2019년부터 2000만 원 이하 임대 소득에 대해 분리과세(14%)가 시행됩니다. 임대사업자로 등록하면 60%까지 경비로 인정받고 임대 소득 외 종합소득이 연간 1200만 원 이하면 400만 원 기본공제를 받습니다. 반면 미등록사업자는 50%만 경비로 인정받고 기본공제도 200만 원으로 축소됩니다.
다만 임대보증금 과세 때 제외하는 소형 주택은 규모가 현행 3억 원 이상이면서 60㎡ 이하 주택에서 2억 원 이상 40㎡ 이하 주택으로 축소되었습니다. 예컨대 전용 84㎡ 아파트를 보증금 5억 원, 월 50만 원에 반 전세로 임대하고 추가로 소형 오피스텔을 통해 월 100만 원의 월세 수입을 거뒀던 투자자는 현재 전혀 세금을 내지 않지만, 내년부터는 과세특례를 적용받지 못해 적지 않은 세금을 내야 합니다.
※과세 제외되는 소형 주택의 범위를 현행 '60㎡·3억 원 이하'에서 '40㎡·2억 원 이하'로 축소하고 소형 주택 간주임대료 과세 제외 특례 기한을 2021년 말까지 3년 연장하기로 했습니다.
정부가 「9·13 부동산 대책」을 통해 임대주택에 대한 세제 혜택을 일부 없애거나 축소하기로 하였는데요. 이 때문에 일각에선 보유 중인 주택이나 새로 계약한 주택을 임대주택으로 등록해야 하는지 고민이 된다는 목소리도 있습니다. 하지만 전문가들은 임대주택 등록을 하는 것이 더욱 유리한 만큼 자신의 보유 기준에 따라 판단하길 조언합니다.
첫째, 장기 보유해도 좋은 물건 인지입니다.
임대주택에 대한 세제 혜택은 등록에 따른 의무를 이행했을 때 주어지기 때문에 단기 임대 4년, 장기임대 8년 동안 의무적으로 임대해야 합니다. 의무기간에 임의로 양도하면 과태료가 부과됩니다. 의무기간이 경과하기 전엔 특수한 경우를 제외하곤 말소할 방법도 없기 때문에 보유기간에 대한 확실한 계획을 세우고 등록하는 것이 좋습니다.
둘째, 세제 혜택 요건을 충족하는지를 확인합니다.
세금 항목별로 요건이 상이한 데다 최근 1년 동안 임대주택 관련 정책 변화가 많다 보니 자칫 잘못하면 혜택은 없이 의무만 이행해야 할 수도 있어 주의가 필요합니다. 적어도 본인이 등록하려는 주택이 규제지역에 있는지, 전용면적이나 공시가격 기준을 충족하는지에 대해 정확하게 확인한 뒤 등록해야 하는 것이 좋습니다.
셋째, 특수한 상황에선 꼭 등록하는 게 훨씬 유리한 경우가 있습니다.
일시적 1가구 1주택 비과세 요건을 충족하지 못하는 2주택자라 하더라도 2년 이상 거주한 주택을 양도할 때 나머지한 채가 일정한 요건을 갖춘 임대주택이라면 비과세 특례를 적용받을 수 있습니다. 즉, 다주택자의 경우엔 양도할 때 중과세율을 피할 수도 있습니다. 전략에 따라 세금을 크게 줄일 수 있는 것입니다.
민간매입임대주택은 의무임대기간에 따라 장기일반민간임대주택(의무임대기간 8년, 이하 ‘장기임대주택’)과 단기민간임대주택(의무임대기간 4년, 이하 ‘단기임대주택’)으로 구분됩니다.
주택임대사업자는 주택 면적이나 가액에 관계없이 주택을 소유하고 있거나, 주택을 소유할 예정이면 누구라도 등록할 수 있습니다. 오피스텔은 주택법상 주택이 아니기 때문에 주택임대사업자로 등록할 수 없는 것이 원칙이지만, 민간임대주택법에서는 전용면적 85㎡ 이하인 주거용 오피스텔은 준주택으로 구분해 예외적으로 주택임대사업자로 등록할 수 있습니다. 등록은 주소지 관할 지방자치단체에 방문하거나 임대 등록시스템 렌트 홈서비스에 들어가서 신청하면 됩니다.
정부가 2019년부터 연 2000만 원 이하 임대 소득에 대해 분리과세(14%)를 적용하기로 하였습니다. 「분리과세」란 개인은 1년 동안 발생한 이자, 배당, 사업, 근로, 연금, 기타 소득을 모두 합산해 소득이 발생한 다음 연도 5월에 종합소득세 신고를 해야 합니다. 그런데 종합소득세를 신고에 있어서 특정 소득이 일정 금액 이하로 발생한 경우에는 원천징수만 하고 종합소득세 신고를 면제해주고 있는데 이를 "분리과세"라고 합니다.
사례로 2주택 이상 보유자가 주택을 임대해 매달 150만 원의 월세를 받고 다른 소득이 없는 경우에 연 1,800만 원의 임대 소득이 발생합니다. 이때 주택임대사업자로 등록했다면 필요경비율 60% 및 기본공제 400만 원을 적용받고, 세율 14%로 과세하면 연 44.8만 원의 임대 소득세가 발생합니다.
여기에 주택임대사업등록자 세액감면까지 받는다면 단기민간임대주택의 경우 약 34.5만 원(감면율 30%), 장기일반민간임대주택의 경우 약 12.3만 원(감면율 75%)의 세금이 발생해 "실효세율은 0.6%~1.9%"에 불과합니다.
주택임대사업 미등록자의 경우 필요경비율 50% 및 기본공제 200만 원을 적용받아 약 100만 원의 임대 소득세가 발생하고 "실효세율은 약 6%"가 됩니다.
'• 부동산 법규 및 세금' 카테고리의 다른 글
| 이혼 부부가 사실혼 관계을 유지할 때, 1세대1주택 비과세 제외 (0) | 2019.01.23 |
|---|---|
| 다주택자의 양도세·종부세 과세 기준-임대주택 등록할 때 (0) | 2019.01.21 |
| 1주택자 10년 이상 보유 주택 매매할 경우 양도세는 얼마? (1) | 2018.12.19 |
| 정부의 주택임대사업자 등록 혜택 축소 방안 (0) | 2018.12.19 |
| 준주택 개념 및 종류 (0) | 2018.12.12 |