이제부터 상가 투자할 때 반드시 체크해야 할 것

양도세, 보유세 인상 등 각종 부동산 대책으로 인해 아파트와 주거용 오피스텔 투자 열기가 주춤합니다. 이러한 결과로 풍부한 배후세대를 갖춘 상가에 대한 관심이 쏠리고 있는데, 정부의 고강도 규제정책으로 인해 주택시장에 집중됐던 자금이 상가로 옮겨가는 모양새입니다.

하지만 투자가치를 지니고 있는 상가를 선택하는 것이 무엇보다 중요한 만큼 유동인구의 연령대나 규모, 향후 상권변화 가능성 등의 입지 분석, 수익률, 환금성, 공급희소성 등을 꼼꼼히 살펴봐야 합니다.

1. 입지

먼저 상가 투자의 기본은 입지분석입니다.

상가와 같이 임대수익을 목적으로 소유하게 되는 수익형부동산은 말 그대로 수익이 잘 나와야 합니다. 

우선 임차수요가 풍부해야 하죠!

주변에 대단지 아파트가 있는가?

지역내 자족기능이 있는가?

역세권이나 버스정류장등 교통환경이 우수한가?

현재 상권이 아무리 좋다해도 주변에 대형쇼핑몰이 생기거나 중심상권이 다른 곳으로 이동하지 않는지도 꼼꼼히 살펴보아야 합니다. 미래변화에 대한 가능성까지 고려해야만 합니다.

2. 수익률

최근 안정적인 수익과 공실 부담을 덜 수 있는 시스템이 마련된 상가의 인기가 높은데요. 상가투자의 핵심이 안정적인 수익률를 보장입니다.

따라서 상가투자시 겉으로 보이는 수익률에 속지마세요. 1년 후 해당지역의 상권변화로 임대료가 달라질 수도 있고 공실이 날 수도 있습니다. 또, 세금이나 은행 대출이자까지 꼼꼼히 따져봐야 합니다.

자기자본을 100%로 가정한 수익률인가?

은행대출을 포함한 것인가?

임대보증금까지 합한 것인가?

다양한 경우를 생각하여 정확히 계산해봐야 한다는 것입니다.

요즘 은행이자가 낮다보니 대출을 받아 무리하게 투자하는 경우가 많은데요. 잘못하여 1~2개월만 공실이 발생해도 이자부담이 커질 수 있으니 조심해야 합니다.

3. 환금성

아무리 좋은 상권이라도 주변지역의 개발과 교통의 변화, 사회적 변화에 따라 달라질 수 있습니다. 또한 개인사정으로 돈이 급작스럽게 필요할 경우 빨리 팔려야 합니다.

상권이란 것이 한 번 죽으면 회복되기가 어려워 현금화가 어렵기때문에 몇가지 정도는 반드시 체크해야 합니다.

접근성(역세권)이 좋은가?

사람이 많이 모이는 곳인가?

특히 수도권지역이라면 강남접근성이 좋을수록 대기수요와 상승여력이 높아 실패하지 않는 선택이 될 수 있을 것입니다.

4. 희소성

계속해서 공급과잉에 대한 우려 목소리가 커지고 있는 상황이다 보니, 리스크가 적은 역세권이나 공급이 적었던 지역의 상가를 눈여겨 보세요!

최근에는 상업 지역의 비율이 낮은 지역의 상가들이 인기가 많습니다. 상업지역이면서 상가 공급이 적다는 것은 유동인구 수요 대비 공급이 적기 때문에 희소성도 있어 많은 시세차익과 임대수익을 올리 수 있기 때문입니다.

 

수익형부동산은 투자 상품 가치 하락시 위험성이 크므로 인구유입에 결정적인 호재가 많은 지역에 투자하는 것이 좋습니다.