임차인이 받은 전세자금 대출 상환 몫은 임대인

올해 초 전 임차인이 갚지 않은 전세자금 대출 4억 원을 임대인이 대신 갚아야 한다는 신문 기사 내용이 있었습니다. 전세자금 대출 절차를 이해하지 못한 데서 오는 문제들입니다.

사건의 내용은 A 씨가 같은 해 7월 계약기간을 채우지 않고 이사를 간 임차인 B 씨에게 보증금 5억 원 전액을 돌려준 게 문제였습니다. B 씨는 2015년 11월 A 씨 소유 아파트에 임차인으로 입주하기로 하고 임대차계약을 체결하면서 4억 원의 전세자금대출을 받았습니다. "아무 문제가 없다"라는 공인중개사 설명에 따라 임차인에게 전세자금을 돌려주었으며, 임차인 B 씨는 4억 원의 전세자금대출을 갚지 않고 잠적해 버린 것입니다.

이에 은행은 임대인이 상환 책임을 진다는 「질권설정」에 동의했기 때문에 임대인에게 대출을 갚으라는 통보를 한 것입니다.

1. 「질권설정」에 동의했다고 보는 근거

「전세자금 대출」 은행과 임차인 간에 대출이 이루어지며 임대인은 대출에 동의만 해주면 됩니다. 즉, 임차인이 마음에 드는 집을 구하면 계약서를 가지고 은행에 가면 모자라는 전세금을 보증금의 약 80%까지 신용으로 대출을 받는 것입니다.

따라서 은행은 전세자금 대출을 보전 받기 위해 임대인에게 “전세자금대출 동의” 혹은 “내용증명” 등으로 전세자금 대출 내용을 알려주는 행위로 질권설정을 통해 대출금을 확보하게 되는 것입니다. 

또 대출금을 임대인 통장으로 직접 보내는 행위 역시 같은 내용입니다. 

이와 같은 내용으로 전세자금을 받았다면 임대인은 임차인이 빌린 전세자금을 돌려줄 의무를 가지게 된다는 것입니다.

2. 전세자금 대출 취급 절차

[ 전세자금 대출 취급 절차 ]

전세대출 관련 집주인의 오해를 줄이고 적극적인 협조를 이끌어내기 위한 「전세자금 대출 표준안내서」에 따른 절차로 진행하게 됩니다.

표준안내서는 임차인이 임대인(집주인)의 동의를 얻는 과정에서 전세대출에 따른 각종 법률관계 변화가 임대인의 재산권에 영향을 끼치지 않는다는 점을 금융당국이 확인해 준다는 데 의미를 두고 있는 것입니다. 

표준안내서는 임대차 계약의 사실 여부를 확인하기 위한 확인서에 임대인의 서명이 필요하고, 질권 설명 또는 채권양도 관련 통지서가 우편 발송될 수 있다는 점도 알리고 있습니다.

질권설정이나 채권양도계약이 이뤄진 경우 집주인 입장에서는 전세보증금을 돌려줘야 할 대상이 "임차인이 아닌 은행"으로 바뀌게 되는 것입니다.

※ 전세자금대출 표준안내서