민간임대주택 임대의무기간 안에 양도·전대(재임대) 할 수 있을까

공공임대주택과 동일한 기준을 적용받던 민간임대주택은 2014년 법개정으로 인해 임대의무기간 내에도 임대주택을 양도, 전대할 수 있습니다. 그렇다고 모든 민간임대주택이 양도, 전대가 허용되는 것은 아닙니다. 공공주택 용지나 국민주택기금 등의 지원을 받지 않은 순수 민간임대주택에만 적용됩니다. 또 해당 주택의 집주인이 임대사업자로 등록되어 있어야 합니다.

하지만 2017년 국토부는 원칙적으로 임대사업자 등록한 임대주택은 임대의무기간 내 매각이 금지하도록 하였으며, 위반시 과태료를 부과하도록 하였습니다. 다만 지자체에 양도신고를 한 후 다른 임대사업자(임대사업자로 등록예정인 경우도 포함)에게는 양도할 수 있고, 양도허가를 받은 경우에는 일반인에게도 양도 가능하도록 하였습니다.

또 지금은 민간건설임대주택과 민간매입임대주택의 경우 '임대사업자의 동의'만 있으면 임대주택 전대도 가능합니다. 임차인에게 사정이 생긴 경우 임대차 계약 기간 범위 안에서는 제 3자에게 임차권을 재임대를 놓았다가 다시 입주하는 것을 허용한 것입니다. 즉 임대주택을 전대한 전차인 경우 임대차계약 당사자가 임차주택에 직접 거주하지 않고 간접 점유함으로써 자신의 주민등록을 이전하지 아니한 경우라도 임대인의 승낙을 받아 임차주택을 전대한 전차인이 주택을 인도받아 자신의 이름으로 전입신고를 한때에는 그 때로부터 임차인은 제3자에 대하여 대항력을 취득하게 됩니다.

공공임대주택을 양도·전대하는 것은 "불법"

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공공임대주택의 임차인이 임차권을 다른 이에게 넘기거나 전대(재임대) 하는 것은 법으로 금지돼 있습니다. 임대주택을 남에게 공짜로 전대한 경우라도 법이 금지한 행위인 만큼 범죄에 해당합니다. 

'공공임대주택 특별법'은 임차인이 임차권을 양도(매매·증여 및 그 밖의 권리변동이 따르는 모든 행위를 포함하는 개념) 하거나 전대하는 행위를 금지하고 이를 어길 경우 2년 이하 징역이나 2000만 원 이하의 벌금에 처하도록 하고 있습니다.

A 씨는 2011년 4월 모 공사(임대인)와 임대주택에 대한 임대차 계약을 체결했습니다. 그런데 A 씨는 이 주택에서 산 적이 단 한 번도 없었습니다. 임대인이 해당 아파트에 대한 거주실태 조사를 실시한 결과 이 아파트에는 A 씨가 아닌 B 씨, C 씨, D 씨 등이 최소 2015년 4월부터 7월까지 살다가 이사를 나간 것으로 확인됐습니다.

알고 보니 A 씨는 이 아파트에 산 적이 단 한 번도 없었던 것입니다. 확인된 사실에만 따르더라도 A 씨는 2015년 초부터 해당 아파트의 열쇠를 B 씨에게 넘겼고 B 씨는 다시 이 아파트를 임대인 자격으로 C 씨와 D 씨 등에 빌려줬습니다. 특히 D 씨는 아파트 잠금장치를 자기 마음대로 교체하기도 했는데 아파트 잠금장치가 교체된 사실을 A 씨는 아예 알지도 못한 것입니다. 즉 임대인 동의 없이 임차 주택을 전대한 것입니다.

1심과 2심 법원은 A 씨에게 벌금 200만 원형을 선고했으며, 2심 재판부는 "이번 범행은 무주택 서민의 주거생활 안정을 위해 건축된 임대주택을 이와 무관한 사람들에게 사용하게 하고 공공임대주택 사업의 취지를 훼손하는 것으로 엄정한 대처가 필요하다"라고 양형 이유를 밝혔습니다. 이에 A 씨는 부당하다며 대법원에 상고를 제기했으나, 대법원도 A 씨의 상고를 기각했습니다.

공공임대주택 특별법

제49조의4(공공임대주택의 전대 제한)

공공임대주택의 임차인은 임차권을 다른 사람에게 양도(매매, 증여, 그 밖에 권리변동이 따르는 모든 행위를 포함하되, 상속의 경우는 제외한다)하거나 공공임대주택을 다른 사람에게 전대(전대)할 수 없다. 다만, 근무ㆍ생업ㆍ질병치료 등 대통령령으로 정하는 경우로서 공공주택사업자의 동의를 받은 경우에는 양도하거나 전대할 수 있다.

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