준주택 개념 및 종류

1) 준주택 개념

이란 「주택법」상의 주택으로 분류되지는 않고 있으나, 사실상 주거용으로 이용되고 있는 시설을 의미하며, 주택법 제 2조 1의 1호에서 준주택은 ‘주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주거시설로 이용 가능한 시설 등’이라고 정의하고 있습니다.

준주택은 1~2인 가구 증가, 고령화 등의 추세를 반영하여 초소형 주거시설의 수요가 꾸준히 증가할 것으로 예상됨에 따라, 주택정책의 대상으로 파악하고 관리해야 할 필요성에 의해 도입된 개념입니다. (2010.6월 주택법 개정)

2) 준주택 종류

현행 법령에서 준주택 종류는 다음과 같습니다.

① 「건축법 시행령」 별표1 제2호라목에 따른 "기숙사" 

② 「건축법 시행령」 별표1 제4호거목 및 제15호다목에 따른 "다중생활시설"

③ 「건축법 시행령」 별표1 제11호나목에 따른 노인복지시설 중 「노인복지법」 에 의한 "노인복지주택"

④ 「건축법 시행령」 별표1 제14호나목2)에 따른 "오피스텔"

고시원 대표적인 준주택으로는 20~30대 1인가구가 많이 거주하는 고시원을 들 수 있으며, 건축법상으로는 다중생활시설에 속하는 시설입니다. 동일한 건축물에서 같은 용도(고시원)로 사용하는 바닥면적의 합계가 500㎡미만인 경우에 주택법상 준주택시설에 속합니다. 만약 바닥면적 합계가 500㎡를 넘을 경우엔 숙박시설에 해당하게 되며, 숙박시설은 용도지역이 상업지역일 경우에만 건축이 가능합니다.

오피스텔은 건축법상 업무시설이지만 주거용으로 사용할 경우 준주택으로 분류됩니다. 즉, 거주자가 전입신고를 마치고 주거용으로 사용하면 주거용 오피스텔로 분류돼 주택법상 준주택에 포함됩니다. 준주택 오피스텔엔 발코니 설치가 불가하고 전용면적이 85㎡를 초과할 경우 바닥 난방 설치가 불가능합니다. 만약 오피스텔 내부 거실의 바닥면적이 300㎡ 이상이면 공동주택으로 분류하도록 하였습니다.

노인복지주택 노인복지법으로 노인에게 주거시설을 임대해 일상생활에 필요한 편의를 제공하는 시설을 노인주거시설로 규정하고 있는데, 이 시설을 주택법에서는 준주택으로 정의하고 있습니다. 단독주택, 공동주택에 속하지 않는 노인복지주택은 모두 준주택으로 볼 수 있습니다. 노인복지주택은 분양하지 않고 임대만 가능하다. 60세 이상 노인과 배우자, 입주자가 부양책임을 지는 19세 미만 자녀 및 손자녀만 입주가 가능합니다.

제1조(목적) 이 기준은「건축법 시행령」 제3조의5 및 별표1 제4호거목에 따른 다중생활시설에 대한 건축기준을 정함을 목적으로 한다.

제2조(건축기준) 다중생활시설은 「다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법」에 따른 다중이용업 중 고시원업의 시설로서 다음 각 호의 기준에 적합한 구조이어야 한다.

  1. 각 실별 취사시설 및 욕조 설치는 설치하지 말 것(단, 샤워부스는 가능)

 2. 다중생활시설(공용시설 제외)을 지하층에 두지 말 것

 3. 각 실별로 학습자가 공부할 수 있는 시설(책상 등)을 갖출 것

 4. 시설내 공용시설(세탁실, 휴게실, 취사시설 등)을 설치할 것

 5. 2층 이상의 층으로서 바닥으로부터 높이 1.2미터 이하 부분에 여닫을 수 있는 창문(0.5제곱미터 이상)이 있는 경우 그 부분에 높이 1.2미터이상의 난간이나 이와 유사한 추락방지를 위한 안전시설을 설치할 것

6. 복도 최소폭은 편복도 1.2미터이상, 중복도 1.5미터이상으로 할 것

 7. 실간 소음방지를 위하여 「건축물의 피난ㆍ방화구조 등의 기준에 관한 규칙」제19조에 따른 경계벽 구조 등의 기준과 「소음방지를 위한 층간 바닥충격음 차단 구조기준」에 적합할 것

 8. 범죄를 예방하고 안전한 생활환경 조성을 위하여 「범죄예방 건축기준」에 적합할 것

제3조(재검토기한) 「훈령․예규 등의 발령 및 관리에 관한 규정」(대통령훈령 제248호)에 따라 이 고시 발령 후의 법령이나 현실여건의 변화 등을 검토하여 이 고시의 폐지, 개정 등의 조치를 하여야 하는 기한은 2018년 12월 4일까지로 한다.

부칙

제1조(시행일) 이 기준은 고시한 날부터 시행한다.

제2조(적용례) 이 기준 시행 후 건축허가를 신청(건축허가를 신청하기 위하여 「건축법」 제4조에 따른 건축위원회에 심의를 신청한 경우와 「건축법」제16조에 의한 변경허가를 신청하는 경우를 포함한다)하는 경우부터 적용한다.

다중생활시설인 고시원은 주택법상 준주택에 해당하며, 현행법상 고시원 개별 호실 안에는 취사기구를 설치할 수 없습니다. 고시원 건물 내부에 공용으로 사용하는 공용주방만 설치할 수 있습니다. 반면 샤워시설, 화장실, 세면기 등은 방안에 설치 가능합니다. 또한, 다가구주택 및 다중주택과 동일한 건물에는 고시원을 지을 수 없습니다. 주상복합아파트 내의 근린생활시설에도 고시원이 들어오는 것은 불법입니다.

고시원을 지을 때는 안전을 위해 내부 기둥과 경계벽을 내화구조로 건축해야 합니다. 또 기존 건축물을 고시원으로 용도 변경할 경우도 마찬가지. 6층 이상 건물에 고시원을 설치할 때는 유독가스연기를 외부로 배출하는 배연설비를 의무적으로 설치해야 합니다. 또한, 30개실 이상의 고시원을 지을 때는 건축심의를 받도록 하였습니다.