매년 5월은 주택임대소득 신고의 달, 신고 대상 알아보기

매년 5월은 종합소득세 신고를 해야 하는 달입니다.

특히 올해는 2019년도 주택임대소득 신고를 해야하는 첫해기도 합니다. 주택임대 소득 금액이 2천만 원 이하도 무조건 소득세 신고를 해야 합니다. 

종합소득세는 당초 5월 한 달간 신고 및 납부를 완료해야 하지만 올해는 신종 코로나바이러스감염증(코로나19) 사태의 장기화에 따른 납세 부담 완화를 위해 납부 기간을 3개월 연장됩니다. 신고는 6월 1일까지 해야 합니다. 단, 코로나 특별재난지역(대구,경북) 거주자의 경우 신고 기간도 6월 30일까지 연장되었습니다.

종합소득세 미신고, 미납부 시 각종 세액공제 및 감면을 받을 수 없으며, 가산세 부담 등 여러 가지 불이익을 받을 수 있으므로 기한에 맞춰 신고 및 납부를 진행해야 합니다.

주택임대소득 '과세대상'

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올해는 주택임대소득에 대해 전면 과세되는 첫해로 2019년도 임대 소득 일체 부동산에 대하여 예외 없이 신고의무가 부여됩니다. 여기서 '일체 부동산'이란 오피스텔을 비롯해 주택으로 되어 있는 모든 부동산에 대하여 임대 소득이 있을 경우 합산하여 신고해야 함을 의미합니다.

○ 주택임대소득 과세대상과 비과세 등은 아래 표와 같습니다.

① 1주택자

1주택자의 경우 본인은 월세나 전세를 살면서 보유 주택에 월세를 받고 있다면 원칙적으로 비과세가 적용되어 임대 소득세를 낼 필요가 없습니다. 이때 모든 보증금, 전세금은 간주임대료로 산정되지 않습니다.

다만 국외주택 월세 수입과 기준 시가 9억 원 초과 주택의 월세 수입은 신고 대상입니다.

임대 소득이 2,000만 원 이하일 때는 분리과세 또는 종합과세 중 유리한 쪽을 선택해 소득세 신고를 하면 됩니다. 2,000만 원 이상일 때는 종합과세 대상입니다.

② 2주택자

2주택자의 경우 거주하고 있는 주택을 제외한 모든 임대수입은 소득세 신고를 해야 합니다. 모든 보증금, 전세금은 간주임대료로 산정되지 않습니다.

임대 소득(월세)이 2,000만 원 이하일 때는 분리과세 적용 대상이며, 2,000만 원 이상일 때는 종합과세 대상입니다. 

주택임대 소득에 대한 과세방법은 월세의 연간 합계액을 총수입금액으로 하여 소득세를 과세하고, 전세금 또는 보증금에 대해서는 과세하지 않는 것이 원칙입니다. 따라서 고가 주택과 2채 이하 주택을 소유하고 있을 경우에는 월세보다 전세를 이용하는 방법이 절세에 유리합니다.

③ 3주택자

3주택 이상의 경우 모든 월세 수입과 비소형주택 3채 이상 보유하고 해당 보증금·전세금 합계액이 3억 원을 초과하는 경우 과세대상입니다. 이때 3억 원 초과하는 경우 초과 금액의 60%에 대해 정기예금이자율 상당액 만큼 총수입 금액에 포함하여 과세하도록 하였습니다.

즉, 전세만 놓은 집주인은 3주택 이상 보유한 경우 보증금 합계액에 대해 간주임대료(국세청 고시 이자율로 환산한 임대소득금액)를 계산해 임대 소득세를 과세합니다.

○ 계산 방법은 아래와 같습니다.

2019년부터 3주택 이상 보유자의 간주임대료 소득 계산 시 적용하는 정기예금 이자율은 2.1%였으며, 올해(2020년)부터는 1.8%로 0.3% 포인트 낮아졌습니다.

따라서 간주임대료는 기장에 의해 신고할 때는 [3억 원 초과 보증금×60%(필요경비)×정기예금이자율－ 임대 사업 부분 발생 이자∙배당금]으로 계산합니다. 추계 신고할 때에는 [3억 원 초과 보증금×60%(필요경비)×정기예금이자율] 로만 계산합니다.

3주택자인 B 씨는 아파트에 거주하면서 또 다른 주택 2채를 각각 임대를 하고 있습니다. 한 채는 보증금 없이 월세 100만 원을 받고 있으며, 다른 한 채는 전세보증금 10억 원에 임대를 하였습니다. 이 경우 B 씨의 임대수입 금액은 월세 소득 1,200만 원에 간주임대료 882만 원{(10억 원-3억 원)*60%*2.1%}을 더한 2,082만 원이 됩니다. 연간 소득이 2,000만 원 이상이므로 종합과세 적용을 받습니다.

소득세 신고 '대상이 아닌' 경우

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1주택자는 공시가격 9억 이하 주택이거나 초과하더라도 전세금만 있는 경우, 2주택자는 월세 수입은 없고 전세금만 있다면 소득세를 신고하지 않아도 됩니다. 부부합산 2주택 이하 보유자도 동일합니다.

주택수 계산 방법은 주택의 종류와 보유 형태, 임대 형태 등에 따라 달라지기 때문에 주의가 필요합니다. 먼저 부부가 각자 보유한 임대주택은 합산하는 것이 원칙입니다. 예컨대 부부가 각각 1채씩 주택을 소유한 경우 2주택으로 계산합니다. 따라서 이 경우 월세 소득은 과세되고, 전세보증금에 대해서는 과세되지 않습니다.

여러 사람이 지분을 나눠가진 공동소유 주택은 지분이 가장 큰 사람이 그 주택을 소유한 것으로 주택수를 계산합니다. 지분이 가장 큰 사람이 2인 이상이면 각각 1채씩을 보유한 것으로 인정합니다. 지분이 가장 큰 사람이 2명 이상이지만 합의해서 1명을 주택임대수입 귀속자로 결정했을 때는 그 사람의 소유로 계산할 수 있습니다.

다만 부부가 절반씩 동일지분을 공동소유하고 있는 주택의 경우는 부부 합산 규정으로 합의에 따른 둘 중 1명의 소유가 되도록 유권해석이 내려져 있습니다. 사실상 1주택이면서도 2주택으로 간주되지 않도록 하기 위한 것입니다.

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「굿비즈부동산」