상가건물 임대차계약 시 원상회복 특약이 있는 경우 '유익비상환청구권' 인정여부

상가건물 임대차계약에서 임차인은 임대인의 승인하에 물건을 개조하거나 변조를 할 수 있으며, 계약 종료일 전에 원상복구 하는 것을 기본으로하고 있지만, 계약서에 특약으로 원상회복 한다는 약정을 했을 경우 임차인 지출한 각종 유익비에 대한 상환청구권이 있을까요?

민법 제626조 제2항에서 임대인의 상환의무를 규정한 '유익비'란 임대인이 임차물의 객관적 가치를 증가시키기 위하여 투입한 비용을 말하는 것으로서 임차인이 유익비를 지출한 경우 임대인은 임대차종료 시에 그 가액의 증가가 현존한 때에 한해 임차인의 지출한 금액이나 그 증가액을 상환해야 합니다. (대법원 1994. 9. 30. 선고 94다20389,20396 판결).

그러나 임대차계약을 체결할 때 “임차인은 임대인의 승인하에 개조 또는 변조할 수 있으나 계약 종료일 전에 임차인의 부담으로 원상복구키로 한다”고 약정했다면 이는 임차인이 임차목적물에 지출한 각종 유익비의 상환청구권을 미리 포기하기로 한 취지의 특약이라고 봄이 상당하다고 봐 이러한 원상복구의 특약이 있는 경우 임차인의 유익비상환청구권을 인정하지 않고 있습니다. (대법원 1995. 6. 30. 선고 95다12927 판결)

최근 임대인이 임차인인 어린이집 원장을 상대로 한 어린이집 명도 청구 사건에서 임대인과 임차인이 임대차계약 당시 계약이 기간만료로 종료되는 경우 임차인은 지체 없이 임대목적물을 원상으로 회복해 임대인에게 명도하기로 약정한 이상 이는 임차인이 임대인과 사이에 유익비상환청구권을 미리 포기하는 특약을 맺었다고 봐야 하고, 임차인이 지출했다고 주장하는 비용(기존 건물의 일부를 철거하고 벽에 쿠션과 유리창 등을 설치했으며 인테리어공사, 목공사, 바닥공사, 전기공사 등을 시행함으로써 지출한 돈)이 유익비에 해당한다고 인정하기 어렵다고 본 사례가 있습니다. (인천지방법원 2017. 3. 31. 선고 2016가단249877 판결 등 참조)

임차인의 비용상환청구권

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임차인에게는 임차물의 보존 및 수리에 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있는 '임차인의 비용(필요비, 유익비)상환청구권'이 있는데요, 민법에서는 필요비와 유익비로 구분 지어 비용 청구 범위를 달리하도록 규정하고 있습니다.

「필요비」는 부동산을 유지 보수하는데 필요한 수리비용을 말합니다. 쉽게 말해 살면서 꼭 수리해야 하는 경우 지출 한 비용을 의미합니다.

「유익비」는 필요비처럼 수리하는데 드는 비용이 아니라 부동산의 객관적 가치를 증가시키는데 사용되는 비용을 의미합니다. (임차인이 자기 영업을 위해 지출한 비용은 특별한 사정이 없는 한 유익비로 인정되지 않는다.)

예를들어 보일러가 고장났거나 벽 균열에 의한 수선, 수도관의 동파, 누수 등의 원인으로 수리를 한 경우는 필요비에 해당하고, 방이나 부엌을 증축한 비용, 건물 입구 진입로 개설, 화장실 새로 설치 하는 등의 비용은 유익비에 해당합니다.

다만, 임대목적물을 유지 보수하는데 필요한 수리 범위는 임대인과 임차인의 입장 차이가 발생 할 수 있기 마련이라 법원에서는 좀 더 구체적으로 기준을 제시하고 있습니다.

판례에 따르면 수선되지 않으면 임차인이 정상적으로 집에 거주할 수 없어 사실상 계약의 목적대로 사용 수익할 수 없는 경우에 임대인이 목적물을 수선해 줄 의무를 부담하지만 사용 수익 방해할 정도가 아닌 경우 수선 의무를 부담하지 않는다고 밝혔습니다. 예컨대 보일러가 고장났거나 수도관의 동파, 누수 등의 원인으로 수리를 한 경우는 임대인이 수선의무가 있지만 전등, 문고리, 간판설치, 도어락 건전지 교체 등은 수선의무가 임대인에게 없는것입니다.

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「굿비즈부동산」