부동산 임대관리 ㅣ굿비즈PMS

상가건물 임대차보호법(상임법) 제2조 제1항은 아래(지역별 환산보증금 상한액)와 같은 기준으로 그 이하의 상가건물에 대하여만 상가건물 임대차보호법이 적용되는 것으로 규정하고 있습니다.(※환산보증금 = 보증금 + (월차임 x 100)) ※상가건물임대차보호법 제2조 제1항 이 법은 상가건물(제3조 제1항의 규정에 의한 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부분을 영업용으로 사용하는 경우를 포함한다)에 대하여 적용하며, 다만 대통령령이 정하는 보증금액을 초과하는 임대차에 대하여는 그러하지 아니하다. 따라서 상가임대차의 환산보증금(환산보증금 = 보증금 + (월차임 x 100))이 법상의 보증금 상한액을 넘는 경우 상가건물임대차보호법 적용을 받을 수 없습니다. 그렇지만 환산보증금..

상가건물 임대차보호법은 임차인의 안정적 사업 영위를 돕기 위한 목적으로 제정된 특별법이기 때문에 환산보증금액 상관없이 상가 임차인은 대항력, 계약갱신요구권, 권리금 회수 기회의 보호 등의 적용을 받을 수 있습니다. 이번 포스팅에서는 환산보증금 초과 여부에 따라 묵시저 갱신에 의한 계약갱신요구권이 어떤 차이가 있는지 살펴보도록 하겠습니다. "묵시적 갱신"이란 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지, 임차인은 1개월전까지 임대차계약갱신의 거절 의사를 표시할 수 있는데 이를 누구도 하지 않은 경우 종전의 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보는 것이 묵시적 갱신입니다. ■ 환산보증금을 초과하지 않은 경우 상가임대차의 환산보증금이 지역별 보증금 상액을 초과 하지 않는 임대차계약의 경..

사업용 부동산인 지식산업센터, 상가, 사무실 등을 양도할 때 건물분에 대한 부가가치세를 매도인이 징수 납부토록 하고, 나중에 매수인이 부가가치세를 환급받도록 하고 있습니다. 그런데 이런 복잡한 절차를 비교적 간단하게 처리하는 방법이 있는데. 바로 '포괄양수도'입니다. 하지만 포괄 양수도는 일정한 요건을 충족해야만 가능합니다. 특약에 "건물분에 대한 부가가치세는 포괄양수도로 한다"라는 문구를 넣었음에도 불구하고 부가가치세를 내야 하는 경우도 있습니다. 이 경우는 포괄양수도에 대한 이해가 부족했기 때문입니다. 사업용 부동산을 매도할 때는 사업자로 매도하는 것이므로 건물 가격에 대해 부가가치세를 징수하고 세금계산서를 발행해야 합니다. 하지만 부가가치세법에서 재화의 공급으로 보지 않는 사업의 포괄양수도 형태의 ..

과밀 억제된 도시를 벗어나 쾌적한 업무환경을 추구하던 기업들이 4차 산업의 도래로 인해 도심으로 회귀하는 현상이 일어나고 있습니다. 기업들이 여러 가지 이유로 본사나 공장을 옮깁니다. 좋은 인력의 채용, 좋은 거점의 확보, 유통비용 절감, 다른 기업들과의 협업이나 정보교류 등 이유는 다양합니다. 특히 수도권으로의 이전은 기업에 필요한 자원과 정보에 쉽게 접근할 기회를 주고, 생산한 재화나 용역을 공급할 수 있는 큰 시장을 제공한다는 점에서 매력적일 수밖에 없습니다. 하지만 수도권으로 이전하려는 기업들은 수도권 집중화 현상을 막기 위한 정부의 규제를 받을 수 있습니다. 수도권 규제정책은 1964년 대도시인구집중방지책을 시작으로 현재까지 지속되고 있으며, 규제를 위한 방안으로 과밀억재권역으로 이전하여 오는 ..

상가·사무실 투자 시 투자자가 가장 염려하는 부분이 바로 ‘공실 여부’입니다. 그런 이유로 수익형 부동산에 투자할 때 선임대 후분양 방식의 분양 물건이나 약국, 병원, 기업 등의 임차인이 있는 상가·사무실을 매수하는 경우가 많습니다. 하지만 선임대된 상가·사무실이라고 해서 무턱대고 투자할 경우 곤란을 겪을 수도 있습니다. 보통 선임대 부동산에 투자할 때 임대 업종, 기간, 임대료 등 만을 보고 투자하는 경우가 많은데, 임차인이 임대인의 지위 승계를 원치 않을 경우 임대차 계약 기간과 상관없이 계약 해지를 요구할 수 있기 때문에 반드시 선임대 임차인과 대면하거나 임차 여부와 계약 내용을 확인해야 합니다. 일반적으로 부동산 매매로 인하여 소유권자가 변경될 경우 임대차 계약도 자동 승계된다고 알고 있는데, 임..

상​가건물 임대차보호법은 건물주의 과다한 임대료, 보증금 인상을 제한하기 위해 그 인상분이 5%을 초과하지 못하도록 규정하고 있습니다. 법 적용은 사업자등록 대상이 되는 상가건물의 임대차 및 일정 범위에 해당하는 보증금액의 임대차에만 해당되며, 임대차 목적물의 주된 부분이 영업용으로 사용되어야 합니다. 일부층을 임차해서 운영 중인 유치원이나 일반 사무실과 다름없이 임차해서 사용하는 동창회 사무실, 종중 사무실 등은 상가건물 임대차보호법 대상이 아닙니다. 상가건물 임대차보호법은 제2조, 제3조에 따라 '상가건물' 임대차에 적용되는 법률입니다. ※ 상가건물이란 사업자등록의 대상이 되는 건물을 의미하며, 사업자 등록은 부가가치세법, 소득세법, 법인세법에 따른 사업자등록입니다. 따라서 사업자 번호가 아닌 '고유..

임대수익을 목적으로 상가에 투자하신 분들은 투자수익률에 준하는 임대료를 받고 싶을 것입니다. 하지만 요즘과 같은 코로나19로 인한 경기침체로 임대료를 싸게 줘야 하는 경우 나중에 임대료를 원하는 만큼 임대료를 올릴 수 있는지에 대해 궁금해하시는 분들이 많을 텐데요. 상가건물 임대차 보호법에서는 계약기간 동안 차임 약정이 있더라도 차임 증액 또는 감액 청구가 가능하도록 정하고 있습니다. 다만, 차임을 증액할 때의 요건과 상한(5%)을 정해놓았는데요. 상한 제한은 자동갱신이든 임차인의 요구에 따른 갱신이든 기존 임대차계약이 갱신될 때도 동일하게 적용됩니다. 그러나 임차인이 주선한 신규 임차인과는 반드시 5%상한 규정을 지키지 않아도 됩니다. 임대인은 개정법 제10조의 4 제1항 제3호에 규정된 ‘현저히 고액..

건축물의 용도라 함은 건축법에서 건축물의 종류를 유사한 구조, 이용 목적 및 형태별로 묶어 분류한 것을 의미하며, 건축물 용도 변경이란 건축법령에 의해 구분 적용된 건축물의 용도를 소유주의 필요에 의해 건축법 규정에 따라 다른 용도로 변경하는 행위를 말합니다. 용도변경을 하는 대부분의 이유가 건물의 용도가 사용 목적과 맞지 않거나 부동산의 가치를 높이기 위한 목적이 많은데요. 건축물의 용도변경은 변경하려는 용도의 건축기준에 적합할 경우 특별자치도지사 또는 시장 · 군수 · 구청장의 허가를 받거나 신고 또는 건축물대장 기재 내용의 변경을 할 수 있습니다. 그러나 구분소유로 분양한 집합건축물을 용도변경을 하려면 필요에 따라서 구분소유자의 동의를 얻어야 하는 경우도 있습니다. 하지만 원칙적으로 집합건물에 있어..

상가건물 임대차보호법이 개정되면서 임차인이 새로운 임차인을 구해 권리금을 받을 수 있고, 임대인은 임차인의 권리금 회수 행위를 방해할 수 없습니다. 즉 특별한 사정이 없으면 임차인이 주선한 신규 임차인과 임대차 계약을 거절할 수도 없도록 하는 권리금 회수기회 보호 규정을 두고 있기 때문인데요. 만약 임대인이 이 의무를 위반한 경우 임차인에게 손해 배상해야 할 수도 있습니다. 그럼 상가건물이 경매에 넘어가면 권리금을 회수할 수 있을까요? 임차한 건물이 경매가 되면 임차권은 소멸하는 것이 원칙입니다(법 제8조 전단). 따라서 임차인은 임차건물을 낙찰 받은 사람에게 임대차 계약의 효력을 더 이상 주장할 수 없게 되므로 법상의 권리금 보호 규정도 더 이상 적용될 수 없게 됩니다. 즉 임차인은 경매로 인해 건물의..

첨단산업시설로 분류되는 지식산업센터는 주택처럼 발코니가 설계되어 있습니다. 발코니는 서비스로 제공되는 공간이므로 실사용 면적(공급면적)에서 제외됩니다. 이런 이유로 코너 호실 같이 2면 발코니로 되어 있는 호실들이 인기가 많은데요. 2면 발코니 호실의 경우 일반 호실에 비해 채광 및 외부 조망이 뛰어나 업무 만족도가 높기 때문이며, 또 발코니를 확장할 경우 실사용 면적을 극대화할 수 있기 때문입니다. 그렇다면 서비스 면적으로 제공되는 발코니를 확장해 사용할 경우 법적인 문제는 없을까? 지식산업센터 발코니 설치 목적과 확장 시 불법 여부에 대하여 알아보겠습니다. 발코니 설치 목적 발코니를 설치하는 목적은 피난기능, 화염차단 기능, 구조안전기능 등 사용자 안전과 편의성을 고려하여 설계·시공하는 것이지만, 법..