광교플렉스데시앙 부동산

최근 경기침체로 인해 상가를 전대차하는 사례가 종종 있는데요. 이번 포스팅에서는 전대차 계약을 했을 경우 대항력과 우선변제권 존속 여부에 대하여 알아 보았습니다. 상가건물 임대차보호법은 "제13조(전대차 관계에 대한 적용 등) ① 제10조, 제10조의 2, 제10조의 8, 제11조 및 제12조는 전대인과 전차인의 전대차 관계에 적용한다. ② 임대인의 동의를 받고 전대차 계약을 체결한 전차인은 임차인의 계약갱신요구권 행사기간 이내에 임차인을 대위하여 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있다."고 규정하고 있습니다. 따라서 전차인은 전대인에게 갱신요구와 차임 등의 증감청구권 및 임대료 증액 제한 등의 권리가 적용됩니다. 또한 임대인의 동의를 받고 전대차 계약을 체결한 전차인은 임차인의 계약갱신요구권 행사기..

지금까지 부동산 매매를 할때 매년 부동산 소유자에게 부과되는 재산세를 매도자와 매수자 중 누가 부담해야 하는지 체크해보신적 있나요. 대부분의 사람들이 7월과 9월 2회에 걸쳐 납부하는 것은 알고 있지만 매매 거래시 누가 부담해야 하는 지는 잘알지 못하는 것 같아 오늘 정확한 계산 방법을 소개합니다. 조세법에서는 "재산세를 매년 6월 1일을 과세기준일로 하여 현재 소유자에게 과세하는 것으로 정하고" 있으며, 이때 재산세는 토지와 주택, 건축물, 선박, 항공기를 소유한 사람에게 부과되는데, 과세대상에 따라 7월과 9월에 납부해야 합니다. (7월에는 주택관련 재산세의 50%와 건축물 관련 재산세가 부과되고, 9월에는 주택관련 재산세의 나머지 50%와 토지관련 재산세가 부과됩니다.) 이 때 누가 재산을 소유하는..

일반적으로 부동산을 매매 계약할 때 매수인은 매도인에게 계약금의 10%정도를 계약금으로 지급하고 중도금과 잔금 날짜를 정하게 됩니다. 그런데 매도인과 매수인이 이런저런 이유로 계약 해제를 요구할 경우 매도인은 계약금의 2배를 위약금으로 지불하고, 매수인은 계약금을 포기하면 된다고 생각하는 경우가 많습니다. 특히 매수인이 제때에 중도금이나 잔금을 지급하지 아니할 경우 매도인은 계약을 해지하고 다른 사람에게 팔아버리면 된다고 생각하는 경우가 많은데, 실제로 그렇게 간단하지 않습니다. 잘못하면 큰 낭패를 볼 수도 있는 만큼 먼저 계약의 해제권은 어떻게 발생하고 언제까지 어떻게 행사할 수 있는지를 명확하게 알고 있어야 합니다. 매매계약의 「법정 해제」 의미 1) 법정 해제의 발생요건 ① 계약 이행을 지체할 때매..

임차인이 임대차 물건을 영업목적에 맞게 비용을 들여 수선하는 경우가 많은데요. 이 경우 임차인이 영업을 위하여 지출한 시설개수비용이나 시설물의 비용 등은 필요비나 유익비로 인정받지 못합니다. 따라서 임차인은 그 공사비용을 피담보채권으로 하는 유치권 역시 인정되지 않습니다. Ｂ축산업협동조합은 2014년 11월 4일 김○○ 소유의 별지 목록 기재 각 부동산(이하 '이 사건 토지 및 건물'이라 한다)에 관하여 근저당권을 설정하였고, 위 근저당권에 기하여 임의경매를 신청하여 2019년 4월 17일 임의경매절차(이하 '이 사건 경매절차'라 한다)가 개시되었습니다. 원고는 위 근저당권의 피담보채권을 양수하고, 2019년 8월 14일 이 사건 토지 및 건물에 관하여 근저당권이전부기등기를 마친 후 2019년 8월 28..

상가건물 임대차계약에서 임차인은 임대인의 승인하에 물건을 개조하거나 변조를 할 수 있으며, 계약 종료일 전에 원상복구 하는 것을 기본으로하고 있지만, 계약서에 특약으로 원상회복 한다는 약정을 했을 경우 임차인 지출한 각종 유익비에 대한 상환청구권이 있을까요? 민법 제626조 제2항에서 임대인의 상환의무를 규정한 '유익비'란 임대인이 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 투입한 비용을 말하는 것으로서 임차인이 유익비를 지출한 경우 임대인은 임대차종료 시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한해 임차인의 지출한 금액이나 그 증가액을 상환해야 합니다. (대법원 1994. 9. 30. 선고 94다20389,20396 판결). 그러나 임대차계약을 체결할 때 “임차인은 임대인의 승인하에 개조 또는 변조할 수 있으나..

최근 경매시장에서 업무 및 상업용 부동산이 크게 증가했는데요. 경기 위축에 따른 자영업자들의 어려움이 가중되고 있기 때문인 것으로 경매업계는 분석하고 있습니다. 이렇다 보니 경매시장은 매물을 시세보다 싸게 살 수 있다는 장점 때문에 오히려 경매에 대한 관심은 높아지고 있는 상황입니다. 하지만 경매에 성공하려면 물건에 대한 「권리 분석」을 철저히 해야만 감정가 대비 낮은 가격으로 구입할 수 있는 기회를 갖게 됩니다. 권리 분석이란 부동산 환가 절차(경매)로 인해 소멸되는 권리와 인수되는 권리를 구별하는 과정을 말합니다. 낙찰되면 모든 등기가 소멸되는데 임차인의 보증금처럼 소멸되지 않고 인수해야 하는 부분도 존재하는데 예컨대 유치권, 선순위지상권, 가처분, 가등기를 말합니다. 특히 지상권과 유치권을 포함한 ..

상​가건물임대차보호법은 건물주의 과다한 임대료, 보증금 인상을 제한하기 위해 그 인상분이 5%을 초과하지 못하도록 규정하고 있습니다. 법 적용은 사업자등록 대상이 되는 상가건물의 임대차 및 일정 범위에 해당하는 보증금액(환산보증금)의 임대차에만 해당되며, 임대차 목적물의 주된 부분이 영업용으로 사용되어야 합니다. ※ 환산보증금은 상가건물임대차보호법 적용 대상을 정하는 기준(아래 내용 참조) 일부층을 임차해서 운영 중인 유치원이나 일반 사무실과 다름없이 임차해서 사용하는 동창회 사무실, 종중 사무실 등은 상가건물 임대차보호법 대상이 아닙니다. 상가건물 임대차보호법은 제2조, 제3조에 따라 '상가건물' 임대차에 적용되는 법률입니다. ※ 상가건물이란 사업자등록의 대상이 되는 건물을 의미하며, 사업자 등록은 부..

지식산업센터란 동일 건축물 안에 다수의 공장이 동시에 입주할 수 있는 다층의 집합건물. 토지 이용의 고도화, 관리 운용의 효율화 등을 목적으로 공급한 공장 전용 복합건물입니다. 지식산업센터의 법률적 정의는 「동일 건축물에 제조업, 지식산업 및 정보통신사업을 영위하는 자가와 지원시설이 복합적으로 입주할 수 있는 다층형 (3층 이상) 집합건축물로서 6개 이상의 공장이 입주할 수 있는 건축물」이라고 규정하고 있습니다. 지식산업센터에 입주할 수 있는 시설은 ① 제조업, 지식기반산업, 정보통신산업, 그 밖에 특정 산업의 집단화와 지역 경제의 발전을 위하여 산업단지관리기관 또는 시장, 군수, 구청장이 인정하는 사업을 운영하기 위한 시설, ② 벤처기업을 운영하기 위한 시설, ③ 그 밖에 입주업체의 생산 활동을 지원하..

부동산 거래는 항상 주의해야 합니다. 큰 금액이 오가는 거래이다 보니 사기나 실수로 인해 큰 피해를 입거나소송을 해야 하는 번거로운 일이 발생할 수도 있기 때문입니다. 뉴스를 통해 이런 저런 사건얘기를 접할때면 씁쓸할 때가 많은데요. 무자격 공인중개사가 자격증을 대여해 임대인과는 월세계약을 하고 임차인과는 전세계약을 체결하는 이중계약을 한다거나, 이미 계약된 땅이나 건물을 웃돈을 주겠다는 제3자의 제안에 의해 이중매매계약을 하는 경우도 종종 발생합니다. 한 번 발생하면 금전적 손해가 클 뿐만 아니라 되돌리기가 어렵고 되돌린다해도 많은 시간과 비용이 발생하는 만큼 미리 조심하지 않으면 안될 것입니다. 오늘은 부동산거래시 의외로 자주 발생하는 이중매매에 대해 알아보도록 하겠습니다. 사례 매도자A는 자신이 소..

준공후 첫 입주하는 아파트, 오피스텔 등의 겨우 임대차 계약을 진행하다 보면 항상 부딪히는 문제가 있습니다. 바로 미등기 상태의 임대차 계약입니다. 특히 전세의 경우 많은 임대보증금이 들어가다보니 행여라도 잘못되지 않을까하는 우려 때문에 계약을 망설이는 분들이 많습니다. 일단 신규주택에 입주하는 경우는 대부분 미등기상태로 임대차 계약이 진행될 수 밖에 없습니다. 새아파트나 오피스텔의 경우 소유권 등기는 사용검사(임시사용승인)후 시행사 명의로 일괄 소유권보존등기가 되었다가 수분양(임대인)에게 소유권이전등기가 됩니다. 이때, 아파트나 오피스텔에 문제가 없는 한, 사용검사 후 소유권이전등기까지는 최소1개월에서 길게는 3개월 정도 소요됩니다. 이렇게 되다 보니 새아파트나 오피스텔을 계약할 경우에는 미등기 상태로..