목록• 부동산 법규 및 세금 (118)
부동산 임대관리 ㅣ굿비즈PMS
상가건물 임대차보호법은 민법에 대한 특례를 규정함으로써 국민 경제생활의 안정을 보장해 주는 것을 목적으로 하고 있습니다. 즉 상가건물 임대차보호법 적용을 받는다는 것은 가장 먼저 제3자에게 대하여 '대항력'을 취득했다는 것을 의미하며, 또 임대차 존속기간의 보장, 보증금의 증감청구권 및 증액 제한, 우선변제권의 인정, 소액임차인의 최우선변제권 인정, 임차권등기명령제도 등을 적용 받게 됩니다. 따라서 상가건물 임대차보호법 적용되기 위해서는 사업자등록의 대상이 되는 건물(상가건물)이어야 하며, 보증금액이 상가건물 임대차보호법시행령 2조에 규정된 금액의 범위 내의 것이어야 합니다. 보증금액이란 환상보증금을 의미하며, 상가건물 임대차보호법은 원칙적으로 보증금과 임대료를 기준으로 계산한 '환산보증금'이 계약 당시..
상가점포를 매수하거나 임차할 때 건물주(양도자, 임대인)가 권리금을 요구하는 경우가 많은데요. 권리금은 특수한 장소(목 좋은 자리)에 대한 이익 또는 영업시설, 비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우 또는 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용 대가이기 때문에 권리 금액이 상당합니다. 이 때문에 소득세법상으로 권리금을 '기타소득'에 포함시켜 세금을 징수합니다. 권리금을 받는 사람 즉, 사업장 양도자 입장에서는 소득이 생기는 것이므로 소득세를 내야 하며, 주는 쪽에서는 필요경비로 인정받을 수 있습니다. 권리금을 지급한 사업자는 필요경비처리를 통해 절세효과를 누릴 수 있지만 이와 관련된 권리금의 신고를 누락하게 되면 세금이 추징될 수도 있으니 ..
상가임대차의 경우 최소 1년의 임차 기간이 보장되고, 임차인은 계약기간이 만료하기 전 일정 기간(최초의 임대 기간을 포함하여 10년 이내) 동안 임대인에게 '계약의 갱신을 요구'할 수 있습니다. 이 경우 임대인은 법에서 정하고 있는 정당한 사유가 없는 이상 이를 거절할 수 없습니다. 묵시에 의한 갱신도 인정됩니다. 상가임대차보호법은 원칙적으로 보증금과 임대료를 기준으로 계산한 '환산보증금'이 계약 당시 관련 시행령에서 정하고 있는 일정금액기준 이하인 경우에만 적용받을 수 있습니다. 다만 환산보증금이 일정 금액을 초과하는 경우에도 임차인은 효력 요건을 갖추어 제3자에 대해 대항력을 주장할 수 있고, 계약의 갱신 요구, 권리금의 회수와 관련된 일부의 권리를 주장할 수 있습니다. 그러나 환산보증금이 적용기준을..
「상가건물 임대차보호법」 적용은 사업자등록 대상이 되는 상가건물의 임대차 및 일정 범위에 해당하는 보증금액의 임대차에만 적용됩니다. 또한, 임대차 목적물의 주된 부분이 영업용으로 사용되어야 합니다. 하지만 일부층을 임차해서 운영 중인 유치원이나 일반 사무실과 다름없이 임차해서 사용하는 동창회 사무실, 종중 사무실 등은 상가건물 임대차보호법 대상이 아닙니다. 상가건물 임대차보호법은 제2조, 제3조에 따라 상가건물 임대차에 적용되는 법률입니다. 즉, 상가건물이란 사업자등록의 대상이 되는 건물을 의미하며, 사업자 등록은 부가가치세법, 소득세법, 법인세법에 따른 사업자등록입니다. 제2조(적용범위) ① 이 법은 상가건물(제3조제1항에 따른 사업자등록의 대상이 되는 건물을 말한다)의 임대차(임대차 목적물의 주된 부..
상가건물 임대차도 주택처럼 보증금을 안전하게 지키기 위해서는 '대항력'을 갖춰야 합니다. 대항력은 상가건물 임대차계약을 체결한 후 입주한 다음 관할 세무서에 임대차계약서를 첨부하여 사업자등록을 신청하면 다음 날부터 대항력을 취득하게 됩니다. 이때 임대차계약서에 확정일자를 받아야 합니다. 위와 같이 대항력을 갖추게 되면 임차인은 상가 소유권이 제3자에게 넘어가도 임차권을 주장할 수 있습니다. 즉, 상가건물을 매수인이 자동으로 임대인의 지위를 승계해야 하며, 임차인은 새로운 매수인에게 남은 임대차기간을 보장받을 수 있을 뿐만 아니라, 임대보증금 반환을 요구할 수 있는 권리가 생기게 되는 것입니다. Q] 보증금 5천만 원, 월세 100만 원에 식당을 임대차할 계획입니다. 그 상가 등기부등본에 근저당이 2억 원..
최근 경기 침체로 인해 어려움에 처한 임차인이 상가를 전대하는 사례가 늘고 있는데요. 1년에 서너 번씩 사람이 바뀌는 가게도 있습니다. 이렇다 보니 요즘 상가 임대시장에서 전대차 계약은 일반적 거래 현상이 되고 있습니다. 하지만 민법은 임차권의 전대를 원칙적으로 금지하고 있기 때문에 임대인은 자신의 동의 없이 임차인이 임차 상가건물을 전대한 때에는 임대차계약을 해지할 수 있도록 하였습니다(「민법」 제629조). 그렇지만 임차권의 전대 제한 규정은 강행규정이 아니므로, 전대차는 임대인의 동의가 없더라도 임차인과의 사이에 채권·채무가 유효하게 성립합니다. 이에 임대인의 동의를 받고 전대차 계약을 체결한 전차인은 전대인에게 계약갱신요구와 차임 등의 증감청구권 및 임대료 증액 제한 등의 권리를 주장할 수 있습니..
최근 경기침체로 인해 상가를 전대차하는 사례가 종종 있는데요. 이번 포스팅에서는 전대차 계약을 했을 경우 대항력과 우선변제권 존속 여부에 대하여 알아 보았습니다. 상가건물 임대차보호법은 "제13조(전대차 관계에 대한 적용 등) ① 제10조, 제10조의 2, 제10조의 8, 제11조 및 제12조는 전대인과 전차인의 전대차 관계에 적용한다. ② 임대인의 동의를 받고 전대차 계약을 체결한 전차인은 임차인의 계약갱신요구권 행사기간 이내에 임차인을 대위하여 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있다."고 규정하고 있습니다. 따라서 전차인은 전대인에게 갱신요구와 차임 등의 증감청구권 및 임대료 증액 제한 등의 권리가 적용됩니다. 또한 임대인의 동의를 받고 전대차 계약을 체결한 전차인은 임차인의 계약갱신요구권 행사기..
지금까지 부동산 매매를 할때 매년 부동산 소유자에게 부과되는 재산세를 매도자와 매수자 중 누가 부담해야 하는지 체크해보신적 있나요. 대부분의 사람들이 7월과 9월 2회에 걸쳐 납부하는 것은 알고 있지만 매매 거래시 누가 부담해야 하는 지는 잘알지 못하는 것 같아 오늘 정확한 계산 방법을 소개합니다. 조세법에서는 "재산세를 매년 6월 1일을 과세기준일로 하여 현재 소유자에게 과세하는 것으로 정하고" 있으며, 이때 재산세는 토지와 주택, 건축물, 선박, 항공기를 소유한 사람에게 부과되는데, 과세대상에 따라 7월과 9월에 납부해야 합니다. (7월에는 주택관련 재산세의 50%와 건축물 관련 재산세가 부과되고, 9월에는 주택관련 재산세의 나머지 50%와 토지관련 재산세가 부과됩니다.) 이 때 누가 재산을 소유하는..
일반적으로 부동산을 매매 계약할 때 매수인은 매도인에게 계약금의 10%정도를 계약금으로 지급하고 중도금과 잔금 날짜를 정하게 됩니다. 그런데 매도인과 매수인이 이런저런 이유로 계약 해제를 요구할 경우 매도인은 계약금의 2배를 위약금으로 지불하고, 매수인은 계약금을 포기하면 된다고 생각하는 경우가 많습니다. 특히 매수인이 제때에 중도금이나 잔금을 지급하지 아니할 경우 매도인은 계약을 해지하고 다른 사람에게 팔아버리면 된다고 생각하는 경우가 많은데, 실제로 그렇게 간단하지 않습니다. 잘못하면 큰 낭패를 볼 수도 있는 만큼 먼저 계약의 해제권은 어떻게 발생하고 언제까지 어떻게 행사할 수 있는지를 명확하게 알고 있어야 합니다. 매매계약의 「법정 해제」 의미 1) 법정 해제의 발생요건 ① 계약 이행을 지체할 때매..
임차인이 임대차 물건을 영업목적에 맞게 비용을 들여 수선하는 경우가 많은데요. 이 경우 임차인이 영업을 위하여 지출한 시설개수비용이나 시설물의 비용 등은 필요비나 유익비로 인정받지 못합니다. 따라서 임차인은 그 공사비용을 피담보채권으로 하는 유치권 역시 인정되지 않습니다. B축산업협동조합은 2014년 11월 4일 김○○ 소유의 별지 목록 기재 각 부동산(이하 '이 사건 토지 및 건물'이라 한다)에 관하여 근저당권을 설정하였고, 위 근저당권에 기하여 임의경매를 신청하여 2019년 4월 17일 임의경매절차(이하 '이 사건 경매절차'라 한다)가 개시되었습니다. 원고는 위 근저당권의 피담보채권을 양수하고, 2019년 8월 14일 이 사건 토지 및 건물에 관하여 근저당권이전부기등기를 마친 후 2019년 8월 28..