임차보증금 압류된 후 상가 임차권을 양도할 경우 채권 변제 시기는?

임대차보증금은 임차인이 월세를 지급하지 않을 때 임대인이 월세를 변제받기 위한 담보 역할도 하지만, 다른 한편으로는 임대인이 임대차계약 종료 시에 임차인에게 지급해야 할 채무입니다.

이런 이유 때문에 임차인의 채권자가 임대인의 보증금반환채권을 가압류하거나, 압류를 하는 경우가 종종 있는데요. 임차인의 채권자가 임차인에게 금전 지급을 구하는 소송을 통해 승소한 후, 임차인이 임대인에게 갖는 계약 종료 시의 보증금반환채권을 압류하고 추심명령을 득하는 경우입니다. 소송과 동시에 가압류를 하는 경우도 많습니다.

이럴 경우 임차인이 임대 목적물을 임대인에게 명도하는 시점에서 채권자가 보증금을 확보할 수 있게 됩니다. 하지만 임대차 기간이 남아있는 상태에서 임차보증금반환채권이 압류된 후 임차인이 임차권을 양도할 경우 채권 확보 시기는 언제가 될까?

채권자 A 씨는 대여금채권의 확정판결을 통해 B 씨의 상가 임차보증금반환채권을 압류하고 전부명령을 받았습니다. 그런데 임차인 B 씨와 임대인 C 씨의 승낙을 받아 계약기간이 1년 정도 남아 있는 상태에서 위 상가임차권을 새 임차인 D 씨에게 양도하였습니다. 이 경우 채권자 A 씨는 구 임차인 B 씨와 임대인 C 씨와의 임대차계약 종료를 주장하여 전부금청구를 하였습니다.

「전부명령」이란 채무자(債務者)가 제3채무자에 대하여 가지는 압류한 금전채권을 집행채권과 집행비용청구권의 변제에 갈음하여 압류채권자에게 이전시키는 집행법원의 결정. 즉, 압류된 채무자의 금전 채권을 채권자에게 이전하라는 명령입니다. 먼저 추심명령과 전부명령의 공통점은 채무자에게 금전채권 외 다른 재산이 없는 경우 그 채무자의 금전채권에 대해 압류를 하여 채권의 만족을 얻을 수 있는 점입니다.

※ 압류 및 추심명령에서는 임차인의 채권자는 “채권자”로 표기되고, 임차인은 “채무자”로 표기되며, 임대인은 “제3채무자”로 표기된다.

법원은 “임대차보증금반환채권이 가압류 또는 압류된 후 임차권이 양도된 경우에 임대인이 위 임차권의 양도를 승낙하였다면 임대인과 구 임차인과의 임대차관계는 종료되어 구 임차인은 임대차관계로부터 이탈하게 되고, 구 임차인의 임대차보증금반환채권은 구 임차인과 임대인과의 임대차관계의 종료로 인하여 임대인의 임차권양도 승낙 시에 이행기에 도달하게 된다고 보아야 할 것이고, 이와 같은 경우에 임대차보증금에 관한 구 임차인의 권리의무관계는 구 임차인이 임대인과 사이에 임대차보증금을 신 임차인의 채무불이행의 담보로 하기로 약정하거나 신 임차인에 대하여 임대차보증금반환채권을 양도하기로 하는 등의 특단의 사정이 없는 한 신 임차인에게 승계되지 아니하며, 구 임차인이 임대인과 사이에 임대차보증금을 신 임차인의 채무의 담보로 하기로 약정하거나 신 임차인에 대하여 임대차보증금반환채권을 양도하기로 한때에도 그 이전에 임대차보증금반환채권이 제3자에 의하여 가압류 또는 압류되어 있는 경우에는 위와 같은 합의나 양도의 효력은 위 압류권자 등에게 대항할 수 없다 할 것이고, 임대인으로서는 임차권양도 승낙 시에 구 임차인에게 임대차보증금을 반환할 의무를 부담하게 되었으므로, 그 후에 신 임차인이 차임지급을 연체하는 등 새로운 채무를 부담하게 되었다고 하여 그 연체 차임 등을 구 임차인에게 반환할 임대차보증금에서 공제할 수는 없다 할 것이고, 이와 같이 임대인이 임차권의 양도를 승낙하여 신 임차인이 구 임차인으로부터 임차목적물을 명도 받았다면 구 임차인이 임대인에게 명도하여 임대인이 다시 신 임차인에게 명도하는 대신 구 임차인이 임대인의 승낙하에 직접 신 임차인에게 명도하는 것으로서 명도 의무의 이행을 다한 것으로 보아야 할 것이다.”라고 하였습니다(대법원 1998. 7. 14. 선고 96다 17202 판결). 

따라서 구 임차인 B 씨와 임대인 C 씨 간의 상가 임대차계약기간은 임대인 C 씨의 승낙을 받아 새 임차인 D 씨에게 임차권을 양도한 시점에 종료되는 것이며, 그때부터 제3채무자인 C 씨(임대인)는 임차보증금반환의무를 부담하게 됩니다.

새 임차인 D 씨가 위 상가를 명도 받았다면 B 씨(구 임차인)의 명도 의무는 이행된 것이므로 A 씨(채권자)는 C 씨(임대인)을 상대로 전부금를 청구할 수 있습니다. 또한 임대인 C 씨는 임차보증금을 채권자 A 씨에게 반환해야 할 의무를 지게 됨으로써 새로운 임차인 D 씨가 명도 받은 상가 차임을 연체하더라도 그 연체 차임 등은 위 임차보증금에서 공제할 수 없습니다.

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