성공하는 상가 투자, 역세권, 호수, 공원 등 유동인구 많은 곳을 선택하라

<광교호수공원과 수원 컨벤션센터와 인접해 있는 광교SK뷰레이크타워 모습>

보통 상가 투자하면 임대료를 많이 받을 수 있고 향후 상권이 활성화될 경우 시세차익도 크다고 생각합니다. 물론 잘못된 생각은 아닙니다. 수익률이 높은 대신 손해를 볼 위험도 높기 때문에 투자 시 조심해야 합니다.

상가 투자에 대한 지식과 경험이 없다면 전문가 또는 투자하고자 하는 지역의 부동산을 방문해 조언을 구해보는 것도 하나의 방법입니다. "상가, 사무실과 같은 수익형 부동산은 해본 사람만 한다."고 할 정도로 매우 어려운 분야입니다.

그렇다고 이전처럼 토지나 주택에 투자하던 보수적 방법을 지향하는 것은 지금과 같은 부동산 시장에서는 올바른 투자방법이 아닙니다. 오히려 30억 이상의 고액 자산가들은 토지나 주택 투자를 부정적으로 보는 경향이 많아졌습니다. 예전과 다르게 가격 상승 여력이 많지 않은 데다 저성장 기조에 노령인구가 늘고 있고, 정부의 주택 규제가 강화되면서 투자 여건이 좋아질 것으로 보지 않기 때문입니다. 이에 자산가들은 안정적인 임대수익과 차익을 실현할 수 있는 꼬마 빌딩이나 중소형 상가, 오피스에 투자 매력을 느끼고 있는 것입니다.

물론 고분양가 논란에 신도시 상가들이 텅텅 비어 있다는 부정적인 소식들도 전해지고 있지만, 그래도 잘 되는 상가, 사무실은 되기 때문에 투자에 성공하신 분들은 요즘 같은 매수 우위 시장을 활용해 슈퍼 부동산으로 갈아타는 기회로 활용하고 있습니다.

따라서 상가 투자에 성공하려면 기본적으로 주변 인프라와 상권 형성을 가장 먼저 고려해야 하는 것과 중요하고 핵심적인 사항만 체크하면 투자 실패 확률을 크게 줄일 수 있습니다. 아래 기술하는 내용(상가투자 성공 노하우)들은 상가투자 실패 확률을 줄이는 방법으로 유념할 필요가 있습니다.

상가투자 성공 노하우

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① 단지 내 상가를 노려라.

상가의 입지는 투자 성공에 있어서 가장 중요한 포인트입니다. 대단지 아파트 단지 내 상가라면 안정적인 수익률을 기대할 수 있다. 하지만 상가 수가 주변 세대수에 비해 너무 많아 독점적 상권을 확보할 수 없을 경우에는 피하는 것이 좋습니다. 

최근에 분양하는 아파트 단지 내 상가는 주변 상권 수요를 끌어들이기 위해 스트리트 상가로 세대수와 관계없이 엄청나게 많은 상가를 비싸게 분양하는 경우가 있는데요. 이런 상가들은 주차를 비롯해 접근성이 떨어져 임차인들이 회피하는 상가입니다.

② 프랜랜차이즈 입점이나 선임대 분양이라는 말에 현혹되지 마라.

상권이 좋은 곳에는 어김없이 프리미엄 상가(스타벅스, 카페베네, 파리바게뜨, 배스킨라빈스, 롯데리아 등)가 입점하는 경우가 많습니다. 투자자가 분양받을 때 흔히 듣는 말이 프랜차이즈 업체가 입점할 예정이니 상권이나 입지는 안심하고 분양받으라고 주장합니다. 

하지만 투자약정서를 체결한 프랜차이즈 업체는 얼마든지 계약을 해지할 수 있습니다. 또한 초기 인테리어 비용이 많이 들지 않는 프랜차이즈 업종은 영업부 진으로 불과 반년도 못 넘기고 폐업하거나 임대료 부담이 높아 임대차 기간 만료 후 철수하는 경우도 있으니 선 임대되었다는 말만 믿고 상가를 매입하거나 분양받는 것은 대단히 위험할 수 있습니다.

"상가를 고를 때에는 미래가치보다는 투자 당시의 상가 경쟁력과 배후수요가 풍부한지, 주변 상권에 비교하여 임대료가 적정한지, 상권은 안정화되었는지 등을 총체적으로 판단해 상가 분양이나 매입을 결정해야 합니다."

③ 너무 비싼 분양가의 상가는 피하라.

광교 신도시 분양 상가는 1층 평당 분양가격이 평균 2500만 원 전후이고 코너나 입구 양면으로 노출된 곳, 가장자리는 3500만 원~5000만 원 선까지 분양했습니다. 판교는 평당 7000만 원에서 8000만 원이나 하는 곳도 있습니다.

물론 입지에 따라 분양가는 차이가 있겠지만 비싼 가격에 상가를 분양받으면 실제로 임대인과 임차인 간의 임대료의 차이가 너무 커지기 때문에 장기간 공실이 될 수 있습니다. 이때는 관리비, 대출이자 등을 고려해 어느 정도의 여유 자금이 필요할 것입니다. 경비라도 충당하기 위해 반 가격에 임대를 하는 경우도 많지만, 이 경우도 경쟁력을 갖추지 못한 임차인으로 인해 상가가 좋지 않다는 인식을 줄 수도 있기 때문에 무조건 임대료를 싸게 주는 것도 문제일 수 있습니다. 

따라서 신도시 상가에 투자할 때는 상가 가격도 중요한 고려 요인이지만, 상권이 안정화되는 시기를 잘 판단해 투자에 나서야 합니다.

"전용면적 14평 상가의 월세가 300만 원을 넘으면 개인 업종은 월세를 맞추기가 쉽지 않다."

④ 분양사무실에서 말하는 수익률을 믿지 마라.

상가 분양실에서 "확정수익 보장" 등의 문구로 투자자를 현혹하는 경우가 많은데 실제로 따져보면 훨씬 낮은 것이 대부분입니다. 수익률을 따져 볼 때는 반드시 투자 시점의 주변 상가 시세로 판단해야 합니다.

⑤ 오피스텔 상가가 뜬다.

오피스텔은 일반상업지역이나 중심상업지역에 위치하여 어느 정도 상권이 형성되어 있는 경우가 많습니다. 게다가 오피스텔에 거주하는 고정 수요가 있어 안정된 수익이 보장되기 때문에 가격이 너무 비싸지 않으면 안정적인 투자 수익을 올릴 수 있습니다.

⑥ 임대수요가 풍부한지 살펴라.

유명 프랜차이즈 업종이나 핸드폰 가게 등이 주변에 있다면 좋은 상권의 상가입니다. 특히 배후에 대단지 아파트 또는 오피스 수요가 있다면 더욱 안정적인 상권입니다.

⑦ 할인해서 파는 상가는 주의해야 한다.

싸게 할인해서 파는 상가는 대부분 위치가 좋지 않은 경우가 대부분입니다. 이런 상가를 구입했다가는 임대도 안되고 애물단지로 전락할 수 있습니다. 하지만 할인상가 중에서도 좋은 상가가 있으므로 발품을 팔거나 전문가의 도움을 받는다면 좋은 상가를 싸게 구입할 수 있습니다.

⑧ 기업 수요가 많은 오피스군 상가면 더욱 좋다.

최근 오피스 빌딩들이 많이 모여있는 서울 종로나 여의도에서는 오피스 빌딩 저층부를 상가로 리모델링하는 겨우가 늘고 있습니다. 자금력과 소비력을 갖춘 직장인 수요를 고정적으로 확보할 수 있으면서 유동인구를 늘려 높은 수익을 올릴 수 있기 때문입니다. 판교의 경우 네이버 같은 IT 업체들이 대거 자리 잡은 테크노밸리가 판교 상권의 가치를 높였던 것처럼 오피스 밀집 지역이나 산업단지가 위치한 상가는 상권이 빠르게 발달하게 되므로 많은 투자 수익을 올릴 수 있습니다. 

성공하는 상가 추천

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광교SK뷰레이크타워 상가

광교 SK뷰레이크타워는 지하 5층~지상 41층, 10만 4116㎡ 규모로 지어집니다. 섹션 오피스를 비롯해 오피스텔, 근린 생활시설로 구성된 복합시설로, 경기도 업무용 빌딩 가운데 최고 높이인 175m로 조성됩니다. 

섹션 오피스 동은 지상 3층~39층, 565실과 오피스텔 동은 지상 3층~41층, 111실로 각각 분리되어 구성되며, 상업시설(상가)은 지하 1층부터 지상 3층까지이며 40층, 41층(스카이라운지)도 상업시설로 구성됩니다.

광교SK뷰레이크타워는 광교중심업무지구 내에 위치하면서 수원컨벤션센터와 백화점, 호텔 등이 인접해 있어 유동인구가 풍부하며, 신분당선(광교중앙역)과 버스환승센터와 가까워 교통 및 생활 편의성이 높은 곳입니다. 또 수원과 용인을 동서로 가르는 광교중앙로와 면해있으면서 광교호수공원과 인접해 있어 집객효과가 뛰어날 것으로 예상하는 입지입니다.

<광교 중심업무지구 내에 위치한 광교SK뷰레이크타워 모습>

무엇보다 광교SK뷰레이크타워 상가를 적극적으로 추천하는 이유는 전문가들이 핵심 상권으로 꼽는 조건을 모두 갖추고 있기 때문인데요. 전문가들은 아파트, 오피스텔을 비롯한 주거 단지가 밀집해 고정 수요가 풍부한 상권, 유동인구가 많은 역세권(광교중앙역) 상권, 대규모 업무시설(경기도청사, 시의회, 경기도교육청, 한국은행, 도서관, 업무시설 등이 인근에 있어 평일에도 수요가 확보된 상권을 추천합니다. 

특히 인근에 거주하고 있는 고정수요 외에도 지속적으로 외부 이동 수요가 오가는 상가의 가치를 더 높게 평가하기 때문입니다. 

광교효성해링탄워 상가

<광교효성해링턴타워 상가 모습>

광교효성해링턴타워는 경기도 수원시 영통구 하동 1016번지에 위치하며, 1,2종 근린생활시설(상가)과 업무시설(오피스텔(105실), 오피스(340실))로 구성되었습니다. 상가, 오피스텔, 오피스로 이루어진 업무복합빌딩으로 오피스와 오피스텔은 주거 및 업무 효율성 위해 별 개동으로 각각 분리하였으며, 지하 1층~지상 3층까지 저층은 상가로 구성하였습니다. 

오피스동 4층은 업무지원시설이 있으며, 5층부터 24층까지 사무실(340실)로 구성됩니다. 오피스텔동은 4층~25층까지이며, 주거용 오피스텔(105실)로 복층형과 일반형으로 구성되었습니다.

광교중심업무지구 대로변 상가 임대를 추천하는 이유는 수원과 법조타운을 연결하는 광교중앙로 대로변 입지에 위치해 있어 "목 좋은 상가"로 평가받고 있는 데다 비교적 저렴한 임대료가 강점인 곳이기 때문입니다.

광교중심업무지구는 아파트를 비롯해 오피스텔, 오피스 등이 밀집해 있어 주거 및 기업 수요를 고정적으로 확보할 수 있는 지역입니다. 향후 도시 활성기에 접어들게 되면 가장 먼저 상권이 안정화될 수 있는 곳입니다. 지금은 「예상 수익 분석에 따른 적정 임대료」만 보장된다면 충분히 성공 창업을 이끌어 낼 수 있습니다.

힐스테이트 광교중앙역 상가

<"힐스테이트 광교중앙역상가 모습>

힐스테이트 광교중앙역은 경기도 수원시 영통구 이의동 중심상업용지 1-1블록에 공급하는 주거용 오피스텔입니다. 이 단지는 지하 7~지상 20층, 1개동으로 구성되며, 타입별 전용면적 19~83㎡의 23개 평형으로 이루어져 있습니다.  지하 2층~지상 3층은 상업시설, 지상 4~20층까지는 오피스텔로 구성돼 있습니다.

"힐스테이트 광교중앙역" 상업시설 입지는 광교 신도시 "중심업무지구내 중심상업지역"에 위치하고 있어 광교 신도시 내에서도 최고의 상권으로 평가받는 곳입니다. 특히 힐스테이트 광교중앙역의 경우 중심업무지구(경기융합타운)와 호수 공원을 연결하는 스트리트형 녹지축 중심에 있어 경기도청과 컨벤션 센터 그리고 호수 공원을 연결하는 "광교의 핵심 상권"이 될 전망입니다.

[2020년 4월 입주 예정]

광교 상가 매매 및 임대에 대한 궁금한 내용은 저희 「굿비즈부동산」으로 문의해주세요. 

책임중개로 성심성의껏 안내해 드리겠습니다.