임대주택을 의무임대기간 내에 처분할 경우

정부가 임대주택 관리를 강화하는 방안을 발표하면서 세제혜택 축소는 물론 4년 혹은 8년의 의무 임대 기간 내에 해당 주택을 파는 게 사실상 어려워졌습니다. 또한 임대료 증액 제한(5% 이내)과 의무 임대 기간(4년~8년) 등 임대 사업자의 '의무 이행'을 더욱 강제하고 있습니다.

의무 임대 기간 내에 임대를 하지 않고 본인이 해당 주택에 거주하거나 양도를 하는 경우에 과태료를 1000만 원에서 최대 5000만 원으로 무려 5배나 상향했으며, 임대료 증액 제한 위반의 경우에도 과태료를 기존 1000만 원에서 3000만 원으로 상향시켰습니다.

뿐만 아니라 취득세 감면을 받아 놓고 임대주택 의무를 이행하지 않아 등록이 말소된 주택에 대해선 감면된 취득세를 사후 추징하도록 했습니다. 이 가운데서도 임대사업자들을 가장 불편하게 만드는 것은 의무 임대 기간 내에 양도했을 경우 과태료를 5000만 원까지 상향한 것입니다.

그렇다고 임대의무 기간 내에 양도가 아예 안 되는 것은 아닌데요. 민간임대주택에 관한 특별법에 따르면 시장·군수·구청장에게 신고한 후 민간임대주택을 다른 임대사업자에게는 양도할 수 있습니다.

임대의무기간 이내에 양도 가능한 경우

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1) 시장․군수․구청장에게 양도신고 후 다른 임대사업자(임대사업자를 하려고 하는 사람 포함)에게 양도하는 경우, 이때, 모든 권리와 의무를 승계한다는 「포괄양수도」로 매도하는 것인데요. 이때 반드시 "매매계약서에 종전 임대사업자의 모든 지위(권리․의무)를 승계한다"라는 내용을 명시해합니다.

​민간임대주택을 양도하려는 경우 양도신고서를 시장․군수․구청장 제출 후 신고서 처리일부터 30일 이내에 매매계약서 사본을 제출하여야 한다.

※ 민간임대주택 양도신고 구비서류

① 양도하려는 주택의 등기사항 증명서 

② 양수하는 자의 임대사업 등록증

2) 부도, 파산, 그 밖의 경제적 사정 등으로 임대를 계속할 수 없는 경우로서 해당 임대주택이 소재한 시장․군수․구청장으로부터 허가를 득한 경우

2년 연속 적자가 발생하거나, 2년 연속 부의 영업현금흐름이 발생한 경우, 최근 12개월간 해당 임대사업자의 전체 민간임대주택 중 임대되지 않은 주택이 20% 이상이고 같은 기간 동안 특정 민간임대주택이 계속해 임대되지 않은 경우, 재개발, 재건축 등으로 민간임대주택의 철거가 예정돼 민간임대사업을 계속하기 곤란한 경우 등입니다. 

증빙서류 : 2년 연속 적자가 발생한 사실을 입증할 수 있는 해당 기간의 손익계산서 또는 2년 연속 부(負)의 영업현금흐름이 발생한 사실을 입증할 수 있는 해당 기간의 현금흐름표 등(법무사 또는 세무사 등 확인)

※ 민간임대주택 양도 허가 신청 구비서류

① 양도의 구체적인 사유를 적은 서류

② 양도 가격 산정의 근거서류

포괄양수도 매매 절차와 방법

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주택임대사업자를 포괄적으로 양도·양수할 경우에는, 양도자는 관할 시군구청에 양도가 포괄양수도계약임을 확인할 수 있는 서류를 제출하면 됩니다. 절차와 방법은 의외로 간단합니다.

먼저 주택임대사업자 포괄양도양수 매매계약서 작성한 다음 양도인은 거주지 시, 구청 주택과에 방문해 ① 임대사업자등록 말소 신고, ② 주택임대사업자 양도신고 동시 진행(처리 기간 약 5~10일 정도 소요), 처리 완료 연락이 오면,  양수인이 임대사업자 등록을 진행하면 됩니다.

반드시 양수인의 주택임대사업자등록 진행은 매도인의 양도 신고 처리가 완료된 이후에 진행해야며, 이때 중요한 것은 "신규 등록으로 하면 안 되고 주택임대사업자 포괄승계 신청"으로 사업자 등록을 해야 합니다.

※ 주의할 것은 "포괄승계 과정"은 잔금 전에 마무리되어야 합니다.

<주택임대사업자 포괄양수도 매매 절차와 방법>

주의사항

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의무임대기간 내에 포괄양수도로 임대 등록 주택을 매도하였을 경우 임대의무 기간 불이행에 대한 과태료 5000만 원은 부과되지 않지만, 감면받은 취득세(최초분양자 85%감면) 및 임대등록주택으로 받았던 세제혜택은 모두 반납해야 합니다. 

매도가 완료되었다면 잔금일 기준 2개월 내에 "양도세 예정 신고"를 해야 합니다. 양도세는 매매나 양도 차익이 있을 경우에만 신고한다고 생각하는 분들이 의외로 많은데요. 하지만 양도세는 이익 발생 여부에 관계없이 거래가 발생할 경우 반드시 신고를 해야 합니다. 

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「굿비즈부동산」