목록전체 글 (280)
부동산 임대관리 ㅣ굿비즈PMS
임대수익을 목적으로 상가에 투자하신 분들은 투자수익률에 준하는 임대료를 받고 싶을 것입니다. 하지만 요즘과 같은 코로나19로 인한 경기침체로 임대료를 싸게 줘야 하는 경우 나중에 임대료를 원하는 만큼 임대료를 올릴 수 있는지에 대해 궁금해하시는 분들이 많을 텐데요. 상가건물 임대차 보호법에서는 계약기간 동안 차임 약정이 있더라도 차임 증액 또는 감액 청구가 가능하도록 정하고 있습니다. 다만, 차임을 증액할 때의 요건과 상한(5%)을 정해놓았는데요. 상한 제한은 자동갱신이든 임차인의 요구에 따른 갱신이든 기존 임대차계약이 갱신될 때도 동일하게 적용됩니다. 그러나 임차인이 주선한 신규 임차인과는 반드시 5%상한 규정을 지키지 않아도 됩니다. 임대인은 개정법 제10조의 4 제1항 제3호에 규정된 ‘현저히 고액..
최근 경기 침체로 인해 임차인을 구하기 어려워지자 상가를 주거용으로 용도변경하거나 주거를 상가로 용도변경하는 사례가 늘고 있는데요. 이럴 경우 해당 관청에 허가나 신고를 해야만 합니다. 그렇지 않으면 불법 용도변경으로 적발되어 이행강제금을 부과 받을 수 있습니다. 임차인이 임대인의 동의 없이 무단으로 용도변경을 하여 사용한다면 부동산 임대차계약 "제3조 [용도변경 및 전대 등] 임차인은 임대인의 동의 없이 위 부동산의 용도나 구조를 변경하거나 전대 임차인 양도 또는 담보 제공을 하지 못하며 임대차 목적 이외의 용도로 사용할 수 없다." 조항을 위반한 것이기 때문에 계약 해지 사유가 됩니다. 반대로 불법 용도변경된 건축물을 매매하거나 임대할 경우에는 어떨까요? 매매 및 임대차 계약 당시 위반건축물이 있음을..
최근 정부가 주거용 부동산에 대한 규제가 강화되자 기업용 부동산으로 분류되는 지식산업센터로 투자자가 몰리고 있습니다. 몇 년 전까지만 해도 실수요자(법인)의 매입 비율이 70%였지만 요즘은 투자자(임대사업자) 비율이 70%에 달할 정도입니다. 무엇보다 지식산업센터로 투자자가 몰리고 있는 것은 개인이 임대 목적으로 구입하는 것이 가능해진데다 임대수익을 안정적으로 올릴 수 있기 때문입니다. 주로 개인사업자가 입주하는 상가와 달리 중소 규모 기업이 입주하기 때문에 임대료가 밀리거나 갑자기 공실이 생길 위험이 비교적 적다고 보는 것입니다. 하지만 지식산업센터는 중소기업 육성을 위해 지원하는 시설인 만큼 실입주하는 중소기업에게는 취득세의 50%, 재산세의 37.5% 등 감면 혜택이 있지만, 임대사업자는 혜택이 별..
건축물의 용도라 함은 건축법에서 건축물의 종류를 유사한 구조, 이용 목적 및 형태별로 묶어 분류한 것을 의미하며, 건축물 용도 변경이란 건축법령에 의해 구분 적용된 건축물의 용도를 소유주의 필요에 의해 건축법 규정에 따라 다른 용도로 변경하는 행위를 말합니다. 용도변경을 하는 대부분의 이유가 건물의 용도가 사용 목적과 맞지 않거나 부동산의 가치를 높이기 위한 목적이 많은데요. 건축물의 용도변경은 변경하려는 용도의 건축기준에 적합할 경우 특별자치도지사 또는 시장 · 군수 · 구청장의 허가를 받거나 신고 또는 건축물대장 기재 내용의 변경을 할 수 있습니다. 그러나 구분소유로 분양한 집합건축물을 용도변경을 하려면 필요에 따라서 구분소유자의 동의를 얻어야 하는 경우도 있습니다. 하지만 원칙적으로 집합건물에 있어..
상가건물 임대차보호법이 개정되면서 임차인이 새로운 임차인을 구해 권리금을 받을 수 있고, 임대인은 임차인의 권리금 회수 행위를 방해할 수 없습니다. 즉 특별한 사정이 없으면 임차인이 주선한 신규 임차인과 임대차 계약을 거절할 수도 없도록 하는 권리금 회수기회 보호 규정을 두고 있기 때문인데요. 만약 임대인이 이 의무를 위반한 경우 임차인에게 손해 배상해야 할 수도 있습니다. 그럼 상가건물이 경매에 넘어가면 권리금을 회수할 수 있을까요? 임차한 건물이 경매가 되면 임차권은 소멸하는 것이 원칙입니다(법 제8조 전단). 따라서 임차인은 임차건물을 낙찰 받은 사람에게 임대차 계약의 효력을 더 이상 주장할 수 없게 되므로 법상의 권리금 보호 규정도 더 이상 적용될 수 없게 됩니다. 즉 임차인은 경매로 인해 건물의..
첨단산업시설로 분류되는 지식산업센터는 주택처럼 발코니가 설계되어 있습니다. 발코니는 서비스로 제공되는 공간이므로 실사용 면적(공급면적)에서 제외됩니다. 이런 이유로 코너 호실 같이 2면 발코니로 되어 있는 호실들이 인기가 많은데요. 2면 발코니 호실의 경우 일반 호실에 비해 채광 및 외부 조망이 뛰어나 업무 만족도가 높기 때문이며, 또 발코니를 확장할 경우 실사용 면적을 극대화할 수 있기 때문입니다. 그렇다면 서비스 면적으로 제공되는 발코니를 확장해 사용할 경우 법적인 문제는 없을까? 지식산업센터 발코니 설치 목적과 확장 시 불법 여부에 대하여 알아보겠습니다. 발코니 설치 목적 발코니를 설치하는 목적은 피난기능, 화염차단 기능, 구조안전기능 등 사용자 안전과 편의성을 고려하여 설계·시공하는 것이지만, 법..
상가건물 임대차보호법은 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민 경제생활의 안정을 보장해 주는 것을 목적으로 하고 있습니다. 즉 상가건물 임대차보호법 적용을 받는다는 것은 가장 먼저 제3자에게 대하여 '대항력'을 취득했다는 것을 의미하며, 또 임대차 존속기간의 보장, 보증금의 증감청구권 및 증액 제한, 우선변제권의 인정, 소액임차인의 최우선변제권 인정, 임차권등기명령제도 등을 적용 받게 됩니다. 따라서 상가건물 임대차보호법 적용되기 위해서는 사업자등록의 대상이 되는 건물(상가건물)이어야 하며, 보증금액이 상가건물 임대차보호법시행령 2조에 규정된 금액의 범위 내의 것이어야 합니다. 보증금액이란 환상보증금을 의미하며, 상가건물 임대차보호법은 원칙적으로 보증금과 임대료를 기준으로 계산한 '환산보증금'이 계약 당시..
정부의 부동산 규제와 경기 침체로 인해 거래 절벽 현상을 보이던 주택 시장이 최고 거래가를 기록했다는 보도가 나오는 등 주택 시장은 훈풍이 불고 있지만, 상가·사무실과 같은 수익형 부동산은 코로나 19와 경기 침체 등으로 인해 투자 관망세가 이어지고 있습니다. 무엇보다 경기 침체가 장기화될 것으로 판단하는 경향이 높아지면서 투자자들에게 부정적인 기류가 확산되고 있는 것도 큰 문제입니다. 하지만 전문가들은 정부의 기업 육성 정책과 금융 지원 등으로 인해 하반기 기업 실적이 호조세를 보이면서 입지 여건이 좋은 업무시설을 중심으로 공실률이 빠르게 감소할 것으로 보았습니다. 또 정부의 부동산 규제가 심해지면서 부동산 투자자들이 규제를 적용받지 않는 수익형 부동산(상가, 사무실 등)으로 이동할 것으로 판단했습니다..
상가점포를 매수하거나 임차할 때 건물주(양도자, 임대인)가 권리금을 요구하는 경우가 많은데요. 권리금은 특수한 장소(목 좋은 자리)에 대한 이익 또는 영업시설, 비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우 또는 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용 대가이기 때문에 권리 금액이 상당합니다. 이 때문에 소득세법상으로 권리금을 '기타소득'에 포함시켜 세금을 징수합니다. 권리금을 받는 사람 즉, 사업장 양도자 입장에서는 소득이 생기는 것이므로 소득세를 내야 하며, 주는 쪽에서는 필요경비로 인정받을 수 있습니다. 권리금을 지급한 사업자는 필요경비처리를 통해 절세효과를 누릴 수 있지만 이와 관련된 권리금의 신고를 누락하게 되면 세금이 추징될 수도 있으니 ..
광교신도시 핵심 사업인 경기융합타운 입주일정이 확정되면서 그동안 침체기를 맞았던 업무용 부동산 시장이 살아나고 있는 분위기입니다. 입주문의는 물론 투자 문의도 많아지면서 매매거래도 이전보다는 증가한 상황입니다. 그동안 수요부족으로 매매가격이 분양가 대비 많이 떨어진데다 입주호제에 따른 기대수익률이 올라가면서 거래량이 꾸준히 상승하고 있는 것입니다. 여기에 저금리에 갈곳없는 자금이 정부의 주택시장 규제로 인해 업무용 부동산으로 몰리고 있는 것도 거래량이 늘어난 이유입니다. 상가는 리테일 시장의 변화로 인해 공실이 증가하고 있어 투자를 꺼리는 분위기지만, 오피스 시장은 프리렌서를 비롯해 스타트업 등 1인 기업의 가파른 상승세가 이어지면서 최근 청약에서 높은 경쟁률로 마감하고 있습니다. 특히 섹션형으로 분양하..