1주택자 10년 이상 보유 주택 매매할 경우 양도세는 얼마?

집을 처분할 경우 반드시 체크해야 하는 것이 양도세입니다. 9.13 부동산 대책 이후 주택수, 보유, 거주 등에 따라 내야 하는 양도세가 천차만별입니다. 만일 주택을 한 채만 갖고 있는 1세대 1주택자라면 많은 절세 혜택을 누릴 수 있습니다.

다만 비과세 혜택에 대한 요건이 다양해졌기 때문에 본인이 비과세 대상인지를 꼼꼼히 따져보는 것이 중요합니다. 

『  1세대 1주택 양도소득세 비과세 제도  』

「소득세법」에서는 1세대 1주택의 양도로 발생하는 소득에 대해 비과세하도록 규정하고 있으며, 구체적으로는 고가주택 이외의 주택을 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 소유하면서 그 주택의 취득일 이후 2년 이상 보유한 주택과 그 주택에 부수되는 토지로서 도서지역 안의 경우에는 건물면적의 5배, 도시지역 밖의 경우에는 10배 이내의 토지의 양도로 인하여 발생하는 양도소득세를 비과세하도록 하였습니다.

예로 11년 전 6억 원에 취득한 아파트를 8억 5000만 원에 팔았다면, 양도가액이 9억 원을 않았기 때문에 기본세율에 의해 양도세가 없습니다.

○ 고가주택이란 주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가 액의 합계액이 9억 원을 초과하는 주택을 말합니다.

○ 현행 고가의 1주택자는 거주기간 요건 없이 보유기간에 따라 최대 80%까지 장기보유특별공제 적용을 받았지만, 9.13부동산대책 이후 2년 이상 거주한 경우에 한해 장기보유특별공제를 최대 80%까지 받을 수 있습니다. 2년 미만 거주 시에는 15년 이상 보유해야 장기보유특별공제를 30% 적용받을 수 있습니다. 적용시기는 2020년 1월 1일 이후 양도하는 분부터 적용받습니다.

① 1세대 1주택 양도소득세율

② 양도소득세율 조건표

『  고가주택을 보유한 1세대 1주택자 양도세는  』

앞에서 내용에서 1세대 1주택자가 9억 원 이하인 주택을 팔면 양도차익이 얼마이든 양도세를 내지 않습니다. 하지만 9억 이상의 고가주택을 처분할 경우에는 9억이 넘는 초과분에 대해서만 세금을 내면 됩니다.(9.13 부동산대책에서 고가주택의 경우 2 이상 보유→거주로 요건이 변경되었음)

 9억 원 초과분에 대한 양도세를 구하려면 과세표준을 먼저 알아야 합니다.

과세표준은 양도차익에서 장기보유 특별공제와 기본공제 250만 원을 차감해 산출합니다. 과세표준에 세율을 곱한 뒤 외국납부세액공제와 조세특례제한법상 감면세액을 빼면 최종 납부세액입니다.

*양도차익=(양도가액-취득가액-필요경비)x(양도가액-9억원)/양도가액

예로 1세대 1주택자가 11년 전에 9억 원에 구입한 아파트를 11억 5000만 원에 매도하였습니다. 양도세를 얼마나 내야 할까요? (2년 이상 거주했음)

필요경비가 없다고 가정하면 9억 원 초과분에 대한 양도차익은 5435만 원입니다.(위 계산식 참조) 여기에 장기보유특별공제 80%와 기본공제 250만 원을 적용하면 과세표준은 837만 원으로 소득세율 6%를 적용받아 양도세 50만 원 정도만 납부하면 됩니다.

③ 장기보유특별공제

『  9.13부동산 대책 이후 달아진 점  』

10년 이상 주택을 장기보유한 1세대 1주택자의 경우도 9억 원 이상 고가주택을 보유하고 있을 경우에는 반드시 "2년 이상 거주 요건을 충족"해야 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다. 그렇지 않으면 투기꾼으로 간주돼 현재보다 양도소득세 부담이 최대 7배 정도 늘어나게 됩니다.

A 씨의 경우 1세대 1주택자로 10년 전 서울에 10억 원에 아파트를 구입하여 전세를 주다가, 최근에 목돈이 필요해 20억 원에 매도를 하였습니다. 양도세를 얼마나 납부해야 할까요?

① 거주 요건 2년을 충족했을 경우

필요경비가 없다고 가정할 경우, 양도차익은 8억 3000만 원이며 장기보유특별공제 80%와 기본공제 250만 원을 적용하면 과세표준은 1억 6350만 원으로 소득세율 38%를 적용받아 6213만 원으로 누진공제액 1940만 원을 제하면 양도세 4273만 원 정도 납부하게 됩니다.

② 거주 요건 2년을 못 채웠을 경우

실거주 요건을 채우지 못하고 15년을 보유했을 경우에는 장기보유특별공제 30%만 적용받게 됩니다. 이경우 양도차익  8억 3000만 원에 대한 양도세는 장기보유특별공제 30%와 기본공제 250만 원을 적용하면 과세표준은 5억 7850만 원으로 소득세율 42%를 적용받아 2억 4297만 원으로 누진공제액 3540만 원을 제하면 양도세 2억 757만 원을 납부해야 합니다.

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「굿비즈부동산」입니다.