광교플렉스데시앙 부동산

2018년 10월부터 상가건물 임대차보호법이 강화되면서 계약갱신요구권이 5년에서 10년으로 늘어났으며, 소급해서 적용이 되지는 않아 개정법 시행 후 첫 계약이거나 갱신하는 계약만 적용됩니다. 이 때문에 임대인들의 고민이 많아졌는데요. 경기 침체로 인해 상가 공실을 걱정해야 하는 임대인 입장에서는 임대료를 싸게 주고 싶어도 임차인이 10년 동안 나가지 않고 계약갱신을 요구할 경우 계약 해지를 주장할 수도 없기 때문입니다. 예로 월 100만 원 임대료의 상가를 반의 반값인 25만 원에 2년간 임대를 해 준 후 2년이 경과되고 재협의를 통해 임대료로 50만 원을 요구했지만 임차인이 '상가임대차보법에 따른 계약 갱신권'을 이유로 거부하고 25만 원의 5%만 인상해 주겠다고 버티면 건물주로서는 이를 따를 수밖에 ..

공공임대주택과 동일한 기준을 적용받던 민간임대주택은 2014년 법개정으로 인해 임대의무기간 내에도 임대주택을 양도, 전대할 수 있습니다. 그렇다고 모든 민간임대주택이 양도, 전대가 허용되는 것은 아닙니다. 공공주택 용지나 국민주택기금 등의 지원을 받지 않은 순수 민간임대주택에만 적용됩니다. 또 해당 주택의 집주인이 임대사업자로 등록되어 있어야 합니다. 하지만 2017년 국토부는 원칙적으로 임대사업자 등록한 임대주택은 임대의무기간 내 매각이 금지하도록 하였으며, 위반시 과태료를 부과하도록 하였습니다. 다만 지자체에 양도신고를 한 후 다른 임대사업자(임대사업자로 등록예정인 경우도 포함)에게는 양도할 수 있고, 양도허가를 받은 경우에는 일반인에게도 양도 가능하도록 하였습니다. 또 지금은 민간건설임대주택과 민간..

주택임대차보호법의 보호대상은 자연인인 국민의 주거생활의 안정을 목적으로 하기 때문에 그 보호 대상은 원칙적으로 대한민국 국적을 가진 사람입니다. 다만 예외 조항으로 주택을 임차한 외국인의 경우 전입신고에 준하는 체류지 변경신고를 한 경우와 재외동포가 장기 체류하면서 주택을 임대차하는 때도 일정 조건하에 주택임대차보호법의 보호대상이 됩니다. 최근 우리나라도 국내에 거주하는 외국인과 외국 국적 동포, 국외 거주 재외 국민 등의 수가 점차 증가함에 따라 외국인의 주택임대차보호법 인정 여부가 중요한 관심사가 되고 있는데요. 외국인은 원칙적으로 '주택임대차보호법' 적용을 받을 수 없었습니다. 그러나 지금은 일정 요건을 갖추면 국내인처럼 `주택임대차보호법`의 적용을 받을 수 있습니다. 즉 주택을 임차한 외국인이 전..

상가·사무실을 구하다 보면 가끔 소유자가 개인명의가 아니라 회사 즉 법인 명의로 되어 있는 경우가 있습니다. 법인일 경우 임대차 계약을 해도 괜찮은 걸까요? 법인도 개인과 같은 성격을 가지고 있기 때문에 법인 소유의 건물에 임대차 계약을 했을 경우 상가건물 임대차보호법 적용을 받을 수 있습니다. 따라서 계약을 했다면 세무서를 방문해 사업자등록을 한 다음 확정일자를 받아 우선변제권의 조건을 갖추어 놓아야 합니다. 그러나 문제는 건물 주인이 파산할 경우인데요. 개인 소유일 경우에는 선순위 조건만 갖추면 경매에 넘어가도 보증금을 돌려받을 가능성이 있지만, 법인은 그렇지 않은 경우가 많습니다. 법인이 파산하여 상가건물이 경매 진행이 된다면 사업자등록 및 확정일자를 받아 우선변제권이 있더라도 이보다 우선하는 것이..

상가건물 임대차 보증금과 차임 인상에 대한 증감 청구권은 민법과 상가건물 임대차보호법에서 각각 규정하고 있습니다. 민법 제628조에서 임대물에 대한 공과 부담의 증감, 기타 경제 사정의 변동으로 인해 약정한 차임이 상당하지 아니하게 된 때에는 당사자는 장래에 대한 차임의 증감을 청구할 수 있다고 규정하고 있습니다. 상가건물 임대차보호법 제11조에는 차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담 증감이나 경제 사정의 변동으로 인해서 결국 상당하지 아니하는 경우에 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대해서 증감을 청구할 수 있다고 하고 있으며, 2항에서는 증액청구는 임대차 계약 또는 약정한 차임의 증액이 있는 후 1년 이내에는 하지 못한다고 하는 제한 규정을 두고 있습니다. 이때 증액 청..

최근 국내 경기가 저성장 늪에 빠지면서 자영업 하시는 분들의 고통이 이만저만하게 아닙니다. 자구책으로 장사가 안되는 임차인들은 임대료를 내려 달라고 요구하고 있으며, 임대인은 상생 차원에서 한시적(1년 또는 2년 약정)으로 임대료를 깎아주겠다고 약정하고 계약하는 경우가 있습니다. 이럴 경우(계약기간을 1년, 2년으로 약정하고 특약 조항에 기재했을 때) 계약 기간이 끝날 때쯤 임대인은 언제든지 명도 또는 임대료 인상을 요구할 수 있을지에 대한 논란이 끊이지 않고 있습니다. 원칙적으로 임대차 계약기간은 임대인과 임차인의 협의에 의해 자율적으로 정할 수 있습니다. 하지만 상가건물 임대차보호법 계정으로 인해 "임차인에게 불리한 것은 효력이 없다"라고 명시하고 있습니다.(상임 법 제15조) 즉, 상가건물 임대차보..

올해부터 주택임대 소득에 대해 전면 과세됩니다. 이에 따라 주택임대 수입 금액 2천만 원 이하여도 소득세를 신고해야 합니다. 1주택자는 기준 시가 9억 원을 초과하는 주택 월세 수입, 2주택자는 모든 월세 수입, 3주택자는 보증금(간주임대료로 산정)과 모든 월세 수입에 대하여 소득세 신고를 해야 합니다. 주택임대 소득을 신고할 때는 보유 주택 수, 임대 유형 외에도 주택임대 소득과 근로소득 등이 있는지, 세무서와 지방자치단체에 등록했는지 등에 따라 세금이 달라집지다. 즉, 수입 금액 2천만 원 이하라면 종합과세와 분리과세 중 유리한 것을 선택할 수 있습니다. 분리과세인 경우 임대수입 전체가 아닌 필요경비율과 기본공제를 적용한 금액으로 임대 사업자 등록 여부에 따라 필요경비율과 기본공제금액이 달라집니다. ..

매년 5월은 종합소득세 신고를 해야 하는 달입니다.특히 올해는 2019년도 주택임대소득 신고를 해야하는 첫해기도 합니다. 주택임대 소득 금액이 2천만 원 이하도 무조건 소득세 신고를 해야 합니다. 종합소득세는 당초 5월 한 달간 신고 및 납부를 완료해야 하지만 올해는 신종 코로나바이러스감염증(코로나19) 사태의 장기화에 따른 납세 부담 완화를 위해 납부 기간을 3개월 연장됩니다. 신고는 6월 1일까지 해야 합니다. 단, 코로나 특별재난지역(대구,경북) 거주자의 경우 신고 기간도 6월 30일까지 연장되었습니다. 종합소득세 미신고, 미납부 시 각종 세액공제 및 감면을 받을 수 없으며, 가산세 부담 등 여러 가지 불이익을 받을 수 있으므로 기한에 맞춰 신고 및 납부를 진행해야 합니다. 주택임대소득 '과세대상'..

최우선변제권은 보증금이 소액인 임차인을 보호하는 제도로 '소액보증금 우선변제권'이라고도 합니다. 최우선변제권은 보증금이 소액인 경우 보증금의 일정 금액만큼의 변제를 담보해주는 권리입니다. 즉 임차인이 대항요건을 갖추고 임대차계약서에 확정일자를 받은 경우, 경매 또는 공매 절차에 따른 임차상가건물의 환가대금에서 후순위권리자 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제5조제2항). 임대차계약할 때 선순위 근저당권이 있어도, 경매 등에서 최우선변제권이 있는 임차인은 가장 우선적으로 보증금 일부를 변제받을 수 있습니다. 그러나 다음의 경우에는 소액임차인이더라도 최우선변제권을 행사할 수 없습니다. 임차권등기명령의 집행에 따라 임차권등기가 경료된 상가건물을 그 이후에 임차..

상가임대차보호법은 사업자등록의 대상이 되는 상가건물을 전제로 각 지역별로 상가건물의 환산보증금 액수가 일정금액 이하일때만 적용되는 것이 원칙입니다. 여기서 환산보증금이란 보증금과 월세 환산액을 합한 금액으로 ‘보증금 + (월세×100)’의 합계입니다. 예를 들어 보증금 1억원에 월세 500만원인 상가의 환산보증금은 ‘1억원+(500만원×100)’의 합계인 6억원이 되는 것입니다. ※ 상가임대차보호법 적용을 받는 환산보증금 액수는 다음과 같습니다. (2019년 개정) 하지만 '환산보증금이 일정 금액을 초과하는 경우'에도 임차인은 효력 요건을 갖추어 제3자에 대해 대항력을 주장할 수 있고, 계약의 갱신 요구, 권리금의 회수와 관련된 일부의 권리를 주장할 수 있습니다. 그렇지만 환산보증금이 적용기준을 초과하는..