주택임대사업자 임대료 인상 시기는?

정부가 주택 전월세 임대료 폭등을 막기위해 연간 임대료 상한선을 5%로 제한하였습니다. 이로인해 주택임대사업자 분들의 임대료 5%인상 적용 시기에 대해서 많은 혼란이 있었습니다. 

지금까지는 특별한 기준이 없어 국세청 기준을 따랐습니다. 국세청 기준으로는 임대사업자 등록 전에 작성한 기존 임대차계약서가 첫번째 계약이 되고, 임대사업자 등록 시 작성하는 표준임대차계약서 즉, 두번째 계약부터 전월세상한제를 적용받도록 하였습니다.

하지만 「민간임대주택에 관한 특별법」이 개정 되면서 임대사업자 등록 시점에 존속 중인 기존의 임대차계약이 있는 경우 이를 최초 임대료로 하여 전월세상한제 적용을 받도록 하였습니다.

1. 주택임대사업자 임대료 인상 비율과 산정기준

'민간임대주택에 관한 특별법' 임대료에 관한 규정 참조

제44조(임대료) ① 민간임대주택의 최초 임대료(임대보증금과 월 임대료를 포함한다. 이하 같다)는 임대 사업자가 정한다. 다만, 공공지원 민간임대주택의 최초 임대료는 국토 교통부령으로 정하는 기준에 따라야 한다. <개정 2018. 1. 16.>

② 임대 사업자가 임대의무기간 동안에 임대료의 증액을 청구하는 경우에는 '임대료의 5퍼센트의 범위'에서 주거비 물가지수, 인근 지역의 임대료 변동률, 임대주택 세대 수 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 증액 비율을 초과하여 청구해서는 아니 된다. 다만, 공공지원 민간임대주택은 임대의무기간을 넘는 임대기간 동안에 임대료의 증액을 청구하는 경우에도 이를 적용한다.<개정 2018. 1. 16., 2018. 8. 14.> 

③ 제2항에 따른 임대료 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 임대료의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다.<신설 2018. 8. 14.> 

④ 임대 사업자가 제2항에 따라 임대료의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월 임대료를 상호 간에 전환하는 경우의 적용기준은 국토교통부령으로 정한다.<신설 2018. 1. 16., 2018. 8. 14.> 

[시행일 : 2019.2.15.] 제44조

민간임대주택 임대료 산정기준은 '최초 임대료' 또는 '기존 임대차 계약 기준'으로 산정하도록 하고 있습니다. 즉, 임대 사업자 등록 시점에 기존의 임대차계약이 있는 경우 이를 최초 임대료로 보아 기존 세입자가 계약을 갱신할 경우 바로 임대료 5% 상한 기준을 적용받도록 한 것입니다.

2. 임대기간 중 임대료 인상 시기는?

임대료 상한 기준이 생기면서 임대료를 맘놓고 올려받지 못하게된 임대인들이 임대기간 도중에 임대료를 증액할 수 있도록 하는 경우가 있습니다. 이제부터 임대료 증액은 임대기간 첫 1년 동안에는 증액하지 못하며, 임대 기간 도중 임대료를 증액했다면 그로부터 최소 1년이 지나야 다시 증액할 수 있습니다(민간임대주택에 관한 특별법 44조 2항, 3항).

또, 임대료 증액 한도는 임대인이 주택임대사업자라면 의무임대기간 중 연 5% 내에서만 임대료를 증액할 수 있습니다. 위와 같은 법적 조항은 기존 세입자와 계약을 갱신하거나 신규 세입자와 계약을 새로 체결할 때도 이 같은 조항이 적용받게 됩니다.

3. 임대료 5% 상한 계산방법

1) 주택임대차보호법 시행령의 비율 10%(보증금을 월세로 전환할 때 적용하는 이율은 1할(10%))

2) 한국은행 공시 기준금리(1.5) + 시행령의 요율(3.5) =5% (  2018년 1월 현재, 기준금리 1.5%, 시행령의 요율은 3.5%)

1), 2) 중에서 낮은 것을 적용하기 때문에 현재 전환율은 5%로 산정하면 됩니다.

예시) 보증금 500만 원과 월세 50만 원을 받을 경우 주택임대사업자는 월세를 얼마나 올릴 수 있을까? 

① 월세를 전세로 전환 : 500,000 x 12개월 = 6,000,000원 

② 전월세 전환 산정 : 6,000,000 / 5.0%(전환율) = 120,000,000원 + 5,000,000 = 125,000,000원 

③ 전세금을 5% 인상 : 125,000,000 x 1.05 = 131,250,000원 

④ 월세로 전환 산정 : 131,250,000 - 5,000,000원 = 126,250,000원 x 5.0%(전환율)= 6,313,500원 

⑤ 5% 인상된 월세 : 6,313,500 / 12개월 = 526,041원 

1년 후 재계약은 물론 새로운 임차인과 계약할 때도  "500만 원에 526,041원"까지만 인상할 수 있습니다.

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