목록• 부동산 법규 및 세금 (118)
부동산 임대관리 ㅣ굿비즈PMS
‘상가건물 임대차보호법’은 민법에 대한 특별법으로 상가건물 임대차에 관해 국민 경제생활의 안정을 도모할 목적으로 시행되었습니다. 이 법의 적용을 받는 상가건물은 사업자등록 대상이 되는 건물을 가리키며(제2조제1항), 종교, 자선단체, 동창회 등의 사무실처럼 사업자등록을 하지 않은 경우는 적용대상에서 제외됩니다. 또한 법령에서 정한 각 지역별 보증금 한도를 넘는 임대차 계약의 경우도 이 법의 적용을 받지 않습니다. Q&A Q] 질문의 요지 ① 사업자등록을 하지 않은 경우 「상가건물 임대차보호법」이 적용되는지 여부, ② 「상가건물 임대차보호법」이 적용되지 않는 경우 민법의 임대차 규정이 적용되는지 여부에 대하여 질의하신 것으로 보입니다. A] 답변 내용 ① 사업자등록을 하지 않은 경우 「상가건물 임대차보호법..
임대차 관계에서 차임(월세) 채권은 일반 채권의 소멸시효 10년이 아니라 3년 단기소멸시효를 적용받게 됩니다. 따라서, 3년 소멸시효가 지난 차임에 대해서는 시효중단 조치를 해두어야 했습니다. 하지만 장기간 연체된 차임을 3년이 지난 후에도 한꺼번에 임차보증금에서 공제하는 지금과 같은 관행이 대법원에서 문제가 없는 것으로 인정되면서, 시효를 중단시키기 위해 임대차계약관계에 있는 임차인을 상대로 차임 청구소송이나 가압류 조치를 해야 하는 임대인의 부담을 덜 수 있게 되었습니다. ▶ 민법 제162조(채권, 재산권의 소멸시효)① 채권은 10년간 행사하지 아니하면 소멸시효가 완성한다 ▶ 민법 제163조(3년의 단기소멸시효)다음 각호의 채권은 3년간 행사하지 아니하면 소멸시효가 완성한다.1. 이자, 부양료, 급료..
「상가건물 임대차보호법」 적용은 제2조, 제3조에 따라 상가건물 임대차에 적용되는 법률입니다. 즉, 상가건물이란 사업자등록 대상이 되는 건물을 의미하며, 사업자 등록은 부가가치세법, 소득세법, 법인세법에 따릅니다. 또한, 임대차 목적물의 주된 부분이 영업용으로 사용되어야 합니다. 최근 기업들에게 인기있는 지식산업센터의 경우도 공장시설로 분류되지만, 임대차 계약은 상임법 적용을 받습니다. 상임법 적용을 받으면, 최대 10년간 임대차 존속기간을 보장받게될 뿐만 아니라 임대료 인상제한, 우선변제권 등의 법적 보호를 받을 수 있습니다. 상가임대차보호법이란?상가건물임대차의 공정한 거래질서를 확립하고 영세상인들이 안정적으로 생업에 종사할 수 있도록 과도한 임대료 인상 방지와 세입자의 권리를 보장하기 위해 제정된 법..
일반적으로 주택 전·월세 계약 시 보증금 보호를 위해 주택인도, 전입신고, 확정일자만 받아놓으면 된다고 생각하는 경우가 많습니다. 물론 틀린 내용은 아니지만 신탁등기된 주택일 때는 그 상황이 다릅니다. 신탁등기된 부동산 임대차 사고 대부분이 등기상 소유자인 신탁회사(수탁자)와 계약을 맺지 않아, 경매나 공매로 넘어갈 경우 소유자인 신탁회사에 임대차계약을 주장을 하지 못하는 경우가 대부분입니다. 피해 사례를 통해 신탁 등기된 부동산 임대차 계약할 때 주의할 점을 알아보았습니다. 피해 사례 사례 1] 대학가 근처의 원룸을 구하려던 사회 초년생 A 씨는 며칠간 발품을 팔아 자신이 원하던 가격대의 원룸을 발견했습니다. 공인중개사를 통해 B 씨로부터 위임장을 받은 B 씨의 아들 C 씨와 보증금 3,200만 원의 ..
2019년부터는 주택임대 소득세는 임대사업자 뿐만 아니라 주택을 임대(임대사업자無)하는 모든 사람에게 과세됩니다. 하지만 비과세 대상은 신고의무가 없습니다. 2019년 1월부터 주택임대소득이 연간 2000만 원이 넘으면 종합과세, 이하면 분리과세(세율 14%)를 적용합니다. 올해까지 임대 소득세를 내지 않던 임대인들 상당수가 과세대상에 포함됩니다. 임대수입 금액에 따라 연간 2000만 원 이하는 분리과세로 낮은 세율이 적용되지만, 2000만 원을 넘으면 다른 소득과 합산해 높은 세율(종합과세)이 적용됩니다. 분리과세는 다른 종합소득과는 합산하지 않지만 주택임대 소득에 대한 소득세를 따로 계산해 다음해(2020년) 5월에 신고·납부해야 합니다. 그동안 전세보증금은 임대 소득으로 과세하지 않았지만, 2019..
수익형 부동산 상가를 양수, 보유(임대), 양도할 때마다 꼭! 따라붙는 세금이 있습니다. 바로 "부가가치세(Value Added Tax)"입니다. 상가를 분양받거나 양수할 때는 건물분에 부가가치세가 부과됩니다. 따라서 분양가 또는 매매가액 중 건물분에 대한 부가가치세는 매수인이 분양가 또는 매매가액에 추가해서 매도인에게 지급해야 합니다. 이후 매수인은 과세사업자 신고를 하면 그 부가가치세는 환급받을 수 있습니다. 상가를 보유(임대) 할 경우에는 일반임대사업자인 임대인이 임차인(일반과세자일 경우)에게 월차임에 부가세를 더한 금액을 받고 세금계산서를 발부하게 됩니다. 임차인으로부터 징수한 부가세는 6개월마다 국세청에 신고·납부해야 합니다. 또 임대보증금 이자상당액을 따로 계산해서 납부하는 것도 잊어서는 안됩..
권리금의 이해 ◎ 상가건물임대차보호법 제10조의3(권리금의 정의 등) ① 권리금이란 임대차 목적물인 상가건물에서 영업을 하는 자 또는 영업을 하려는 자가 영업시설·비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 상가건물의 위치에 따른 영업상의 이점 등 유형·무형의 재산적 가치의 양도 또는 이용 대가로서 임대인, 임차인에게 보증금과 차임 이외에 지급하는 금전 등의 대가를 말한다. ② 권리금 계약이란 신규 임차인이 되려는 자가 임차인에게 권리금을 지급하기로 하는 계약을 말한다. 상가건물임대차보호법 개정법 제10조의3에는 권리금의 정의가 명시되어 있습니다. 해방 이후 처음으로 법률에 권리금의 개념이 명시된 것입니다. 특히 이 조항은 권리금의 범위를 명확하게 정하고 있다는데 의미가 있습니다. 권리금은 “영업시설 비품,..
사업용 부동산(상가·사무실 등)을 매매할 때 환급받은 부가가치세의 납부와 환급절차를 생략하기 위해 포괄양수도로 하는 경우가 대부분인데요. 특약에 "건물분에 대한 부가세는 포괄양수도로 한다"라는 문구를 넣어도 부가세를 내야 하는 경우가 종종 발생합니다. 상가·사무실 등은 주택과 달리 사업용으로 사용하는 경우가 대부분이기 때문에 부동산을 매도할 때는 사업자로 매도하는 것이므로 건물분에 대하여 세금계산서를 발급해야 합니다. 하지만 부가가치세법에서 재화의 공급으로 보지 않는 사업의 포괄양수도 형태의 거래를 인정하고 있는데요. 사업양도자와 사업양수자가 동일한 사업을 영위함으로써 사업의 동질성이 대부분 유지된다면 불필요한 부가가치세의 납부와 환급절차를 생략하기 위한 것입니다. 이 때문에 사업의 동질성이 유지되려면 ..
전세기간이 만료됐음에도 불구하고 이런저런 이유로 임대인이 보증금을 돌려주지 않고 있는 경우 어떻게 해야할까요? 이런경우 법적인 보호를 받을 수 있지만 막상 해결하기까지 보통 귀찮은 일이 아닙니다. 임차인이 보증금을 돌려 받지 못했다면, 보증금을 받을 때까지 계속 거주하면서 임대차보증금 반환청구소송을 해 판결을 받은 후, 경매 혹은 임대인의 다른 재산에 대해 강제집행을 해 보증금을 회수할 수 있습니다. 문제는 살던집에서 이사를 해야하는 경우입니다. 아무런 조치 없이 이사를 하게되면 임차인 보호를 위해 법에서 주어진 대항력과 우선변제권을 상실하게 됩니다. 대항력과 우선변제권을 상실한다는 것은 임차주택이 제3자에게 이전하거나 경매로 넘어갈 경우 임대인 이외의 제3자에게 우선권을 주장할 수 없다는 의미합니다. ..
상가건물 임대차보호법에서 월세를 3회에 해당하는 금액을 연체할 경우에 임대인은 계약 갱신은 물론 임대차 계약을 해지할 수 있도록 했습니다. 하지만 3회 연체에 대한 적용 기준을 잘 모르는 경우가 많은데요. 이번 시간에는 임대차 계약에서 "3기 연체"란 무엇인지 알아보았습니다. 「상가건물 임대차보호법」 제10조의 8 규정에 따르자면, 임대인은 임차인이 월세를 3기 이상 연체할 경우 ‘남아있는 계약 기간과 상관없이’ 임대차 계약을 해지할 수 있습니다. 여기서 「3기의 연체」란 석 달이 아닌 약정된 지급일을 기준으로 한, 총 3회분의 연체를 말합니다. 만약 월세를 매월 100만 원씩 지급하기로 한 임대차 계약이라면, 3개월분의 월세인 총 300만 원이 연체되어야만 (임대인이) 임대차 계약을 해지할 수가 있습니..