑤ 기획재정부령으로 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양, 그 밖에 부득이한 사유로 취득한 수도권 밖에 소재하는 주택

⑥ 1주택 또는 1조합원 입주권을 소유하고 1세대를 구성하는 자가 1주택 또는 1조합원 입주권을 소유하고 있는 60세 이상의 직계존속(배우자의 직계존속을 포함하며, 직계존속 중 어느 한 사람이 60세 미만인 경우를 포함한다)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침으로써 1세대가 1주택과 1조합원 입주권을 소유하게 되는 경우의 해당 주택(세대를 합친 날부터 10년이 경과하지 아니한 경우에 한정한다)

⑦ 1주택 또는 1조합원 입주권을 소유하는 자가 1주택 또는 1조합원 입주권을 소유하는 다른 자와 혼인함으로써 1세대가 1주택과 1조합원 입주권을 소유하게 되는 경우 해당 주택(혼인한 날부터 5년이 경과하지 아니한 경우에 한정한다)

⑧ 주택의 소유권에 관한 소송이 진행 중이거나 해당 소송 결과로 취득한 주택(소송으로 인한 확정판결 일부 터 3년이 경과하지 아니한 경우에 한정한다) 

⑨ 주택의 양도 당시 법 제99조에 따른 기준 시가가 1억 원 이하인 주택. 다만, ｢도시 및 주거환경정비법｣에 따른 정비구역(종전의 ｢주택건설촉진법｣에 따라 설립 인가를 받은 재건축조합의 사업 부지를 포함한다)으로 지정･고시된 지역 또는 ｢빈집 및 소규모 주택 정비에 관한 특례법｣에 따른 사업시행구역에 소재하는 주택(주거환경개선사업의 경우 해당 사업시행자에게 양도하는 주택은 제외한다)은 제외한다.

⑩ 거주자가 조정대상지역의 공고가 있은 날 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급받은 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 경우에 해당하는 주택

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「굿비즈부동산」