부동산 거래는 항상 주의해야 합니다. 큰 금액이 오가는 거래이다 보니 사기나 실수로 인해 큰 피해를 입거나
소송을 해야 하는 번거로운 일이 발생할 수도 있기 때문입니다.
뉴스를 통해 이런 저런 사건얘기를 접할때면 씁쓸할 때가 많은데요. 무자격 공인중개사가 자격증을 대여해 임대인과는 월세계약을 하고 임차인과는 전세계약을 체결하는 이중계약을 한다거나, 이미 계약된 땅이나 건물을 웃돈을 주겠다는 제3자의 제안에 의해 이중매매계약을 하는 경우도 종종 발생합니다.
한 번 발생하면 금전적 손해가 클 뿐만 아니라 되돌리기가 어렵고 되돌린다해도 많은 시간과 비용이 발생하는 만큼 미리 조심하지 않으면 안될 것입니다.
오늘은 부동산거래시 의외로 자주 발생하는 이중매매에 대해 알아보도록 하겠습니다.
사례
매도자A는 자신이 소유한 임야를 선순위매수인B에게 매도하였으나 이 사실을 잘 알고 있는 이웃주민 C가 매도자A에게 더 많은 매매대금을 지급하겠다고 하며 자기에게 매도할 것을 적극 권유하면서 만일 문제가 생기면 자기가 책임지겠다고 하여 매도자A는 결국 후순위매수인C에게 소유권이전등기를 해주었습니다.
이 경우 선순위매수인B는 위 임야의 소유권을 취득할 수 있을까요?
1) 후순위매수인C가 매도인A의 이중매매에 적극 가담한 경우
후순위매수인C가 매도인A에게 더 많은 매매대금을 지급하겠다고 하며 자기에게 다시 이중으로 매도 할 것을 적극 권유하면서 만일 문제가 생기면 자기가 책임지겠다고 하여 매도인A는 결국 후순위매수인C에게 위 임야를 매도한 사안이므로 후순위매수인C가 매도인A의 배임행위(즉 이중매매)에 적극 가담한 경우로 보여지므로 후순위매수인C와 매도인A의 이중매매가 반사회질서행위로서 "무효"가 됩니다.
선순위매수인B는 매도인A를 대위하여 후순위매수인C를 상대로 소유권이전등기말소청구를 하면서 매도인A를 상대로는 소유권이전등기청구소송을 제기하여 위 부동산의 소유권을 취득할 수 있습니다.
2) 후순위매수인 C가 매도인A의 이중매매에 적극가담하지 않은 경우
후순위매수인C가 매도인A의 이중매매계약에 적극적으로 가담하지 않았다면 이 둘 사이의 "매매계약은 유효"합니다. 이 경우 선순위매수인B는 매도인A를 상대로 채무불이행 책임을 물어 손해배상을 청구할 수 있습니다.
또한 이와는 별도로 선순위매수인B가 매도인A에게 중도금을 지급한 이후에 이중매매가 이루어졌다면 매도인A에 대하여는 배임죄의 형사책임을 물을 수도 있습니다.
이중매매계약이 무효가 되는 경우
민법 제103조는 '선량한 풍속 기타 사회질서'에 위반한 사항을 내용으로 하는 법률행위는 무효로 한다고 규정하고 있습니다. 판례는 이중매매가 반사회적 법률행위로서 무효가 되기 위해서는 매도인의 배임행위와 후순위매수인이 매도인의 배임행위에 적극 가담한 행위가 있는 매매의 경우 무효로 보고 있습니다.
(대법원 1994.3.11 선고 93다55289 판결, 대법원 1995. 3.17 선고 94다48721 판결, 대법원 1999.5.11 선고 99다11557 판결)
부동산의 이중매매가 반사회적 법률행위로서 무효라 하더라도 등기하지 않은 선순위매수인은 아직 소유자는 아니므로 직접 후순위매수인에게 그 명의의 소유권이전등기말소를 청구할 수 없고 매도인을 대위하여서만 그러한 청구를 할 수 있다. (대법원 1983. 4. 26 선고 83다카57 판결)
※채권자대위권이란?
채권자가 자기의 채권을 보전하기 위하여 자기의 이름으로 채무자의 권리를 행사할 수 있는 권리이다. 위 사안에서는 매도인(채무자)에게 이전등기청구권이라는 채권을 가지고 있는 선순위매수인(채권자)이 매도인의 후순위매수인에 대한 소유권 이전등기말소청구권이라는 채권을 매도인 대신 행사함을 의미한다.
※ 참고)
부동산 이중매매란? 부동산 소유자가 소유권 이전의 의사로서 제1매수인과 부동산매매계약을 체결하고 계약금과 중도금 또는 잔금까지 지불된 상태에서 아직 등기가 이루어지지 않은 것을 이용하여 다시 제2매수인과 부동산매매계약을 체결하고 제2매수인에게 소유권이전등기까지 경료해 주는 것을 말합니다.
민법은 법률행위로 인한 부동산물권변동에 관하여 성립요건주의(민법 제186조)를 취하고 있어 제1매수인이 아무리 먼저 매매계약을 체결했다고 하더라도 이전등기를 경료하지 않은 이상 소유권을 취득한 것이 아니어서 그 부동산을 다시 제2매수인에게 매도하고 그 이전등기를 경료하여 주면 제2매수인은 제1매수인과 상관없이 소유권을 취득하게 됩니다.
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「굿비즈부동산」
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